利率持續(xù)下調(diào)、提前還貸現(xiàn)象增多，存量房貸利率何時(shí)再降？

在央行“5·17”新政后，各地增量房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，而存量房貸利率則保持不變，且以北京、上海、深圳、廈門等城市為主，在2019年至2023年產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款，其房貸利率在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上仍有著較高的加點(diǎn)。

隨著增量利率下降，存量購(gòu)房者心理落差加大，降低存量房貸利率的呼聲再起，提前還貸現(xiàn)象也有所增多。記者采訪多家銀行支行，其工作人員均表示，現(xiàn)在提前還貸的人挺多。

“婆婆支持20萬(wàn)元用來(lái)提前還貸”

在呼吁存量房貸利率下調(diào)的同時(shí)，計(jì)劃提前還貸的現(xiàn)象也開(kāi)始增多。

萬(wàn)洋與愛(ài)人2020年結(jié)婚后，在朝陽(yáng)區(qū)買了一套“老破小”作為婚房使用，50多平方米的兩居室總價(jià)300多萬(wàn)元。

“因?yàn)榉魁g比較老，組合貸只能貸10多年，因此我們用的是純商貸，貸款200多萬(wàn)元。”萬(wàn)洋說(shuō)，北京房貸利率本來(lái)就比其他城市要高，首套房利率LPR+55BP（基點(diǎn)），當(dāng)時(shí)的貸款利率是5.2%，后來(lái)隨著LPR的下調(diào)，利率降至4.5%，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在城六區(qū)首套房貸利率4.05%。

隨著增量房貸利率再下降，萬(wàn)洋在期盼存量房貸利率下降的同時(shí)，也著手計(jì)劃再次提前還貸。萬(wàn)洋稱，“我們的存量房貸利率依然很高，甚至比銀行推出的其他貸款種類利率還要高，我和我愛(ài)人商量準(zhǔn)備近期把房貸還掉一大部分，資金缺口可以通過(guò)其他貸款來(lái)置換一下?！?/p>

實(shí)際上，因?yàn)楦呃?，萬(wàn)洋曾在2022年7月份提前償還過(guò)一筆30萬(wàn)元的房貸?！艾F(xiàn)在還有約150萬(wàn)元的貸款，月供一萬(wàn)一千多，壓力還是很大。”萬(wàn)洋說(shuō)：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)也有所下降，我們不僅背著高額的利息，還面臨資產(chǎn)縮水的壓力，房子已經(jīng)比買的時(shí)候降了50多萬(wàn)元。如果存量房貸利率能夠降到3.9%左右，我也就不費(fèi)勁兒去倒騰了。”

與此同時(shí)，趙雨近期也計(jì)劃提前還貸。趙雨同樣買在了利率高點(diǎn)，房貸利率是LPR+55BP，她耗資400萬(wàn)元在北京買了一套三居室。由于在其他城市還有一套按揭的房子，趙雨的還貸壓力并不小，雖然目前經(jīng)濟(jì)狀況緊張，但是趙雨說(shuō)，婆婆會(huì)支持20萬(wàn)元用來(lái)提前還貸。

記者電話咨詢多家股份制銀行，建設(shè)銀行某支行的個(gè)貸中心工作人員稱，現(xiàn)在提前還貸的人不少，有客戶反饋預(yù)約到了7月份。農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員告訴記者，存量房貸利率下降有點(diǎn)兒難，現(xiàn)在申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的人挺多的。

工商銀行某支行的工作人員稱：“提前還貸的人不少，現(xiàn)在其他投資收益率也不高，基于這個(gè)考慮，現(xiàn)在還的人也會(huì)多一點(diǎn)兒?！?/p>

在鄭州買房的閆鑫也剛剛成功還款20萬(wàn)元。閆鑫說(shuō)，從申請(qǐng)還款到可以還款，前后大概有兩個(gè)月的時(shí)間，月供從7280元下降到6233元。褚華也是剛完成提前還貸，她說(shuō)：“這是家庭的第二套房，月供壓力大，能還一點(diǎn)兒是一點(diǎn)兒?！?/p>

在北京買房的徐巖之前將90萬(wàn)元的商業(yè)貸款全部還清了。在徐巖看來(lái)，現(xiàn)在沒(méi)有穩(wěn)定的收入，房貸壓力就很大；提前還貸，負(fù)擔(dān)小了一點(diǎn)兒，就算不工作了，也沒(méi)那么大壓力，賺不到更多錢，就少付點(diǎn)兒利息。“身邊提前還貸的朋友挺多的，我就是因?yàn)榕笥烟崆斑€了，我才提前還貸的，接下來(lái)的公積金貸款，我也會(huì)慢慢地提前還?！?/p>

存量房貸利率下調(diào)可能性有多大？

提前還貸背后，是這一輪增量房貸利率的持續(xù)下降，存量房貸利率“紋絲不動(dòng)”，購(gòu)房者心理落差加大。在央行“5·17”新政后，大部分城市利率下限均取消。一線城市方面，上海、深圳首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP。

利率下限的取消與調(diào)整，也帶動(dòng)了新一輪個(gè)人住房商業(yè)貸款利率的下降。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26BP。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP。

而在存量貸款利率方面，經(jīng)過(guò)去年9月份的調(diào)整，大部分城市與LPR一致，北京、上海、深圳、廈門等城市部分購(gòu)房人存量首套房貸利率仍保持著較高加點(diǎn)，諸如北京首套房加55BP，上海加35BP，深圳加30BP。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，提前還貸主要原因是存量貸款利率較高，房貸利率不設(shè)下限以后，首套房利率低至近3%，而存量首套房利率基本上還在4%以上。新舊利差是驅(qū)動(dòng)購(gòu)房者提前還貸的一個(gè)非常主要的因素。

目前市場(chǎng)上的提前還貸方式主要有兩種，一種是自有資金還貸，減少貸款利息的支付。二是轉(zhuǎn)貸，通過(guò)其他貸款方式將房貸置換出來(lái)。

“如果后續(xù)提前還貸的規(guī)模大了，可能會(huì)倒逼銀行下調(diào)存量房貸利率，但目前來(lái)看，下調(diào)的可能性不大，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)公布了。”李宇嘉如是說(shuō)。

日前，深圳三部門明確，2024年5月29日之前發(fā)放的存量房貸利率不變。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，深圳帶了一個(gè)存量房貸利率不調(diào)整的頭，其他城市更不會(huì)主動(dòng)調(diào)整了?，F(xiàn)在存款利率沒(méi)有下降，貸款利率也不可能下降，銀行作為一個(gè)企業(yè)也會(huì)考慮自己的利潤(rùn)空間，僅僅降低房貸利率會(huì)壓縮利潤(rùn)空間，作為上市公司的銀行更會(huì)注意報(bào)表上的利潤(rùn)。

未來(lái)，存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)，部分城市是否有取消加點(diǎn)的可能？李宇嘉認(rèn)為：“可能會(huì)下調(diào)，主要看后續(xù)地方是否因?yàn)樘崆斑€貸增多或在呼聲高漲的壓力下主動(dòng)去下調(diào)，不過(guò)主要還是取決于銀行資金成本的下降?！?/p>

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