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北京年內(nèi)最大宗土地出讓溢價(jià)率最高達(dá)20%

來源：家居百科時(shí)間：2024年06月06日 20:58

經(jīng)過八天的等待，北京市海淀區(qū)迎來了一場備受矚目的住宅用地拍賣活動(dòng)。在6月4日的拍賣會(huì)上，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的一塊土地被北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司（簡稱"海開"）以79.17億元成功競得。這次拍賣的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，競價(jià)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，允許的溢價(jià)率首次打破了15%的傳統(tǒng)上限，同時(shí)引入了階梯式的溢價(jià)率指導(dǎo)價(jià)制度。當(dāng)溢價(jià)率低于15%時(shí)，項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)格設(shè)定為每平方米9.3萬元人民幣，而一旦觸及地價(jià)上限，最高可允許的溢價(jià)率為20%，相應(yīng)地，銷售指導(dǎo)價(jià)格會(huì)提升至每平方米9.6萬元人民幣。

銷售指導(dǎo)價(jià)突破九萬大關(guān)

在當(dāng)天的在線競標(biāo)環(huán)節(jié)，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的這塊土地共獲得了四次報(bào)價(jià)，最終報(bào)價(jià)定格在79.17億元。由于沒有觸發(fā)現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)，海開順利以這個(gè)價(jià)格成交，溢價(jià)率保持在1.5%，平均每平米樓面價(jià)為3.56萬元，銷售指導(dǎo)價(jià)鎖定在每平米9.3萬元。

據(jù)了解，此宗土地位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，包含兩類用途：城鎮(zhèn)住宅用地以及商業(yè)服務(wù)用地與地面公共交通場站用地?？偯娣e約為8.95萬平方米，最大建筑面積限制在22.24萬平方米。其中，0058和0072地塊為商品住宅用地，占地約4.48萬平方米，建筑面積約9.86萬平方米；而0055和0064地塊則是商業(yè)服務(wù)配套用地，占地約4.47萬平方米，規(guī)劃建筑面積約12.38萬平方米。

過去兩年，一線城市中總價(jià)超過30億元的大規(guī)模地塊交易并不常見，而這次的地塊總價(jià)更是超過了79億元。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“這次海淀區(qū)的土地交易再次證明，優(yōu)質(zhì)的地塊仍然受到開發(fā)商的追捧，尤其是那些擁有雄厚資本的國有背景企業(yè)?！?/p>

優(yōu)越地理位置助高價(jià)成交

海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的地理位置是其能夠吸引高額競標(biāo)的關(guān)鍵因素之一。它緊鄰地鐵16號(hào)線永豐南站，方便通達(dá)中關(guān)村和市中心。周邊配套設(shè)施齊全，永豐路東側(cè)就是永旺超市，一站地鐵就能到達(dá)西北旺萬象匯。此外，地塊附近聚集了永豐產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村軟件園、航天軟件園等多個(gè)研發(fā)中心，眾多高科技企業(yè)分布在此。

通過對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)，附近的全新住宅項(xiàng)目，比如中海富華里、幸福里潤園、棲海澐頌等，網(wǎng)簽平均售價(jià)大約在每平米8.28萬元。至于二手房市場，除了首創(chuàng)天閱西山的平均價(jià)格接近每平米10萬元之外，其他如海淀幸福里、冠城大通百旺府的平均價(jià)格大約在每平米8.13萬元左右。

北京土拍規(guī)則新變化

最近，北京的土地拍賣規(guī)則也出現(xiàn)了調(diào)整，允許的溢價(jià)率有所提高。海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的起拍價(jià)為78億元，設(shè)置了93.6億元的合理上限價(jià)格。當(dāng)競拍價(jià)格達(dá)到上限時(shí)，將通過現(xiàn)場抽簽決定歸屬。這次的溢價(jià)率上限提升到了20%，這是之前未曾有的做法。

值得注意的是，就在幾天前的5月29日，東城區(qū)金魚池地塊也采用了類似的階梯式溢價(jià)率指導(dǎo)價(jià)制度，且將溢價(jià)率上限提升到了25%。具體來說，當(dāng)溢價(jià)率在15%以下時(shí)，住宅指導(dǎo)價(jià)格為每平米13.9萬元；15%-20%之間，則調(diào)整為每平米14.3萬元；超過20%，指導(dǎo)價(jià)則升至每平米15.1萬元。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《北京商報(bào)》采訪時(shí)表示：“這種規(guī)則使得北京優(yōu)質(zhì)地塊能賣出合理的市場價(jià)格，真實(shí)反映市場價(jià)值，也讓開發(fā)商有更多的空間在產(chǎn)品開發(fā)上投入，打造出更高品質(zhì)的產(chǎn)品，滿足市場對(duì)高質(zhì)量房源的需求?！?/p>

優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增多

在“430”政策發(fā)布之后，北京的購房限制略有放松，房地產(chǎn)市場反響熱烈。據(jù)《北京商報(bào)》實(shí)地調(diào)查，許多五環(huán)外的新盤咨詢量和到訪人數(shù)都有明顯增長，部分熱門項(xiàng)目的電話咨詢量甚至翻了一番，現(xiàn)場到訪人數(shù)增加了40%以上。

優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，加上政策和市場的雙重推動(dòng)，以及具體的措施和明確的政策導(dǎo)向，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金、信心和經(jīng)營環(huán)境等方面的有力支撐，極大地鼓舞了開發(fā)商的信心。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這些地塊表明，各地的土地供應(yīng)正朝著提供優(yōu)質(zhì)土地的方向發(fā)展。這意味著，對(duì)于資金狀況良好的企業(yè)來說，現(xiàn)在可能是加大一線城市土地投資的好時(shí)機(jī)，尤其是那些想抓住機(jī)會(huì)的企業(yè)?！?/p>

今年已推出的土地中，有許多位于位置極佳的區(qū)域，如朝陽區(qū)的永安里、松榆里，以及豐臺(tái)麗澤周邊的優(yōu)質(zhì)地塊。郭毅預(yù)測：“未來，我們可能會(huì)看到更多優(yōu)質(zhì)的核心地塊，它們會(huì)結(jié)合實(shí)際市場價(jià)值，采用更為靈活的溢價(jià)率和指導(dǎo)價(jià)機(jī)制?！?/p>

來源：北京商報(bào)

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