重慶首個(gè)國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房項(xiàng)目投入使用 專家：運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵

“目前可供選擇的房源已經(jīng)不多了，租金都在每月1500元左右。如果需要，帶上身份證可以來(lái)我們現(xiàn)場(chǎng)看房、選房。”6月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）以租客身份致電重慶佳寓光環(huán)店時(shí)，門(mén)店工作人員如是表示。

重慶佳寓光環(huán)店是目前重慶市屬國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房首個(gè)投入使用的項(xiàng)目。今年初，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)了7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，這些項(xiàng)目大多集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主。預(yù)計(jì)今年內(nèi)，重慶中心城區(qū)還有近1000套房源將投入使用。

記者注意到，今年以來(lái)已有多地發(fā)文，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房。就在6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部視頻會(huì)議上再次明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

“所剩房源已不多”

“每套房子面積都差不多，36至38平方米，基本家具家電如床、沙發(fā)、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等都是配置齊全的。”重慶佳寓光環(huán)店一運(yùn)營(yíng)官告訴每經(jīng)記者，首次簽約除交付租金外，物業(yè)費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)均為贈(zèng)送。

據(jù)其介紹，重慶佳寓光環(huán)店位于重慶照母山板塊，緊鄰軌道5號(hào)線重光站，步行6分鐘可達(dá)光環(huán)購(gòu)物中心、金科商業(yè)中心，商圈配套完善。所有房源均為單間套房設(shè)計(jì)，雖然項(xiàng)目所在樓棟為商住一體，但所有房源水電均為民用?！白饨鹈吭?500元左右，租期最短一個(gè)月、最長(zhǎng)一年，若簽一年租金會(huì)有相應(yīng)的折扣?！?/p>

重慶佳寓光華店房源 來(lái)源：重慶兩江新區(qū)微信公眾號(hào)

據(jù)重慶兩江新區(qū)官方公眾號(hào)，針對(duì)不同社會(huì)群體需求，重慶嘉寓推出了“佳計(jì)劃”，主要面向三類人群：“佳寓+乘風(fēng)”計(jì)劃，為大學(xué)畢業(yè)生、青年人才等客戶群體提供搬家補(bǔ)貼、押金減免、租金優(yōu)惠等政策支持；“佳寓+溫馨”計(jì)劃為以家庭為單位客戶群體；“佳寓+愛(ài)心”計(jì)劃，由嘉寓公司職工自發(fā)捐贈(zèng)成立愛(ài)心基金，為一時(shí)困難的佳寓租戶提供愛(ài)心幫扶。

不過(guò)，該門(mén)店工作人員表示：“門(mén)檻比較低，沒(méi)有特殊限制，有住房需求的都可以申請(qǐng)，目前可租房源僅剩幾套了?！?/p>

每經(jīng)記者了解到，佳寓中環(huán)店此次投入使用的房源總量為95套，于6月23日正式投入市場(chǎng)使用。在正式投入使用前，重慶嘉寓于6月13日開(kāi)始對(duì)外進(jìn)行招租，彼時(shí)其對(duì)外宣傳租金可享受九二折至九五折。今年內(nèi)，在中心城區(qū)還計(jì)劃有近1000套房源將投入使用。

記者查詢貝殼找房App了解到，緊鄰佳寓光環(huán)店的金州苑?依山郡小區(qū)，目前套二整體精裝修租金在2700~2800元/月，平面約25平方米的單間租金為795元/月；同區(qū)域的公寓項(xiàng)目金科美寓同等面積租金也在1500~1800元/月；而距佳寓中環(huán)店僅一站地鐵的藝方公寓，32平方米月租金為1450元。

此外， 記者了解到，此次重慶嘉寓推出的佳寓房源所在項(xiàng)目，正是此前重慶建工所打造的建工?嘉寓。據(jù)天眼查，重慶嘉寓房屋租賃有限公司成立于1988年，由重慶建工投資控股有限責(zé)任公司全資持有。

“國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)存量房的主要任務(wù)，一方面是消化存量房，另一方面就是穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，更為重要的一點(diǎn)是，地方政府本身就有常態(tài)化籌建保障房、人才房等任務(wù)，通過(guò)這一形式可以為更多人群提供更為便宜的房源。

在李宇嘉看來(lái)，相較于其他房企如萬(wàn)科、貝殼等推出的以盈利為導(dǎo)向的公寓，政府保障性租房則偏向于有利于引進(jìn)人才、招商引資等方面。

運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵

今年以來(lái)，已有越來(lái)越多的地方國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)存量房用作保障性租房。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年二季度以來(lái)，包括湖北、寧夏，及廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽(yáng)、惠州、臨滄、大理州等地發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國(guó)有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23個(gè)城市落地政府收儲(chǔ)商品房模式。

不過(guò)，目前已出臺(tái)相關(guān)政策的城市中，僅有少數(shù)城市對(duì)面積做出了規(guī)定或?qū)Χ▋r(jià)規(guī)則進(jìn)行明確。如惠州明確，以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限確定合理收購(gòu)價(jià)格，參與征集的房源面積應(yīng)在120平方米以下；重慶第二批次收購(gòu)房源則明確要求不超過(guò)90平方米。

此外，6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)的收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議上再次明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。此前的6月12日，央行也召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，降低?shí)施主體經(jīng)營(yíng)成本。

“一方面是三四線及縣級(jí)城市庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)；另外一方面，則是能夠促進(jìn)‘推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)’要求?！币拙涌硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱分析指出，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年末百城狹義庫(kù)存面積降至5.3億平方的階段性低位，但因成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。

不過(guò)，在存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，運(yùn)營(yíng)管理能力才是能否真正盤(pán)活存量的關(guān)鍵。

“保障房不管是配租還是配售的價(jià)格相對(duì)都比較低，隨之收購(gòu)價(jià)格更低，其中還有商業(yè)銀行借款、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)成本、管理成本等，這些對(duì)國(guó)企都是巨大的考驗(yàn)?！崩钣罴伪硎?。

“目前市場(chǎng)上的集中式公寓主要由市場(chǎng)化房源和保租房源兩者組成，一線城市的集中式公寓規(guī)模增長(zhǎng)較快，其中保租房的規(guī)模占到三成以上，逐漸邁向了‘市場(chǎng)化+保租房’的雙軌并行模式。”丁祖昱分析指出，而在新增房源中，無(wú)論一線還是二線城市，保租房的占比越來(lái)越大，在一線城市中對(duì)整體新增規(guī)模提升的貢獻(xiàn)度達(dá)84%。

“投資機(jī)構(gòu)對(duì)于長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定的回報(bào)率預(yù)期基本都集中在4.5至5.5%之間?！倍∽骊爬m(xù)稱，但作為存量收儲(chǔ)的國(guó)企平臺(tái)相對(duì)進(jìn)入保租房賽道的時(shí)間都是2021年后，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)尚未完全成熟。面對(duì)項(xiàng)目如何制定運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目品牌如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中出圈實(shí)現(xiàn)溢價(jià)、項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)發(fā)展如何，以及如何實(shí)現(xiàn)隨行就市及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)管理策略、是否需要運(yùn)營(yíng)借力等問(wèn)題，對(duì)大多數(shù)國(guó)企平臺(tái)來(lái)說(shuō)都是考驗(yàn)。

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