業(yè)主預(yù)期走弱、讓步租金，杭州二季度辦公樓市場(chǎng)空置率略降至25%

空置率下降除了與行業(yè)需求本身相關(guān)，還與辦公樓供應(yīng)相關(guān)。

圖蟲創(chuàng)意

杭州辦公樓市場(chǎng)空置率和租金正在趨勢(shì)相悖，空置率略有下降，但租金仍然在下跌。

7月17日，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2024年第二季度杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望。第二季度，杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率為23.3%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。乙級(jí)辦公樓空置率為26.5%，環(huán)比下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)。第二季度，整體辦公樓市場(chǎng)的空置率略降至25.0%。

杭州整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為84157平方米。相較而言，乙級(jí)辦公樓的凈吸納量表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。

從具體行業(yè)需求看，科技互聯(lián)網(wǎng)的需求占比28%，需求逐步企穩(wěn)；金融的需求占比為20%，資本市場(chǎng)的不穩(wěn)定性使得金融企業(yè)在短期內(nèi)的需求趨于冷靜。城市文化相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐步回暖，影視、文化旅游、線下娛樂(lè)等細(xì)分行業(yè)的需求在不斷回升。

空置率下降除了與行業(yè)需求本身相關(guān)，還與辦公樓供應(yīng)相關(guān)。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2024年第二季度杭州未有優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)入市。但下半年，預(yù)計(jì)將有11個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目交付入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)約47萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)，杭州嘉里城一座等優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓也預(yù)計(jì)在2024年年底交付。

租金方面，截至2024年6月底，杭州甲級(jí)辦公樓平均凈租金為134.8元每平方米每月，季度環(huán)比下降0.9%。乙級(jí)辦公樓平均凈租金為101.8元每平方米每月，季度環(huán)比下降1.0%。

仲量聯(lián)行報(bào)告稱，2024年第二季度，從整個(gè)上半年的行業(yè)需求表現(xiàn)來(lái)看，第二季度杭州甲乙級(jí)辦公樓租金水平仍處在下行周期。

從具體商圈看，錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城和黃龍的平均凈租金跌幅較為顯著，錢江新城子市場(chǎng)的平均凈租金相對(duì)平穩(wěn)。

仲量聯(lián)行報(bào)告稱，今年以來(lái)，辦公樓業(yè)主普遍對(duì)市場(chǎng)基本面具有一定的走弱預(yù)期，多數(shù)希望以讓步租金的形式來(lái)維持經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定性。

仲量聯(lián)行杭州研究部經(jīng)理孫懿文表示：“辦公樓市場(chǎng)的修復(fù)發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期性行為。目前正值十四五規(guī)劃的攻堅(jiān)階段，是中國(guó)深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。各個(gè)主要產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎都面臨更深層次的轉(zhuǎn)型升級(jí)。杭州的科技互聯(lián)網(wǎng)、金融等主導(dǎo)行業(yè)也正面臨著轉(zhuǎn)型和提質(zhì)升級(jí)，而后續(xù)的行業(yè)生力軍尚不足以全面支撐市場(chǎng)的剩余需求，使得當(dāng)前的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展充滿挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。與此同時(shí)，辦公樓新興行業(yè)發(fā)展和變革正當(dāng)時(shí)，企業(yè)和業(yè)主應(yīng)順勢(shì)而為，把握先機(jī)?！?/p>

零售物業(yè)市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)空置率下降和租金下跌的趨勢(shì)。

根據(jù)仲量聯(lián)行，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率為8.9%，較上季度微降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，全市購(gòu)物中心的平均空置率為9.7%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

全市零售物業(yè)租金維持跌勢(shì)，整體市場(chǎng)首層平均凈有效租金環(huán)比下降0.4%。零售物業(yè)業(yè)主通過(guò)對(duì)租金的調(diào)整以保證持續(xù)引入商戶。

零售物業(yè)特征主要表現(xiàn)是，從2024年第二季度錄得的新開店業(yè)態(tài)需求占比來(lái)看，餐飲類業(yè)態(tài)占新開業(yè)商鋪的32%，海外人氣餐飲相繼開拓杭州市場(chǎng)。同時(shí)，國(guó)際潮奢品牌加碼布局，香水香氛賽道涌動(dòng)。

零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)增量也不少，預(yù)計(jì)2024年下半年，杭州零售物業(yè)市場(chǎng)還將迎來(lái)3個(gè)新項(xiàng)目的開業(yè)，總體量達(dá)到28.8萬(wàn)平方米。另外，2025年杭州零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新的“供應(yīng)小高峰”，多個(gè)高端優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將陸續(xù)進(jìn)入交付期，比如杭州嘉里城、奧體SKP、杭州恒隆廣場(chǎng)、新鴻基IFC等項(xiàng)目。

值得一提的是，第二季度，商辦用地共成交19幅，出讓總建面103.8萬(wàn)平米，環(huán)比下降11.61%。杭州市商辦用地出讓金額55.55億元，環(huán)比上漲6.08%，居全國(guó)重點(diǎn)城市第一；樓面均價(jià)5350元/平米，環(huán)比上漲20.02%。單價(jià)地王為西溪單元XH1009-B1/B2/S2-03A地塊，成交樓面價(jià)15526元/平米，總價(jià)0.575億元；總價(jià)地王為牛田單元B1/B2-02地塊，成交樓面價(jià)7104元/平米，總價(jià)11.452億元。

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