首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 上半年北京宅地吸金超700億居全國(guó)首位哪些地塊表現(xiàn)搶眼？

上半年北京宅地吸金超700億居全國(guó)首位哪些地塊表現(xiàn)搶眼？

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年07月09日 19:42

今年上半年，北京共成交27宗地塊，其中住宅用地19宗，同比下降39%。這些涉宅地塊吸金732.36億元，與去年同期相比下降15%。值得關(guān)注的是，底價(jià)成交地塊占比有所提升，達(dá)到58%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年北京住宅用地出讓金雖然位居全國(guó)首位，但是土拍總體熱度并不高，攬金規(guī)模高企主要是受“宅產(chǎn)配”組合地塊等高價(jià)地供應(yīng)增多的拉動(dòng)。綜合來(lái)看，哪些房企拿地？哪些地塊溢價(jià)率高？哪些地塊總價(jià)高？

順義成交4宗宅地、豐臺(tái)成交3宗

上半年，北京共成交27宗地塊。其中住宅用地19宗，與去年同期成交的31宗住宅用地相比，下降39%。從成交金額來(lái)看，上半年19宗涉宅地塊吸金732.36億元，與去年同期成交的858.07億元相比，下降15%。

從成交地塊所在區(qū)域來(lái)看，順義區(qū)成交4宗涉宅地塊，位居各區(qū)之首。其次為豐臺(tái)區(qū)成交3宗，朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)及房山區(qū)各成交2宗，大興區(qū)、石景山區(qū)、亦莊及懷柔區(qū)各成交1宗。

值得注意的是，除了斬獲昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊的石家莊創(chuàng)世紀(jì)為民企外，其余18宗宅地均由國(guó)企、央企拿下。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的上半年北京重點(diǎn)房企拿地金額TOP10（包括住宅以及綜合地塊）中，上榜企業(yè)均為央企和地方國(guó)企，包括海開(kāi)控股、中建智地、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中建壹品、金隅集團(tuán)、北京住總、北京城建、中建信和、京能置業(yè)等。

在上半年的土地出讓中，僅有兩宗宅地是由聯(lián)合體拿地——中建智地+江蘇綠建+朝陽(yáng)城開(kāi)聯(lián)合體以112億摘得北京首宗組合用地，北京城建+南山聯(lián)合體以底價(jià)11.9億摘得順義仁和地塊。除此之外，其余住宅用地均為房企獨(dú)立摘地。

值得關(guān)注的是，雖然前期是單個(gè)企業(yè)摘地，但在后期仍有不少房企會(huì)引入合作開(kāi)發(fā)，比如，石家莊創(chuàng)世紀(jì)以31億元搖中昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊，后來(lái)引入龍湖開(kāi)發(fā)，并且確定案名為“龍湖·觀萃”。石家莊創(chuàng)世紀(jì)曾參與了多場(chǎng)土拍，曾于去年搖中北京市順義區(qū)一宗住宅用地，并引入龍湖合作開(kāi)發(fā)，案名為“龍湖·御湖境II期”。

超百億“巨無(wú)霸”地塊出爐

從上半年成交總價(jià)來(lái)看，最高者當(dāng)屬北京首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合用地，這是北京創(chuàng)新供地方式，雖然是以底價(jià)成交，但是112億元的“巨無(wú)霸”地塊吸引了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，并且打破北京土地出讓金額紀(jì)錄。其由中建智地+江蘇綠建+朝陽(yáng)城開(kāi)聯(lián)合體以底價(jià)獲得，并且在6月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中位居榜首。

該宗地體量大、類(lèi)型多元，由3個(gè)地塊組成，涉及朝陽(yáng)區(qū)北部酒仙橋、前葦溝、電子城三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。其中，酒仙橋宅地銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)12.5萬(wàn)元/平方米、前葦溝宅地銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.98萬(wàn)元/平方米。超10萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也令其成為上半年指導(dǎo)價(jià)格最高的地塊。

“多種配套用地要求開(kāi)發(fā)企業(yè)具有多重資源的調(diào)度、管理能力，才能真正共享城市發(fā)展紅利。本次土地組合供應(yīng)是通過(guò)市場(chǎng)化手段引導(dǎo)具有資金及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的一種新探索。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示。

