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北京寫字樓租金加速筑底，市場去化量創(chuàng)年內(nèi)新高

來源：家居百科時間：2024年09月27日 11:31

9月26日，高力國際在北京發(fā)布2024年第三季度北京寫字樓市場報告。

報告顯示，截止到2024年三季度，北京甲級寫字樓市場“以價換量”成效顯著。從去年三季度凈吸納量開始回正后，市場已連續(xù)五個季度實現(xiàn)去化，累計去化總量接近40萬平方米。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量達到11.6萬平方米，繼去年三季度再次實現(xiàn)單季度超10萬平方米的去化量。雖然三季度中關(guān)村市場迎來一個新項目，但由于該項目良好的預租表現(xiàn)，整體市場空置水平依舊小幅下降0.6個百分點，回落至20%。市場需求的持續(xù)恢復主要是由市場成交租金持續(xù)下調(diào)導致的。在新租需求有限的市場環(huán)境下，更多的業(yè)主方采取了更加積極的租賃策略來吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。甲級寫字樓市場凈有效租金在三季度環(huán)比下降5.4%至262.1元每月每平米，前三季度累計降幅已超過13%。此外，5.4%的凈有效租金環(huán)比降幅也是自2018年本輪租金調(diào)整以來的最大單季降幅，市場租金正在呈現(xiàn)加速筑底的現(xiàn)象。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，隨著甲級市場價格中樞持續(xù)下移，甲級樓宇的性價比優(yōu)勢也在持續(xù)凸顯，跨資產(chǎn)類別的競爭壓力持續(xù)加大。對比辦公樓市場三種資產(chǎn)類別在需求側(cè)的表現(xiàn)，從22年末疫情結(jié)束后的七個季度累計數(shù)據(jù)來看，只有甲級寫字樓實現(xiàn)了超過28萬平方米的去化量，乙級和產(chǎn)業(yè)園均未能實現(xiàn)正凈吸納量。從目前的市場趨勢來看，整體新租需求仍處于緩慢恢復的過程中，跨資產(chǎn)類別的市場競爭強度仍將維持高位，高性價比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場競爭力、市場韌性和抗風險能力將進一步凸顯。

在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在積極利用租金下行的市場機會窗口進行辦公職場的搬遷整合。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比都超過了六成，意味著現(xiàn)在的租金水平正在撬動企業(yè)產(chǎn)生辦公空間降本增效的需求，導致整體市場活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善。然而，搬遷需求往往不會對市場創(chuàng)造新增需求，甚至會出現(xiàn)縮減面積整合等情況，因此在市場宏觀層面仍無法有效降低市場較高的空置水平。此外，我們觀察到，由于北京有很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，市場也在經(jīng)歷企業(yè)從市場化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的情況，這些需求收縮型市場行為正在一定程度上加大市場化辦公項目的去化壓力。

高力國際北京公司董事總經(jīng)理李娟認為，未來一年，北京辦公樓市場空置率仍將在20%左右的高位運行，市場仍然需要更長的時間和耐心等待供需達到新的平衡。雖然市場并沒有整體性的租金企穩(wěn)的趨勢，但各寫字樓板塊所屬的產(chǎn)業(yè)特性不盡相同，因此市場可以從明年開始關(guān)注結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機會。

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