首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 保利、中海和越秀開始謹(jǐn)慎拿地，市場(chǎng)期待破局｜年中經(jīng)濟(jì)“瞭望塔”

保利、中海和越秀開始謹(jǐn)慎拿地，市場(chǎng)期待破局｜年中經(jīng)濟(jì)“瞭望塔”

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年07月05日 15:01

房地產(chǎn)行業(yè)成交有所回暖，但房企的投資節(jié)奏卻在放慢，房企對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判，仍然保守。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創(chuàng)下2023年以來(lái)新高。

與此同時(shí)，有意愿有能力拿地的頭部企業(yè)也在降低投資預(yù)算?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，2024年過半，企業(yè)投資仍未見起色，今年前6個(gè)月，拿地金額超過200億元的企業(yè)僅有5家，超過100億元的企業(yè)也僅12家，比去年同期分別減少4家、3家。

房企投資緊縮，與市場(chǎng)表現(xiàn)密切相關(guān)。今年上半年，房企銷售情況普遍表現(xiàn)不佳，在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，銷售額還再度下跌；在此前提下，房企秉持量入為出的原則，在投資上也不敢放手去搏。

這其中，過去兩年在土地市場(chǎng)非常活躍的保利發(fā)展、中海發(fā)展等都明顯收縮戰(zhàn)線。市場(chǎng)普遍期待，隨著“517”新政落地后，市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)能夠帶動(dòng)土地市場(chǎng)的良性變化，目前看來(lái)這種路徑值得期待，但轉(zhuǎn)化仍需要一定時(shí)間。

拿地縮減

受到整個(gè)市場(chǎng)收縮的影響，今年上半年多數(shù)龍頭房企的拿地金額都在縮減，而且下滑的比例并不低。

在中指研究院發(fā)布的今年前6月房企權(quán)益拿地金額榜上，建發(fā)房產(chǎn)以279億元排在首位，中建壹品、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)和華潤(rùn)置地分別以213億元、190億元、157億元和154億元排在第二至第五位。

中建壹品是今年首度沖進(jìn)拿地TOP10的房企，與去年同期相比實(shí)現(xiàn)翻番，但這是局部現(xiàn)象。由于房企對(duì)土地的價(jià)值判斷趨向于一致，因此只有重點(diǎn)城市好地段的地塊會(huì)受到青睞，但這種地塊數(shù)量有限，這就意味著房企能否進(jìn)行有效投資還要取決于客觀條件。

一位頭部房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析稱，“其實(shí)前兩年大家都已經(jīng)是不要拿錯(cuò)地的思路，但是那時(shí)候行情比現(xiàn)在樂觀，所以大家的投資準(zhǔn)線都還有差異。今年銷售不佳，有些房企也還在消化前兩年的地塊，供應(yīng)也有限，今年投資都收縮得很明顯?！?/p>

可供對(duì)比的是，去年同期華潤(rùn)置地的權(quán)益拿地金額是439億元，但今年縮減至154億元；去年上半年排名前列的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)期內(nèi)拿地金額是400億元、371億元，但今年同期，這兩家企業(yè)的拿地金額縮減至110億元、120億元。

越秀地產(chǎn)，這家曾在廣州土地市場(chǎng)馳騁的房企也“托不動(dòng)”了。今年前6個(gè)月，越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額為44億元，而去年同期則是189億元。

去年，越秀地產(chǎn)南征北戰(zhàn)，在北京、上海和廣州等城市拿下多宗地塊，但今年，由于其大本營(yíng)廣州的供應(yīng)減少，加之北京市場(chǎng)也幾乎沒有斬獲，越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的活躍度明顯下降。

越秀地產(chǎn)去年“膨脹”的緣由是，其重點(diǎn)城市重點(diǎn)樓盤的銷售額表現(xiàn)不錯(cuò)，現(xiàn)金流狀況也能夠支撐其拿地野心，但今年這種利好已不復(fù)存在。今年上半年，越秀地產(chǎn)的銷售額也在下滑。根據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月，越秀地產(chǎn)的權(quán)益銷售額是363.1億元，而去年同期為495億元。

破局何解？

房企更加理性投資，取決于許多客觀因素。市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)冷自然是主因，但是前兩年的激進(jìn)導(dǎo)致目前不得不消化高企的庫(kù)存也是不可忽略的因素，房企在整體的投資策略上還需要更加審慎。

以保利發(fā)展為例，為了圓夢(mèng)“一哥”，前兩年保利發(fā)展對(duì)重點(diǎn)城市的地塊幾乎是“來(lái)者不拒”，能拿就盡可能拿，但這些地塊目前在入市后表現(xiàn)則出現(xiàn)了分化，保利也因此變身“卷王”。

可供對(duì)比的是，保利發(fā)展2022年7月在廣州南沙拿下的金嶺南路地塊，這宗地塊拿地價(jià)在1萬(wàn)/平方米出頭，去年開盤時(shí)價(jià)格還在2萬(wàn)/平方米左右，現(xiàn)在尾盤在售的價(jià)格已經(jīng)回跌至1.2萬(wàn)/平方米左右。

這是保利發(fā)展不少“庫(kù)存”樓盤的現(xiàn)狀。由于去化困難加之利潤(rùn)平平，保利發(fā)展縮減投資也在意料之中。

一位房地產(chǎn)央企的人士就對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“保利為了當(dāng)老大，別人不拿的地他們都可以拿，我們之前跟蹤保利的時(shí)候就覺得，這種模式可能缺乏后勁，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)的變化非?？欤皇且痪€城市的地塊就一定能夠賺錢，后面會(huì)體現(xiàn)出來(lái)的?！?/p>

與之形成對(duì)比的中海地產(chǎn)，則是采取另一種路線，其投資更聚焦、拿地標(biāo)準(zhǔn)極高，這也導(dǎo)致其能夠看中的地塊數(shù)量不多，但銷售上能夠獲得較好的成效。

去年，中海地產(chǎn)頻頻購(gòu)入數(shù)十億元乃至超百億元的地塊，今年也都有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。去年，中海地產(chǎn)在深圳以125.32億元的總價(jià)拿下深圳灣總部地塊，上周這一項(xiàng)目開盤，在開盤當(dāng)日這一項(xiàng)目銷售額超一百億，去化九成。

由此可見，房企今年的投資縮減，可能有主動(dòng)和被動(dòng)的兩個(gè)因素。但無(wú)論如何，土地市場(chǎng)的質(zhì)變還是要靠市場(chǎng)的成交轉(zhuǎn)暖來(lái)催化。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)已經(jīng)有所抬頭?！?17”新政后，多數(shù)房企環(huán)比表現(xiàn)都不錯(cuò)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，TOP100房企銷售額同比下降19.55%，環(huán)比增長(zhǎng)26.05%，均較5月份有所好轉(zhuǎn)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年6月近六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，近三成房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

其中，中海地產(chǎn)6月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百?gòu)?qiáng)之首，創(chuàng)近一年來(lái)新高。此外，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)等企業(yè)也都實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比提升。

中指研究院分析師孟新增分析稱，下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。

市場(chǎng)成交有望企穩(wěn)，土地市場(chǎng)或?qū)⑹艽藥?dòng)，在今年下半年出現(xiàn)積極變化，溫和修復(fù)。

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