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龍湖上半年銷售511億 “以銷定支”節(jié)奏下的城市布局調(diào)整

來源：家居百科時間：2024年07月17日 13:21

7月以來，上市房企先后發(fā)布6月的業(yè)績公告，上半年的整體經(jīng)營情況也隨之顯現(xiàn)。

上周五晚間，龍湖集團(tuán)披露2024年1至6月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)及6月新增土地儲備情況。公告顯示，截至2024年6月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額511.2億元，合同銷售面積365.5萬平方米。

6月單月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額100.4億元，合同銷售面積73.4萬平方米。6月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額67.8億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積53.5萬平方米。

市場調(diào)整時期，業(yè)績下滑仍是主旋律。觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的“2024年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-6月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額13611.38億元，同比下降40.77%。

華泰證券發(fā)布的研報數(shù)據(jù)則顯示，截至7月12日，38家主要A股房企中25家房企已發(fā)布中報預(yù)告或業(yè)績快報，2024H1出現(xiàn)普遍性虧損的現(xiàn)象，原因在于2022年以來的行業(yè)量價下行對房企業(yè)績的影響開始顯現(xiàn)。

上述披露中報業(yè)績預(yù)期的25家房企中，20家房企出現(xiàn)虧損，5家實(shí)現(xiàn)盈利，即出現(xiàn)虧損的房企家數(shù)占主要房企比例達(dá)51%，再次創(chuàng)下主要房企中報虧損比例的新高（2017年以來）。

2022年以來房地產(chǎn)行業(yè)量價下行，導(dǎo)致今年結(jié)算業(yè)績的進(jìn)一步下滑，是業(yè)績變化的主要原因。

華泰證券指出，整體而言，從中報業(yè)績預(yù)披露的情況來看，行業(yè)整體業(yè)績進(jìn)一步下探，市場對企業(yè)業(yè)績的挑戰(zhàn)從民企延伸至國企，從中型房企延伸至龍頭房企。

反映在龍湖集團(tuán)，去年同期，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額985.2億元，合同銷售面積579.9萬平方米。以此計(jì)算，今年上半年龍湖集團(tuán)合同銷售額同比降48%，合同銷售面積減少約37%。

從區(qū)域分布來看，今年1-6月，西部、環(huán)渤海、長三角、華中、華南區(qū)域分別為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)了143.3億元、102.9億元、138.0億元、53.8億元、73.2億元的合同銷售額，分別占合同銷售總額的28.03%、20.13%、27%、10.5%、14.3%。但五個大區(qū)較去年約有4-5成的不同程度降幅。

在以銷定支策略下，區(qū)域的銷售表現(xiàn)及市場變化，也影響到龍湖的投資拿地動作。

2023年上半年，龍湖在14個重點(diǎn)城市獲取20塊新土地，總建面257萬平方米，總貨值546億元，權(quán)益地價180億元。但今年截至6月末，龍湖僅在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、蘇州等城市共計(jì)獲取7宗項(xiàng)目，合計(jì)土地面積約21.7萬平方米，權(quán)益地價約60.34億元。

顯然，相比已經(jīng)在公開市場收手的各家房企，龍湖還算有余力，但也明顯謹(jǐn)慎了許多。

上半年新增的7宗項(xiàng)目中，還有4宗是與其他企業(yè)合作進(jìn)行的聯(lián)合拿地，分別為西安、上海、北京、蘇州地塊。在保證一定“話語權(quán)”的基礎(chǔ)上，龍湖也在盡量壓降拿地成本。

例如，最近一次拿地是在6月5日，龍湖與中億豐建設(shè)、蘇州軌交組成聯(lián)合體，以底價12.44億元競得蘇州高鐵新城地塊，樓面價15000元/平方米。項(xiàng)目用地面積51844平方米，規(guī)劃總建筑面積124482.08平方米，將打造16幢10-11層的純洋房，部分頂層設(shè)計(jì)為復(fù)式產(chǎn)品。

該項(xiàng)目中，龍湖的權(quán)益占比為51%。拿地后二十余天，6月27日，龍湖集團(tuán)便宣布該地塊規(guī)劃，擬建設(shè)為高鐵新城首個“第四代住宅”社區(qū)。

公開信息顯示，龍湖已在重慶、西安等城市成功開發(fā)第四代住宅，具備豐富經(jīng)驗(yàn)。此次蘇州高鐵新城項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推動區(qū)域住宅品質(zhì)提升，為市場帶來高端改善型產(chǎn)品。

而之所以繼續(xù)在蘇州加碼，與龍湖集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐匿N售表現(xiàn)密切相關(guān)。當(dāng)?shù)孛襟w報道，在蘇州市區(qū)房企商品住宅銷售面積和銷售金額榜上，龍湖集團(tuán)以12.9萬平方米的成交面積位居銷售面積榜冠軍，以35.37億元的銷售金額位居銷售金額榜亞軍。

此外，龍湖在蘇州六區(qū)布局了5座天街和1座星悅薈，形成住宅與經(jīng)營性業(yè)務(wù)的協(xié)同。

事實(shí)上，截至2024年6月末，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入約為131.0億元（含稅金約139.4億元），其中運(yùn)營收入約為66.1億元（含稅金約70.7億元）、服務(wù)收入約為64.9億元（含稅金約68.7億元）。

去年同期，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約121.8億元（含稅金額約129.7億元）；其中運(yùn)營收入約63.4億元（含稅金額約67.8億元），服務(wù)收入約58.4億（含稅金額約61.9億）。以此計(jì)算，經(jīng)營性收入同比增長約7.55%。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)的向好態(tài)勢下，龍湖也正在朝著百M(fèi)ALL時代行進(jìn)。抓住上半年的最后節(jié)點(diǎn)，龍湖南京雨山天街于6月28日開業(yè)，該項(xiàng)目是龍湖商業(yè)在南京打造的第5座天街，首次將“森系天街”的概念帶進(jìn)南京。下半年，龍湖商業(yè)還將在蘇州、合肥、紹興三座城市新開三座天街。

另一方面，此前不久的龍湖2023年度股東大會上，管理層曾提及，截至5月末，龍湖年內(nèi)剩余到期公開債僅剩45億元，2025年到期的部分債務(wù)也將在2024年內(nèi)安排逐步提前償付，確保年底短債在安全水平。

而在6月28日，龍湖集團(tuán)宣布已提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）并摘牌。該CMBS于2020年發(fā)行，總規(guī)模達(dá)到26.5億元人民幣，年化利率為4.25%，原計(jì)劃于2025年6月為投資人提供行權(quán)選擇。

于同一日，龍湖集團(tuán)還提前贖回共計(jì)約6.22億美元的優(yōu)先票據(jù)。

對此，標(biāo)普認(rèn)為，龍湖集團(tuán)在二級市場部分回購2029年和2032年到期的美元債，這表明該公司正利用足夠的流動性主動管理負(fù)債。

標(biāo)普估計(jì)，龍湖集團(tuán)2024年剩余時間有45億元的境內(nèi)債券到期，全年沒有境外債務(wù)到期。再考慮到舉借商業(yè)地產(chǎn)貸款獲得的資金，龍湖集團(tuán)短期再融資風(fēng)險有限。

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