北京“老破小”要升值了

哈嘍大家好，我是血拼哥！

2024年，在多種因素加持之下，“老破小”的價(jià)值被重新評估了。

從去年下半年開始，各地“老破小”賣爆的消息就沒斷過。

北京300萬以下“老破小”成交一路上漲，

也是北京近半年唯一成交量占比上漲的價(jià)格段。

原因無他，價(jià)格是真的香。

血拼哥也匯總了一下北京城六區(qū)內(nèi)300萬以下兩居房源的情況，感興趣可以后臺回復(fù)【老破小】查看。

查看北京危舊樓房改建相關(guān)政策全文，后臺回復(fù)【改建】，獲?。?/p>

如果說房子的價(jià)格等于“地價(jià)+產(chǎn)品”，那么老破小的價(jià)格組成中，產(chǎn)品價(jià)值可以忽略不計(jì)，幾乎只剩下地價(jià)，甚至比土拍價(jià)格更低。

有些“老破小”租金直逼月供，價(jià)格非常實(shí)在。

相比價(jià)格依舊高高在上的新房，“老破小”甚至還有周邊配套“確定性”的優(yōu)勢。

于是，務(wù)實(shí)的“年輕人”和價(jià)格實(shí)在的“老破小”一拍即合。

似乎一切都很完美，唯一的問題是，

這些“老破小”的未來在哪呢？

最近，北京城市舊改正在給出越來越清晰的答案。

No.1 原拆原建 升值空間變大

近日，海淀科源社區(qū)迎來了“原拆原建”的改造通知。

該社區(qū)建于上世紀(jì)50年代，多為簡易筒子樓，年久失修，漏水漏電，問題層出不窮，住在這里的許多退休科研人員的生活品質(zhì)堪憂。

此前，小區(qū)13到15號樓曾作為第一批北京歷史建筑進(jìn)行過翻修，其他樓棟從來沒有進(jìn)行過改造，墻體破損發(fā)霉……

從2022年開始，就有媒體關(guān)注報(bào)道過這里的問題，時(shí)隔兩年，近日，該小區(qū)終于迎來改造消息，雖然還不是動(dòng)工，但是已經(jīng)開始著手確定改造方案，征集意見。

該小區(qū)目前的情況是，針對改造范圍內(nèi)樓棟的不同戶型，改造組設(shè)計(jì)了多個(gè)方案。要跟居民確認(rèn)方案后才能開始推進(jìn)下一步。

而像海淀科源社區(qū)這樣能爭取到原拆原建的社區(qū)，這兩年正在逐漸增加。

去年馬家堡路68號院2號樓，勁松一區(qū)114號樓、光華里5號樓、6號樓、樺皮廠胡同8號樓等陸續(xù)傳出“原拆原建”改造消息。

令人驚喜的是，“原拆原建”工程難度被攻克，且所需費(fèi)用相比購置新房要少不少！

以樺皮廠胡同8號樓為例，該樓原拆原建一共耗費(fèi)工時(shí)3個(gè)月！

據(jù)項(xiàng)目承建方中建海龍科技介紹，該項(xiàng)目90%以上的建筑工序在工廠內(nèi)完成，再將預(yù)制的模塊運(yùn)送至施工現(xiàn)場裝嵌成完整建筑，現(xiàn)場工作量大幅度降低，相較傳統(tǒng)建造方式工期縮短80%。

且資金方面，采用“政企民共擔(dān)”模式，居民主要承擔(dān)原住房面積中扣除財(cái)政補(bǔ)貼后的不足部分以及改建后房屋新增面積的成本。

而經(jīng)歷了原拆原建的樺皮廠胡同8號樓不僅居住品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，本身價(jià)值也看漲了。

一名北京中介人員在報(bào)道中透露，該樓擁有絕佳的地理位置，且北京二環(huán)內(nèi)老小區(qū)居多，帶電梯的新房屬于稀缺資源。該居民樓附近的老舊小區(qū)平均單價(jià)在11萬元/平方米左右，新建成的電梯房預(yù)計(jì)單價(jià)可達(dá)13萬元/平方米。

原拆原建給了“老破小”新生，也給了住在內(nèi)里的居民更多信心。

No.2 復(fù)制 需要建立長效機(jī)制

原拆原建模式是值得肯定的。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，原拆原建對房地產(chǎn)市場不會帶來沖擊，對地方政府不會增加公共服務(wù)設(shè)施配套負(fù)擔(dān)，居民生活品質(zhì)也能得到極大提升，這種模式會起到很好的導(dǎo)向作用。

