超六成上市房企預報上半年虧損，房企盈利能力有待修復

下半年行業(yè)有望延續(xù)弱復蘇趨勢，伴隨房地產(chǎn)政策支持力度的加大，政策效果也將逐步顯現(xiàn)。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底進程，盡管政策面不斷優(yōu)化，但樓市復蘇動能依舊不足，房企業(yè)績普遍承壓，盈利能力仍待修復。

7月16日，界面新聞根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已有73家涉房企業(yè)（參考標準為CSRC房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)布了2024年中期業(yè)績預告或業(yè)績快報。其中，有46家房企預計上半年出現(xiàn)虧損，27家房企預計將實現(xiàn)盈利，即出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%。

部分上市房企2024上半年的業(yè)績預告

“整體來看，雖然2024年以來政策面明顯優(yōu)化，核心一二線城市采取了松綁調控、放寬限購等措施，但上半年企業(yè)銷售仍保持低位運行態(tài)勢，市場信心和預期修復還需時間”，克而瑞研究指出。

量價下行，是導致業(yè)績下滑的主要原因

對于多數(shù)房企錄得虧損的原因，國金證券研究指出，一方面，部分房企在土地市場過熱時大舉拿地，導致土地成本偏高；另一方面由于2021年下半年后銷售市場持續(xù)筑底，銷售價格及流速不及拿地時的預期，共同導致當期結轉項目的毛利總額及毛利率下降。

除此之外，還包括計提減值損失、以低于賬面值的價格出售大宗資產(chǎn)等影響因素。

“行業(yè)整體業(yè)績進一步下探，目前市場對企業(yè)業(yè)績的挑戰(zhàn)已從民企延伸至國企，從中型房企延伸至龍頭房企”，華泰證券研究表示。

龍頭企業(yè)中，金地集團在7月9日披露了業(yè)績預告稱，預計2024年上半年歸母凈利潤虧損30億元至36億元，扣非凈利潤虧損24.6億元至30.6億元。這也是金地集團的首次虧損，去年年同期的歸母凈利潤為15.32億元，扣非凈利潤為13.95億元。

對于轉虧，金地解釋稱，主因在于近年來銷售規(guī)模的下降，所導致的本期可結轉面積較上年同期減少，結算量、利潤率有所下行，再加上計提減值的損失。

與金地一同錄得“首虧”的還有另一龍頭企業(yè)萬科，其預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損約70–90億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損約50-65億元。

在業(yè)績預告中，萬科指出，上半年由于房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降、公司對部分項目計提了減值、部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損、部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值從而造成了業(yè)績的下滑。

另外，值得關注的是，預虧損額度同樣超過10億元的還包括許多央國企，如華僑城A、中交地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、金融街等。

在7月6日發(fā)布的公告中，華僑城A表示，預計上半年歸屬上市公司股東凈虧損9億元至12.5億元，預計扣除非經(jīng)常性損益后虧損10.4億元至13.9億元。

虧損原因主要為，公司結轉項目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項目利息費用化增加和聯(lián)營公司虧損等。

中交地產(chǎn)也在7月5日的業(yè)績預告中指出，預計2024年上半年公司凈利潤虧損約10億元。實際上，該公司在去年同期也錄得了虧損約5.69億元，今年的虧損同比擴大了75.75%。

和華僑城A造成虧損的原因一樣，導致中交地產(chǎn)虧損的原因也包括兩個方面，即毛利率的下降明顯，和公司費用化利息增加導致財務費用的同比上漲。

預虧損額度在1億元以下的，主要以中小型房企為主，如粵宏遠A、大龍地產(chǎn)、渝開發(fā)等企業(yè)。

國金證券預計，隨著此前低毛利甚至虧損項目的結轉完畢，部分房企業(yè)績負擔減輕，在2022年以后積極補充優(yōu)質土儲的房企的毛利率有望率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升。

部分房企實現(xiàn)扭虧為盈

而在大部分房企業(yè)績承壓之下，當前仍然有一部分房企能繼續(xù)保持盈利，甚至扭虧為盈。

如中國武夷，其在上半年實現(xiàn)了由虧轉盈，預計凈利潤將達到1.7億元—2.2億元，較去年同期虧損的1.5億元相比，凈利潤提升達到了247%。

其扭虧為盈的主要原因是受單一項目結轉的影響，相對比較特殊。即為其在北京武夷花園南區(qū)西地塊住宅項目可結轉的收入和實現(xiàn)的利潤同比增加、以及匯率波動影響匯兌收益同比增加。

