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與債權(quán)人“談不攏”？房企債務(wù)重組緩慢背后的博弈與妥協(xié)

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年08月22日 18:51

重組方案上，誠(chéng)意充足、方式多樣有助于債務(wù)重組。

繼今年3月份中梁控股、中國(guó)奧園宣布境外債重組生效后，截至目前，其他房企的債務(wù)重組工作雖然逐步推進(jìn)中，但鮮有成功的案例再次出現(xiàn)。

為何房企的債務(wù)重組工作進(jìn)展緩慢？背后有哪些深層次原因？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整、房企銷(xiāo)售不振、債權(quán)人和違約房企訴求差別等因素，都影響債務(wù)重組的推進(jìn)。關(guān)鍵是，房企要拿出誠(chéng)意充足、方式多樣的重組方案，以說(shuō)服債權(quán)人。

來(lái)自債權(quán)人的博弈

今年3月份，中梁控股、中國(guó)奧園均發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組所有條件已獲滿足，3月20日起正式生效。在此之前，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)等完成了境外債重組。

但是，在上述兩家公司的重組案例之后，截至目前，鮮有成功的案例再次出現(xiàn)。7月11日，龍光集團(tuán)公告稱，持有現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額超過(guò)92%的現(xiàn)有票據(jù)持有人已簽署債權(quán)人支持協(xié)議。公司正積極與包括現(xiàn)有票據(jù)持有人在內(nèi)的境外債權(quán)人磋商，力求達(dá)成境外債務(wù)的全面整體重組。

此前的5月29日，花樣年發(fā)布境外債務(wù)重組的進(jìn)一步公告。公告披露，于本公告日期，持有相當(dāng)于本公司現(xiàn)有債務(wù)工具81.96%債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。

按照市場(chǎng)慣例，獲得75%以上債權(quán)人支持是重組計(jì)劃的積極指標(biāo)，符合進(jìn)入法庭流程的要求，這也意味著，重組接近實(shí)質(zhì)性成功。不過(guò)截至目前，花樣年、龍光集團(tuán)這兩家房企均未披露進(jìn)一步的重組進(jìn)展。

然而，在花樣年、龍光集團(tuán)之外，更多房企的債務(wù)重組仍面臨博弈與困難。

8月20日，佳兆業(yè)發(fā)布境外債務(wù)重組重大進(jìn)展稱，當(dāng)天，佳兆業(yè)與債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議，有關(guān)債權(quán)分別占佳兆業(yè)范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金總額的34%以上及瑞景范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金總額的36%以上。

去年10月份，佳兆業(yè)發(fā)布有關(guān)債務(wù)重組公告，已就境外債務(wù)向債權(quán)人小組提呈初步指示性重組方案。但是去年7月份，佳兆業(yè)被債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)申請(qǐng)。因此，如果佳兆業(yè)想要避免被清盤(pán)，還需要贏得更多債權(quán)人對(duì)于重組方案的支持。

8月15日，據(jù)媒體報(bào)道，作為第一家被呈請(qǐng)清盤(pán)的國(guó)資背景開(kāi)發(fā)商，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)有超過(guò)A組債務(wù)本金總額50%的債權(quán)人簽署了重組支持協(xié)議。遠(yuǎn)洋集團(tuán)重組的范圍涵蓋現(xiàn)有債務(wù)工具，包括現(xiàn)有銀團(tuán)貸款、現(xiàn)有雙邊貸款及現(xiàn)有票據(jù)，未償還本金總額約為56.36億美元。A組包括銀團(tuán)貸款和雙邊貸款，涉及金額為130.4673億港元外加2.4975億美元。

不過(guò)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的債務(wù)重組仍處于博弈中。今年1月5日，債權(quán)人小組和其他債權(quán)人對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出法定償債書(shū)。6月27日，債權(quán)人小組提交針對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的清盤(pán)呈請(qǐng)。7月17日，香港法院命令遠(yuǎn)洋集團(tuán)必須在8月21日或之前提交針對(duì)清盤(pán)澄清的證據(jù)，并駁回遠(yuǎn)洋集團(tuán)延期提交證據(jù)的請(qǐng)求。7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布重組支持協(xié)議。