北京近兩年在試點(diǎn)，也有相關(guān)《意見》依據(jù)。

2020年6月，北京印發(fā)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則下，可通過翻建、重建或適當(dāng)擴(kuò)建方式，對危舊樓房進(jìn)行改造。

*《意見》中關(guān)于改建范圍的規(guī)定

通過北京已經(jīng)落地的幾個(gè)試點(diǎn)案例可以發(fā)現(xiàn)目前北京原創(chuàng)原建項(xiàng)目特點(diǎn)：

1. 評定為危房，目前的幾個(gè)試點(diǎn)小區(qū)都是被評定為D級危樓，甚至發(fā)生過局部坍塌事件的。

2. 成本可控，目前試點(diǎn)都是低容積率的低層小板樓，成本可控。

3. 溝通成本較低，目前北京的幾個(gè)試點(diǎn)都是戶數(shù)不多，溝通成本可控的情況。

4. 居民出資較少，重建的資金來自政府補(bǔ)貼、產(chǎn)權(quán)單位、居民以及社會資本，幾個(gè)試點(diǎn)中，居民最多只出幾萬元。

同時(shí)我們也注意到，要復(fù)制推廣原拆原建并不容易，

首先就是錢的問題，北京老舊小區(qū)改造項(xiàng)目較多，政府財(cái)政補(bǔ)貼很難全覆蓋，如果居民出資太多，改建工程必定受阻。

其次，原拆原建中很多流程需要集團(tuán)決策，很難達(dá)成共識。

比如決策要建成一個(gè)什么樣的房子，是造價(jià)3000元/平方米的房子還是造價(jià)5000元/平方米的房子，這需要形成共識。

房子改造完了以后，是否要增加附屬功能，比如配套設(shè)施和地下車庫，這既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都會同意修地下車庫，因?yàn)檫@會增加很多成本，不開車的居民很可能會反對。

這時(shí)候，引入社會資本，讓社區(qū)運(yùn)營良性循環(huán)是非常有效的解決方式，但是如何引入呢？也不是所有社區(qū)都有相同的條件。

不過，“原拆原建”模式已邁出重要一步，隨著技術(shù)升級，建筑成本總有希望降低，再降低。

事實(shí)證明，只要城市在發(fā)展，硬件問題總有被技術(shù)升級解決的一天，而我們目前的擔(dān)憂很有可能是“刻舟求劍”。

真沒必要被網(wǎng)上言論恐嚇，買房還得依據(jù)自身需求。

No.3 老破小，還有其他路走

目前市區(qū)老破小的未來有棚改拆遷、原地重建、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等等不同的出路。

老舊小區(qū)改造< 加裝電梯<拆除原地重建

難度是依次遞增的，概率是依次遞減的。

所以剛需必須認(rèn)清的現(xiàn)實(shí)是，不是所有老破小都能改建。

當(dāng)然，不改建也并不意味著老破小會越來越差，直至無法居住。

因?yàn)槲覀円苍谕晟品课蒹w檢制度。

新加坡就有類似的規(guī)定，不管多少年前造的房子都要進(jìn)行定期粉刷，這樣再老的房子任何時(shí)候看起來都很干凈，而不是破舊的感覺。同時(shí)包括房屋的設(shè)備，如管道要定期檢查更換等。

這樣房子通過經(jīng)常性的小修小補(bǔ)，建成50年都可以正常使用，而不需要整棟樓進(jìn)行改造。

近年來，住建系統(tǒng)正在推進(jìn)基于住房、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)層面的城市體檢，城市更新工作也是秉持“先體檢后更新，無體檢不更新”的原則。

換個(gè)角度來看，雖然原拆原建對居民是件好事，如果當(dāng)年這個(gè)房子建筑結(jié)構(gòu)上沒問題，定期檢查維護(hù)，就少了很多折騰。

最后，你贊同原拆原建這種方式嗎？你有什么想說的？

最后的最后，說下共產(chǎn)房消息：

順義共產(chǎn)房潮白水悅正在網(wǎng)申登記中，7月20日結(jié)束，此次面向人群更廣泛，有需要的朋友別錯(cuò)過；

昌平共產(chǎn)房未來硯園網(wǎng)申登記結(jié)束，最終4096戶家庭確認(rèn)申購，資格審核公示，明天開放查看！有需要的朋友記得明天戳小程序查看，需要復(fù)核的也抓緊別錯(cuò)過！具體公告可以戳文末左下角【閱讀原文】查看。返回搜狐焦點(diǎn)首頁，查看更多

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