6宗宅地“觸頂”搖號(hào)成交

與以往相比，今年上半年底價(jià)成交地塊占比有所提升，19宗地塊中，底價(jià)成交的地塊達(dá)11宗，占總數(shù)58%；溢價(jià)成交地塊8宗，占總數(shù)的42%。從時(shí)間上看，高溢價(jià)成交的地塊大多是在前3個(gè)月成交，自4月之后，北京土地以底價(jià)成交為主。

雖然上半年底價(jià)成交地塊占比提升，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度較去年有所下降。不過(guò)，仍不乏搶手地塊，熱度最高的當(dāng)屬順義空港六期地塊，其在報(bào)價(jià)階段就已觸及價(jià)格上限，現(xiàn)場(chǎng)直接搖號(hào)確定競(jìng)得人，共有37家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。最終由北京建工幸運(yùn)搖得，但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段與保利合作，即保利建工·星宸和煦。

上半年共有6宗用地溢價(jià)率達(dá)到15%，除了順義空港六期地塊之外，還有兩宗豐臺(tái)區(qū)大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、大興西紅門(mén)地塊，以及昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊等。這些均是上半年出現(xiàn)多家房企競(jìng)價(jià)的熱門(mén)地塊。

具體來(lái)看，兩宗豐臺(tái)區(qū)大瓦窯地塊有6家房企報(bào)名競(jìng)價(jià)，價(jià)格“觸頂”后均以搖號(hào)方式?jīng)Q定最終得主，最終京能、中建信和各落一子；13家房企報(bào)名的海淀翠湖地塊，在價(jià)格及現(xiàn)房銷(xiāo)售面積“雙觸頂”之后，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終港中旅以28.865億元+1萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售幸運(yùn)搖中；9家房企報(bào)名的大興西紅門(mén)地塊，最終該地塊由中建壹品搖號(hào)競(jìng)得；8家房企爭(zhēng)奪的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中。

另外，有兩宗宅地則是微溢價(jià)成交，其中，海淀永豐南K地塊、亦莊北神樹(shù)地塊溢價(jià)率分別為1.50%、0.51%，得主分別為北京海開(kāi)控股（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海開(kāi)控股”）、華潤(rùn)置地。其中，海淀永豐南K地塊在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，共有兩家房企先后進(jìn)行了4次報(bào)價(jià)。最終，僅海開(kāi)控股抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并以79.17億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊。此前，海開(kāi)控股旗下公司以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，將打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部園。上半年，海開(kāi)控股已經(jīng)斥資超121億將海淀區(qū)兩宗地塊收入囊中。

業(yè)內(nèi)預(yù)期土地限價(jià)將持續(xù)優(yōu)化

值得關(guān)注的是，近期多地對(duì)土拍政策進(jìn)行調(diào)整，逐步取消土拍限價(jià)。上海拍地取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求。截至目前，此前集中出讓土地的22城中仍設(shè)定土地限價(jià)的城市僅剩北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）。不過(guò)，近期北京供地中，有2宗地突破了此前15%的慣例。對(duì)此，據(jù)中指研究院分析人士認(rèn)為，未來(lái)這幾個(gè)城市繼續(xù)優(yōu)化土地限價(jià)的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。

此外，建設(shè)“好房子”成為為行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。近兩年，住建部多次強(qiáng)調(diào)要下力氣建設(shè)“好房子”。從北京土地供應(yīng)端來(lái)看，建設(shè)“好房子”的趨勢(shì)更加明顯。

比如上半年在交的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊是北京首個(gè)“帶方案入市”的住宅地塊，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要求選擇全國(guó)“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京賽題一等獎(jiǎng)作品的設(shè)計(jì)方案。此外，北京上半年出讓的朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目配建要求該項(xiàng)目須滿(mǎn)足綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%即A（BJ）級(jí)，以及設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)等高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)要求。同時(shí)，政府鼓勵(lì)項(xiàng)目建設(shè)全齡友好社區(qū)。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從土地出讓金城市榜單來(lái)看，上半年北京位居全國(guó)首位，展現(xiàn)出的熱度穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。

對(duì)于北京上半年的土地市場(chǎng)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，今年上半年北京土拍總體熱度并不高，攬金規(guī)模高企主要受“宅產(chǎn)配”組合地塊等高價(jià)地供應(yīng)增多的拉動(dòng)。

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