自然資源部18條措施盤(pán)活閑置土地 如何緩解房企困局？

由于利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難，處置閑置土地一直是個(gè)棘手的問(wèn)題。近期，自然資源部著力推動(dòng)各地有力有效處置閑置存量土地，為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務(wù)提供政策支持。

據(jù)悉，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)結(jié)合各地實(shí)踐探索，研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施，涉及鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、規(guī)范收購(gòu)收回、擬通過(guò)專項(xiàng)債券支持政府回收閑置用地等內(nèi)容。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整的背景下，此舉將對(duì)哪些房企帶來(lái)利好？房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生怎樣的連鎖反應(yīng)？

18條政策措施盤(pán)活存量土地

妥善處置和盤(pán)活尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)工未竣工的存量土地，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用，是新一輪保交房的工作重點(diǎn)之一。

針對(duì)當(dāng)前盤(pán)活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)結(jié)合各地實(shí)踐探索，研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施。這也是系統(tǒng)施策的“政策工具箱”，限定時(shí)限、限定范圍、封閉運(yùn)行，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務(wù)提供政策支持。

在“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)”方面，消除開(kāi)發(fā)建設(shè)障礙，完善規(guī)劃條件和相關(guān)配套設(shè)施要求，合理調(diào)整開(kāi)竣工日期，依法免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任；在“促進(jìn)轉(zhuǎn)讓”方面，充分發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，推進(jìn)房地產(chǎn)用地“帶押過(guò)戶”，配合司法及破產(chǎn)處置，優(yōu)化分割開(kāi)發(fā)程序，支持合作開(kāi)發(fā)。

據(jù)悉，自然資源部給政府有償收回閑置土地設(shè)置了準(zhǔn)線：須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開(kāi)發(fā)，且企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地。若是企業(yè)原因?qū)е鲁谖磩?dòng)工兩年以上的土地，政府應(yīng)依法無(wú)償收回。

在“規(guī)范收購(gòu)收回”方面，政策措施強(qiáng)調(diào)了應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價(jià)置換等方式，收購(gòu)收回土地用于保障性住房的，可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持，但要量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。

收回閑置土地的關(guān)鍵在于土地收購(gòu)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。為此，自然資源部擬建議，可以參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，也可以參照原地價(jià)款、利息及經(jīng)審計(jì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)直接投入，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，自然資源部也強(qiáng)調(diào)，城市政府和土地使用權(quán)人要在市場(chǎng)化、法治化的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，但不能簡(jiǎn)單按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)收購(gòu)，“企業(yè)該承擔(dān)自身?yè)p失的就要承擔(dān)損失”。

5月17日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部黨組成員、副部長(zhǎng)劉國(guó)洪表示，自然資源部準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。

劉國(guó)洪表示，支持地方政府以合理價(jià)格收回土地，主要是支持地方政府按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方政府采取“收回—供應(yīng)”并行方式來(lái)簡(jiǎn)化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)。

重啟專項(xiàng)債券投向閑置用地

在支持收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》可?，自然資源部提到可使用地方政府專項(xiàng)債券等資金。事實(shí)上，土地儲(chǔ)備曾是地方政府專項(xiàng)債券的主要投向領(lǐng)域。2017年，財(cái)政部就啟動(dòng)了土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行，用于支持地方政府依法通過(guò)收購(gòu)、置換、回收等方式取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)。不過(guò)，由于土儲(chǔ)專項(xiàng)債在運(yùn)用過(guò)程中存在弊端，2019年，國(guó)常會(huì)叫停了土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行。其中提到“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”。

明源房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化相關(guān)政策，不僅十分必要，而且刻不容緩。在普遍面臨財(cái)政收支平衡壓力的背景下，地方政府主動(dòng)加杠桿幫助房企盤(pán)活存量土地的意愿不強(qiáng)，或者說(shuō)有心無(wú)力。重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債可以緩解地方政府資金壓力，并推動(dòng)土地收入加快回籠。

“因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，早先進(jìn)場(chǎng)托底拿地的城投公司，開(kāi)工的比率卻不高，還有那些手里有著大量土儲(chǔ)的出險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商，更是如此。如何處置這些閑置土地，一直是個(gè)棘手的問(wèn)題，如今在去庫(kù)存的主基調(diào)下，支持地方政府收回收購(gòu)閑置土地，其中包括擬通過(guò)專項(xiàng)債券支持政府回收閑置用地，讓這一問(wèn)題有了解決之道。”明源房地產(chǎn)研究院認(rèn)為。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自然資源部此舉是在土地層面“去庫(kù)存”，并且是緩解房企困難和壓降債務(wù)。一位不愿具名的企業(yè)人士表示，目前，很多土地留在房企手上，無(wú)力開(kāi)發(fā)或造成項(xiàng)目爛尾。雖然銀行已有“白名單”等一系列政策來(lái)支持房企，但依然是杯水車薪。而通過(guò)閑置土地的回收，能夠緩解房企資金壓力。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》?，可以更有效地利用土地資源，并一定程度增加保障房供給，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系。

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