2024樓市下半場(chǎng)開(kāi)局觀察｜7月供需兩淡，新房?jī)r(jià)格漲幅收窄，二手房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌

7月全國(guó)新房、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)依然在分化。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16443元/平方米，環(huán)比上漲0.13%，漲幅較6月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，以價(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)，百城二手住宅價(jià)格連續(xù)27個(gè)月下跌至均價(jià)14653元/平方米。

成交規(guī)模方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月樓市供需兩淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)、成交環(huán)比分別下降25%和30%，同比分別下降18%和13%；絕對(duì)量均為年內(nèi)低位（僅略高于年初1—2月），不及二季度月均；前7月成交累計(jì)同比降36%，降幅較上月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。

“低基數(shù)下同比降幅較上半年有所收窄，但市場(chǎng)依然面臨調(diào)整壓力。”中指研究院分析指出，核心城市二手房?jī)r(jià)格回落后性價(jià)比凸顯，對(duì)新房市場(chǎng)造成分流。二手房延續(xù)以價(jià)換量態(tài)勢(shì)，核心城市二手房成交量環(huán)比小幅下降，同比增幅擴(kuò)大。

38城新房?jī)r(jià)格上漲

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月，10大樣本城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津和重慶）新建住宅平均價(jià)格為30206元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。其中，9個(gè)城市環(huán)比上漲，僅1個(gè)城市環(huán)比下跌。

具體來(lái)看，環(huán)比上漲的城市中，上海和北京分別以0.39%和0.36%的漲幅居前兩位，緊隨其后的深圳環(huán)比漲幅0.33%，成都、杭州新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.1%～0.2%。

來(lái)源：中指研究院

唯一一個(gè)環(huán)比下跌城市是重慶（主城區(qū)），環(huán)比跌幅0.06%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年大重慶住宅成交628萬(wàn)平方米，同比下跌32%，整體市場(chǎng)容量收縮，客戶置業(yè)需求減弱。價(jià)格方面，2024年上半年成交均價(jià)9141元/平方米，受房企對(duì)部分項(xiàng)目?jī)?yōu)化優(yōu)惠力度影響，同比下降3%。

7月傳統(tǒng)樓市淡季，房企推盤速度放緩，到訪成交率也在持續(xù)下降，案場(chǎng)以釋放限時(shí)專屬優(yōu)惠、工抵房等特惠促銷為主，部分客戶選擇持續(xù)觀望，轉(zhuǎn)化率低位運(yùn)行。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，7月重慶40個(gè)區(qū)縣房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市有26個(gè)，較6月增加2個(gè)，其中渝中區(qū)房?jī)r(jià)下滑幅度達(dá)12%。

同比來(lái)看，10大城市中，成都、上海、杭州、南京、北京等9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比上漲，深圳是唯一一個(gè)下跌的城市，同比下跌0.67%。盡管在過(guò)去的7月份，深圳新房市場(chǎng)誕生了年內(nèi)第一個(gè)“日光盤”海德園，備案均價(jià)約12.85萬(wàn)元/平方米、單套總價(jià)超千萬(wàn)元。不過(guò)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該樓盤的熱銷更多的還是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位、便利交通，以及新盤限價(jià)帶來(lái)的一二手房?jī)r(jià)格倒掛空間，并非深圳新房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

整體來(lái)看，深圳新房市場(chǎng)依舊處于低位復(fù)蘇狀態(tài)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累計(jì)網(wǎng)簽2481套，環(huán)比6月的2927套下降15%，同比下降7%。與此同時(shí)，自2023年12月起，深圳一手住宅去化邁入20個(gè)月，此后持續(xù)走高，截至2024年6月達(dá)到24.8個(gè)月。

去化周期延長(zhǎng)，新房市場(chǎng)交易活躍度不及預(yù)期，但供應(yīng)量仍持續(xù)增長(zhǎng)。深圳市住建局公示信息顯示，三季度僅住宅就將新增1491240.99平方米、14955套，較二季度新增7000余套。

美聯(lián)物業(yè)代理的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，今年深圳新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有跌，銷售情況較好的維持去年以來(lái)的折扣，銷售情況較差的還會(huì)適當(dāng)增加折扣，預(yù)計(jì)本年度一手住宅價(jià)格整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

