朱辛莊6.2萬/平，2023年的最后機會

2023年進入倒計時了，嚴肅君回望今年的新房市場，項目的高光時刻，并不多。

但大華·啟宸府，必須算一個。

一是新房企首次進入北京，42中1拿到朱辛莊地塊，大家?guī)е芨叩钠诖翟诘?；二是從結(jié)果上來看大華確實打了一個漂亮開張秀，開盤基本搶空；

嚴肅君一直強調(diào)，銷量一直是檢驗樓市最直接的試金石。

位于昌平朱辛莊大華·啟宸府售賣速度過快，嚴肅君的N個500人置業(yè)群中，好多人甚至都沒搶到心儀戶型。

01

產(chǎn)業(yè)是房價的第一靠背

昌平，從熱銷的底層邏輯來說，是距離海淀產(chǎn)業(yè)園的距離。

海淀產(chǎn)業(yè)價值的核心是中關村科學城，從發(fā)展軌跡來看，是逐漸向北擴展的。

從當初的上地、西二旗、后廠村，未來發(fā)展向北往永豐、翠湖等區(qū)域，甚至輻射到昌平朱辛莊的未來科學城西區(qū)。

跟隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，帶動企業(yè)入駐，在海淀西北片區(qū)形成互聯(lián)網(wǎng)大廠、碼農(nóng)們的人口紅利。

這也就是，為什么昌平的項目，基本會把產(chǎn)品定位鎖定在碼農(nóng)身上。

按照多年經(jīng)驗，昌平新房項目，距離海淀各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)越近的，享受到的紅利輻射就越多，房價動力會更足。

占據(jù)產(chǎn)業(yè)、距離、交通等優(yōu)勢的朱辛莊，上能承接海淀產(chǎn)業(yè)外溢人群需求，自身也有產(chǎn)業(yè)布局，這才是它的大招。

一方面，朱辛莊區(qū)域作為北京自貿(mào)試驗區(qū)科技創(chuàng)新片區(qū)的核心區(qū)域，科技創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)是重中之重；

另一方面，作為未來科學城西區(qū)，目前已經(jīng)入駐有國家電網(wǎng)、國家能源集團等14家央企下屬的技術研發(fā)中心，定位新能源領域開發(fā)。

更關鍵的是，目前已有地鐵昌平線、8號線軌道交通，形成雙軌匯聚。大華·啟宸府距離朱辛莊地鐵站500米。

朱辛莊沿著昌平線2站到西二旗，8號線作為南北大動脈，8站到奧體，沿途北土城站、什剎海站等直接通達瀛海。

已經(jīng)成熟的生活配套，也給朱辛莊加分很多。TBD萬科廣場700米左右，周邊還有萬達廣場、超級合生匯等商業(yè)配套這兩年就會建成運營。

02

朱辛莊指導價漲4000元/平

都把昌平南叫“海淀平替”，朱辛莊板塊屬實是第一梯隊了。

雖然同屬昌平南，但目前也只有朱辛莊能達到首開基本售罄的效果。而沙河高教園、南邵等板塊還做不到。

根據(jù)接下來的供地規(guī)劃，除了本月20號土拍朱辛莊0022、0027地塊，還有大華·啟宸府旁邊的0029地塊待供應，時間未定。

而朱辛莊0022、0027地塊指導價6.6萬/㎡，直接每平漲了4000元。

這塊住宅地塊，帶著二撥子的一個商業(yè)用地，多多少少會擠壓開發(fā)商的利潤空間。

之前上車龍湖云璟、越秀星樾以及大華·啟宸府的買房人，坐地就有升值。

其實指導價上漲本身是普遍現(xiàn)象，但大家依然提出一個問題朱辛莊6.6萬/㎡，值得買嗎？

嚴肅君覺得，就朱辛莊產(chǎn)業(yè)、交通、配套和住宅缺口來說，走剛需+小剛改路線，至少去化不成問題。

至于接下來土拍情況，咱們拭目以待~~

03

買入 大華·啟宸府的最后機會

聽嚴肅君N個500人置業(yè)群里，一位上車了大華·啟宸府的業(yè)主說，當天的搖號現(xiàn)場，人烏央烏央的，還有很多站著的。確實，在北京剛需買房的需求依然在。只是現(xiàn)在，大家更愿意，買性價比的。大華·啟宸府還有極少量剩余房源可以撿漏：包括建面約108㎡和約116㎡的戶型。

先來看看具體項目，整個地塊規(guī)劃6棟樓，全部南北布局，還是有一個大約2000㎡的中央園景。

不愧是南方房企，對南北通透感的把握還是不錯的~

先來看看108平三居，全明格局南北通透，南向三面寬10.2米，贈送有3個飄窗~

餐客廚一體，廚房U型設計，南向主臥套間配置干濕分離衛(wèi)生間，而且還明衛(wèi)，這點很加分。

面寬均好，沒有為了客廳的大面寬而犧牲臥室尺寸，整體分配兼顧居住舒適度。

再看看最大戶型約116平三居，南向三面寬，遵從客廳面寬更大，達5米~~

進門有獨立的玄關柜，餐客廚一體，廚房U型設計。

尤其實現(xiàn)了主臥南北通透，從獨立衣帽間再到干濕分離衛(wèi)生間，有點子高端套間的標準了。

而且在精裝上，大華還提高了產(chǎn)品配置，大金-中央空調(diào)+新風、洗碗機和智能馬桶四大件，統(tǒng)統(tǒng)有了。

如果能接受大華·啟宸府兩種撿漏戶型的，嚴肅君還是建議能買盡買。如果說等新地塊的，100平米的房子得接受至少高出40萬的預算來買。

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