據(jù)2023年財報，去年中國武夷的房地產(chǎn)業(yè)務總收入約為65.44億元，其中，有約60.15億元的營收來源于上述的北京武夷花園住宅項目，占總營收比例約為92%。

除此之外，其余同樣實現(xiàn)扭虧為盈的房企，業(yè)績改善的主要原因則多為結轉收入的增多、費用下降、投資收益等非經(jīng)營性損益增加等影響因素。

如新華聯(lián)，在7月13日發(fā)布的業(yè)績預告中指出，上半年實現(xiàn)凈利潤約為0.39億元—0.58億元，去年同期為虧損12.22億元，同比增長了103.19%—104.75%。

對于扭虧為盈的原因，新華聯(lián)表示，一是上半年新華聯(lián)地產(chǎn)項目結轉收入較上年有所增加，地產(chǎn)項目毛利有所增加；二是公司完成破產(chǎn)重整，有息負債按照重整計劃予以清償，財務費用較上年同期大幅下降。

總體來看，今年上半年部分房企的保交付工作取得了良好成效，期內結轉面積的增加有助于帶動整體收入的增長，同時持有物業(yè)經(jīng)營業(yè)績有了顯著改善，但長遠來看，市場恢復仍有波折，企業(yè)盈利向好還需依賴公司長期經(jīng)營的穩(wěn)定性。

專注于高能級城市的房企，將在政策利好下先行復蘇

2024上半年以來，全國各地充分利用調控自主權，穩(wěn)定市場的措施接連出臺，在6月7日國常會進一步明確穩(wěn)市場、去庫存政策方向后，釋放了更加積極信號，隨后多個監(jiān)管部門落地相關舉措。

隨著各項政策效果的逐漸顯現(xiàn)，目前多地房地產(chǎn)市場的活躍度有了明顯提升，部分核心城市市場出現(xiàn)好轉。

從具體數(shù)據(jù)來看，據(jù)國家統(tǒng)計局，今年1-6月全國新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅均收窄。6月單月，在去年同期高基數(shù)效應減弱下，同比降幅收窄至15%以內。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續(xù)收窄3.8個百分比。

重點一二線城市市場表現(xiàn)上，上海、深圳、杭州3個城市在前期政策優(yōu)化后，6月市場情緒有了明顯提升，新房成交規(guī)模環(huán)比均迎來增長，二手房成交規(guī)模也保持高位。

尤其是上海，6月的二手商品房成交超過了2.6萬套，創(chuàng)近一年來的新高，已恢復至2020-2021月均水平。

北京雖在6月底跟進的5.17新政，相對于其他一線城市時間稍晚，但目前市場活躍度也有所回升，6月二手住宅網(wǎng)簽接近1.5萬套，且二手房市場修復節(jié)奏好于新房。

對于接下來的市場走勢，中指研究院表示，當前在“以價換量”以及政策顯效下，重點城市二手房市場活躍度保持在較高水平，新房市場活躍度亦出現(xiàn)一定邊際改善，但市場調整壓力仍在。步入7月后，新房、二手房市場活躍度有所下滑，部分城市政策效果持續(xù)性減弱。

短期來看，下半年“穩(wěn)市場”“去庫存”政策有望繼續(xù)落地落實，隨著各項舉措積極顯效以及高基數(shù)效應的明顯減弱，下半年新房銷售規(guī)模下行態(tài)勢有望進一步放緩，核心城市市場活躍度或將有所修復。

華泰證券在研究中也指出，盡管行業(yè)在筑底進程中，房企整體業(yè)績在年內較難看到拐點。但值得注意的是，一線城市二手房的成交量自2024年3月以來站上榮枯線，北上二手房價也在6月出現(xiàn)止跌信號。

其認為，接下來高能級區(qū)域市場有望率先迎來正向的量價循環(huán)，專注于核心區(qū)域的稟賦型房企則能夠更大程度地受益于這些城市的先行復蘇。

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