此外，7月百城新建住宅平均價(jià)格為16443元/平方米，環(huán)比上漲0.13%，同比上漲1.64%。其中環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)為38個(gè)，較上月減少1個(gè)；環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為39個(gè)，較上月增加4個(gè)；23個(gè)城市價(jià)格持平。

“百城新房?jī)r(jià)格受部分城市改善項(xiàng)目入市影響，環(huán)比上漲0.13%，但漲幅繼續(xù)收窄?！敝兄秆芯吭悍治霰硎?，隨著政策支持進(jìn)一步落地見(jiàn)效，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，同時(shí)下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)有所收窄。

二手房?jī)r(jià)連跌27個(gè)月

不同于新房?jī)r(jià)格的上漲，7月二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下探。

數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為14653元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，已連跌27個(gè)月。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，其中常州、蕪湖等16個(gè)城市環(huán)比跌幅超1%（含），常州達(dá)到了1.55%；同比來(lái)看，百城二手住宅平均價(jià)格較去年同期下跌6.58%。

分城市等級(jí)來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月一線城市市場(chǎng)均價(jià)為55593元/平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下跌5.74%；二線城市市場(chǎng)均價(jià)為17071元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，同比下跌8.63%；三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為9140元/平方米，同比、環(huán)比分別下跌5.27%、0.44%。

“今年以來(lái)一二線城市價(jià)格環(huán)比跌幅水平基本都在三四線之下，明顯不同于前兩年?！敝T葛找房研究中心分析指出，這一變化或與今年核心一二線城市政策松動(dòng)頻次及力度增加有關(guān)，業(yè)主推盤信心增加，房源供應(yīng)量上升，降價(jià)跑量也更為明顯；三四線城市則因本身限制性政策較少或政策大范圍放松更早，房?jī)r(jià)能夠迅速適應(yīng)市場(chǎng)新?tīng)顟B(tài)，因此下行幅度相對(duì)較小。

來(lái)源：中指研究院

不過(guò)，二手房成交保持一定活躍度。

以北京為例，北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房網(wǎng)簽量為15575套，環(huán)比6月的14987套增長(zhǎng)3.92%；相比去年7月9718套的網(wǎng)簽量，今年7月同比大幅增長(zhǎng)了60.27%。

隨著成交量的持續(xù)增加，市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生一些轉(zhuǎn)變。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）成交均價(jià)止跌企穩(wěn)。議價(jià)空間方面，7月成交房源議價(jià)空間和6月相比收窄0.35個(gè)百分點(diǎn)，二手房議價(jià)空間時(shí)隔半年首次收窄，表明新政后業(yè)主預(yù)期有所提升，讓價(jià)意愿有所下降。

麥田房產(chǎn)方面表示，近兩個(gè)月二手房成交回暖，優(yōu)質(zhì)房源加速去化，7月北京二手房掛牌總量不斷下降，市場(chǎng)供需矛盾有所緩解。但庫(kù)存結(jié)構(gòu)中，樓齡20年以上的老房子、90平方米以下小戶型占比仍約6成，剛需房源去化仍存一定壓力，當(dāng)下北京二手房仍呈現(xiàn)出買方市場(chǎng)特征。

不僅是北京，深圳同樣如此。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，深圳全市二手房過(guò)戶4504套，創(chuàng)下近39個(gè)月新高；二手房錄得量5223套，已接近6月的5309套。這也是今年以來(lái)，深圳二手房交易量第三個(gè)月（3月和6月）突破5000套水平。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)也顯示，2024年7月（統(tǒng)計(jì)周期6月26日至7月25日）廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為10034宗和101.24萬(wàn)平方米，環(huán)比雖然分別下降4.04%和4.42%，但依然處于2021年5月以來(lái)的較高水平。

“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，相關(guān)政策有望加快落地，積極變化也或先將體現(xiàn)在成交端。”諸葛找房研究中心分析指出，但價(jià)格趨勢(shì)的好轉(zhuǎn)有賴于市場(chǎng)供求關(guān)系的明顯改善，當(dāng)前二手房掛牌量仍然處于較高位，預(yù)計(jì)短期內(nèi)以價(jià)換量行情仍將延續(xù)。

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