7月24日，律所年利達(dá)和海通國(guó)際以律師顧問(wèn)和財(cái)務(wù)顧問(wèn)的身份發(fā)起了一場(chǎng)電話會(huì)議，解釋債權(quán)人為何不要簽署重組協(xié)議。年利達(dá)表示，確認(rèn)超過(guò)60%債券持有人反對(duì)重組支持協(xié)議；債權(quán)小組委托的顧問(wèn)認(rèn)為，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在短期內(nèi)可以承受額外的現(xiàn)金支付，也可以承受更短的支付期間。

此外，旭輝控股、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)的債務(wù)重組仍在推進(jìn)中。7月26日，世茂集團(tuán)公告稱，已對(duì)債權(quán)人支持協(xié)議進(jìn)行了修訂，以期達(dá)成債務(wù)重組的共識(shí)。于2022年底啟動(dòng)境外債重組籌備工作的正榮地產(chǎn)，于今年8月9日公告稱，重組支持協(xié)議的最后截止日期進(jìn)一步延長(zhǎng)至8月11日。這些重組仍在推進(jìn)中，但是至今未有結(jié)果。

方案誠(chéng)意充足非常關(guān)鍵

房企的債務(wù)重組仍面臨哪些困難？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調(diào)整，沒(méi)有明顯改善，投資人對(duì)行業(yè)發(fā)展信心不足。二是個(gè)別完成債務(wù)重組的房企，其市場(chǎng)銷(xiāo)售等經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)未見(jiàn)明顯改善，其不良的“示范效應(yīng)”，也為其他違約房企債務(wù)重組的推進(jìn)帶來(lái)陰影，增加了談判難度。三是債務(wù)重組復(fù)雜、談判周期較長(zhǎng)，債權(quán)人和違約房企考慮的訴求有差別，意見(jiàn)較難達(dá)成一致。

2024年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額降幅依然較大，超過(guò)20%，房地產(chǎn)投資下降幅度在持續(xù)加大并且超過(guò)10%。從房企銷(xiāo)售來(lái)看仍然較弱，根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降40.1%，1-7月銷(xiāo)售總額超千億房企6家，較去年同期減少4家，百億房企51家，較去年同期減少34家。

房企債務(wù)重組達(dá)成的關(guān)鍵因素是什么？從房企與債權(quán)人多輪談判以及重組成功案例可以看出，誠(chéng)意十足的重組方案非常關(guān)鍵。

劉水表示，從化債態(tài)度來(lái)看，積極作為有助于債務(wù)重組；重組方案上，誠(chéng)意充足、方式多樣有助于債務(wù)重組。融創(chuàng)和奧園均提供了較為豐富的處置方式，包含了債權(quán)和股權(quán)兩類(lèi)方式，融創(chuàng)還提供了子公司融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)供債權(quán)人選擇，能夠滿足債權(quán)人多樣化的需求；從資產(chǎn)情況來(lái)看，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)有助于債務(wù)重組。

“喘息”后仍需市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升

雖然暫時(shí)重組成功，債務(wù)展期、負(fù)債下降，房企迎來(lái)喘息的空間，但是來(lái)自銷(xiāo)售端的壓力仍然不小?！皩?duì)于債務(wù)重組成功的企業(yè)，短期償債壓力將明顯減小，內(nèi)債明顯展期，外債一部分是債轉(zhuǎn)股，另一部分一般是分多期后延3-8年。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)2年左右沒(méi)有明顯改善，房企的銷(xiāo)售沒(méi)有明顯恢復(fù)，對(duì)于債務(wù)重組成功的企業(yè)，后期面臨的償債壓力仍然較大?！眲⑺缡钦f(shuō)。

今年前7個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約為276.9億元，中梁控股集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為110.2億元，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售收入約63.8億元，與巔峰時(shí)期均相差甚遠(yuǎn)。

對(duì)于重組成功的房企來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵在于市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升。劉水稱，“房企銷(xiāo)售明顯改善將有更多的銷(xiāo)售回款支持公司現(xiàn)金流，金融投資機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)發(fā)展的信心將恢復(fù)，房企融資環(huán)境將更加寬松，能籌集更多資金增加流動(dòng)性，進(jìn)而使得企業(yè)拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等逐漸恢復(fù)，房企經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性軌道。”

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