“大水”要來(lái)了？

哈嘍大家好，我是血拼哥！

6月20日，LPR沒(méi)降息，跟房貸利率相關(guān)的5年期LPR也沒(méi)降。

有朋友表示不解，北京頭這么鐵的嗎？央行“517”到現(xiàn)在就剩下北京了吧。

其實(shí)吧，我覺(jué)得北京單獨(dú)降息也許不遠(yuǎn)了。

No.1北京現(xiàn)狀

首先，各地房貸利率制定跟LPR“關(guān)系不大”了。

517后，取消了全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這意味著各地區(qū)可以根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

目前，已有多個(gè)城市宣布階段性取消首套房貸利率下限，實(shí)際利率由商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商確定。

這表明在一些城市中，首套房貸利率的下限可能更低，甚至沒(méi)有明確的下限限制。

LPR并不直接影響房貸利率，各地區(qū)通過(guò)加點(diǎn)減點(diǎn)自由調(diào)控利率。

這時(shí)候整體調(diào)整LPR意義不大，而且還會(huì)影響央行整體利率策略。

而即便同為一線(xiàn)城市，上海深圳已經(jīng)明確減點(diǎn)，只有北京利率遙遙領(lǐng)先，可調(diào)整空間足夠。

其次，北京下半年市場(chǎng)需要利好加溫。

這點(diǎn)在北京新房成交量和成交價(jià)格上表現(xiàn)明顯。

5月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，同比下降1.8%。

同環(huán)比雙降的趨勢(shì)一直延續(xù)到6月。

517之后均價(jià)5.52萬(wàn)/平。環(huán)比下降1%。

這說(shuō)明，北京新房在持續(xù)“以?xún)r(jià)換量”。

網(wǎng)簽量上看，517后半個(gè)月網(wǎng)簽量1784，6月截至18日網(wǎng)簽1347套，增速放緩。

這與我們的體感很相符：

新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)成風(fēng)。

No.2 救市

光在杠桿上下功夫不行

央行517之后，除了北京，各地都在瘋狂落地信貸新政，執(zhí)行力MAX。

也屢有驚人之舉：

1、以舊換新

浙江海寧：推出以舊換新活動(dòng)，跟其他城市國(guó)資充當(dāng)剛需促進(jìn)新房銷(xiāo)售不同，海寧這次：相當(dāng)于換購(gòu)。

城投開(kāi)發(fā)商下場(chǎng)收購(gòu)舊房，購(gòu)房者需要支付不低于40%的差價(jià)就行。

當(dāng)然，收購(gòu)的評(píng)估價(jià)是城投平臺(tái)做的，估計(jì)不會(huì)太高，有點(diǎn)當(dāng)鋪的意思了。

2、買(mǎi)不了一套，買(mǎi)一半可以吧

安徽蕪湖：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人共持產(chǎn)權(quán)。

看起來(lái)有點(diǎn)類(lèi)似以前的共有產(chǎn)權(quán)房，但是共有的對(duì)象變了，從地方變成了房企。

但是房企跟地方的信用是一回事嗎？

一個(gè)最直接的問(wèn)題就是：

如果購(gòu)房人和房企共有產(chǎn)權(quán)的房子早就抵押給銀行了，沒(méi)有解押怎么弄，就算地方給開(kāi)口子，也是有很大隱患的。

降低了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，但是放大了購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，不靠譜。

3、先買(mǎi)再說(shuō) 就差“僅退款”了

湖南長(zhǎng)沙：鼓勵(lì)房企實(shí)施購(gòu)房7天無(wú)理由退定承諾。

買(mǎi)完也有后悔藥了，7天之內(nèi)就可以無(wú)理由退定，長(zhǎng)沙不止讓炒房客跑不脫，這次連房企也跑不脫了。

廣州花都：先試用后付款。

某樓盤(pán)拿出三套樣板間，衛(wèi)浴灶臺(tái)一應(yīng)俱全，拎包入住，2天1夜，滿(mǎn)意的話(huà)再購(gòu)買(mǎi)，主打一個(gè)誠(chéng)意感拉滿(mǎn)。

不管是7天無(wú)理由退定，還是先試后買(mǎi)，都是為了打消顧慮，讓購(gòu)買(mǎi)的最后環(huán)節(jié)更加絲滑。

網(wǎng)友調(diào)侃就差僅退款了。

4、砍一半去一半，直接拿走

山東膠州：首套房首付砍半只要7.5%，剩下的一半可以?xún)赡陜?nèi)付清。

而且，現(xiàn)在買(mǎi)房還給補(bǔ)貼，二孩家庭可以拿3萬(wàn)補(bǔ)貼，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)8000左右，90平的房子只需要70萬(wàn)，首付只有5萬(wàn)多，給的補(bǔ)貼就超過(guò)首付一半：

實(shí)際首付只有3%左右。

太離譜了。

四川南江：如果連首付都沒(méi)有，可以抵押農(nóng)村房屋用來(lái)買(mǎi)新房。

這不是零首付嗎？

不怕次貸嗎？

5、一塊錢(qián)，交個(gè)朋友

517新政落地之后，各地銀行都推出了先本后息的房貸產(chǎn)品。

最低每個(gè)月只需要還1塊錢(qián)本金，剩下的最后一把結(jié)清。

這種還款方式，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，前期資金壓力小，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，利息更高，屬于雙贏。

但是一頓操作以后，總結(jié)一看，貸款率跌了八成……

足見(jiàn)，這些“過(guò)于熱情”的操作著實(shí)是把購(gòu)房人嚇的夠嗆。

目前的情況，不是大家沒(méi)錢(qián)，居民儲(chǔ)蓄一再創(chuàng)新高，大家都在玩命存錢(qián)，為啥不拿出來(lái)花？不敢吶，有顧慮吶。

另外最關(guān)鍵還有看大家對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期的恢復(fù)情況，說(shuō)白了就是房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，預(yù)期就穩(wěn)住了。

最后不得不提一下北京存量房貸利率，現(xiàn)在請(qǐng)求調(diào)整的聲音越來(lái)越多。

而且從數(shù)據(jù)來(lái)看，銀行面對(duì)的提前還款壓力也越來(lái)越大。

浙商證券5月發(fā)布過(guò)一份研報(bào)顯示，

4月居民和企業(yè)部門(mén)短貸和中長(zhǎng)貸合計(jì)同比少增8343億元，票據(jù)融資新增8381億元，同比多增7101億元。

居民中長(zhǎng)貸在回落，反映的就是還貸款的比想借款的要多得多。

如果存貸貸款利率，后續(xù)沒(méi)有動(dòng)作，提前還貸潮很可能會(huì)重出江湖。

另一方面，

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉做過(guò)一個(gè)預(yù)測(cè)，

他認(rèn)為，下一步，北京、深圳、上海、廈門(mén)等高利率存量房貸將首先迎來(lái)下調(diào)，其他城市也將緊隨其后，預(yù)計(jì)調(diào)整幅度接近3.5%左右。

等待北京下一步動(dòng)作吧。返回搜狐焦點(diǎn)首頁(yè)，查看更多

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