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多城取消首套房貸利率下限利率最低能降至多少？

來源：家居百科時(shí)間：2024年04月03日 12:31

在石家莊、惠州兩地逆勢(shì)上調(diào)房貸利率時(shí)，有多個(gè)城市階段性取消房貸利率下限。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有南昌、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧、贛州、九江、新余、潮州、汕尾等城市從4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“不設(shè)下限”意味著可以突破差別化住房信貸政策。對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定，就是可以突破LPR-20，但是具體還要看銀行。

南昌、青島等地取消首套房貸利率下限

近日，南昌發(fā)布關(guān)于調(diào)整南昌市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的公告。公告指出，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照因城施策的工作要求，根據(jù)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（銀發(fā)〔2022〕294號(hào)）文件精神，決定階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，自2024年4月1日起施。

公告還提到，如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)（上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期）出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

青島也宣布，自4月1日起，青島市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

廣東省的潮州、汕尾也階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限，實(shí)際利率由商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商確定。截至目前，廣東已經(jīng)有多個(gè)城市取消首套房貸利率下限。

此外，煙臺(tái)、濟(jì)寧、贛州、九江、新余等城市也在最近宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

房貸利率下調(diào)的空間有多大？

這一輪的差別化信貸政策始于2022年。

當(dāng)年的5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

此后政策進(jìn)一步放寬。2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知”。其中，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

當(dāng)年的12月30日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制：對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此外，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

政策支持之下，地方自主調(diào)整房貸利率空間加大。此前，中國(guó)人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限。

2024年以來，不少城市樓市仍處于底部，且房地產(chǎn)政策以寬松為主，對(duì)于需求層面刺激仍在繼續(xù)，因此利率下限的階段性取消成為地方挖掘住房需求的有力手段之一。

從理論層面，這些城市首套房貸利率下調(diào)的空間有多大？

當(dāng)前，5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%。也有不少城市放寬房貸利率下限，高則減去50個(gè)基點(diǎn)，諸如廈門首套房貸利率為3.45%。如今不少城市將下限取消，利率下調(diào)的空間更大。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年3月，百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。

具體利率水平還需由銀行確定

當(dāng)然，政府出臺(tái)引導(dǎo)性政策，具體是否下調(diào)、如何下調(diào)還要看當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)。

上述調(diào)整政策的不少城市也指出，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

李宇嘉表示，具體的利率水平在不同城市、不同人群、不同銀行，甚至同一銀行不同時(shí)期都是不同的。首先要明確的一點(diǎn)是，按揭利率的定價(jià)是一個(gè)市場(chǎng)化商業(yè)化的行為，銀行要根據(jù)自己的資金成本、內(nèi)部利潤(rùn)率要求和風(fēng)控要求、各個(gè)城市按揭貸款不良的狀況、未來按揭貸款要占據(jù)的份額，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的走勢(shì)等來確定最終的利率水平。

李宇嘉進(jìn)一步稱，不同時(shí)期銀行的資金成本不同，各個(gè)城市房地產(chǎn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不同，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例的多少不同，這些都決定了銀行首套房的按揭貸款利率取消了下限，也可以有差異。對(duì)于不同的人群，比如體制內(nèi)、醫(yī)院學(xué)校、高凈值人群等貸款申請(qǐng)人，利率可能會(huì)更低一點(diǎn)。

此外，李宇嘉說，銀行可能會(huì)將最低利率與購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品和吸收存款掛鉤起來，而且需要注意的是，維持、下調(diào)或階段性取消這三個(gè)選項(xiàng)，銀行也有自主決策的權(quán)利。

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