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五部門穩(wěn)樓市發(fā)布會要點深讀：市場已經(jīng)開始筑底，對止跌回穩(wěn)充滿信心

來源：家居百科時間：2024年10月18日 10:31

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責人，介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

對于打好穩(wěn)樓市“組合拳”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在發(fā)布會上給出12字回應(yīng)，概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。

倪虹表示，四個取消就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整各類購房的限制性措施，主要包括取消限購，取消限售，取消限價，取消普通住宅和非普通住宅的標準。

四個降低就是降低公積金貸款的利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款的利率，降低賣舊、買新?lián)Q購住房的稅費。

兩個增加，一是通過貨幣化安置的方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前將白名單項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

在一系列政策作用下，住建部明確表態(tài)：中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，市場已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會是積極樂觀的結(jié)果，對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。

新增實施100萬套城中村和危舊房改造

要點：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，通過貨幣化安置的方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

倪虹表示，將群眾改造意愿強烈、安全隱患突出的項目作為重點選擇，同時項目的征收安置方案要成熟扎實、資金平衡，避免新增地方債務(wù)風險。支持政策有五條：一是重點支持地級以上城市，二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款，三是允許地方發(fā)行專項債，四是給予稅費優(yōu)惠，五是商業(yè)銀行根據(jù)評估發(fā)放貸款。

解讀：58安居客研究院院長張波指出，城中村和危舊房改造以貨幣化的支持力度為主，不再主要新建安置房。通過貨幣化方式可以有利于市場上存量住宅的消化，同時把更多選擇自主權(quán)給到群眾，減少更新過程中的各類過渡性安排。對于項目的選擇有側(cè)重性，不是完全由地方政府單方面選定，而以群眾改造意向強、安全隱患突出的項目為主，因此類似2015年大范圍、大面積動遷的占比小，小區(qū)塊甚至單個小區(qū)改造的占比會高。

“白名單”項目的信貸規(guī)模增加至4萬億元

要點：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，年底前將白名單項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

解讀：截至10月16日，商業(yè)銀行已審批通過房地產(chǎn)“白名單”項目貸款2.23萬億元。預(yù)計到2024年底，審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

張波指出，從以往進入白名單的項目來看，本身和所屬房企的健康度有一定關(guān)系，會以項目本身的安全性為第一考量條件。例如，項目本身需要處于在建狀態(tài)而不是非正常停工，以及預(yù)售資金處于有效監(jiān)管狀態(tài)。同時對于所貸款資金的安全性也有更多考慮，包括擁有與融資額相匹配的抵押物。本次4萬億元的支持并非降低相關(guān)門檻，而是考慮將更多符合條件的項目都納入到“白名單”之中，以實現(xiàn)“應(yīng)進盡進”。

存量房貸利率將在10月25日完成批量下調(diào)

要點：中國人民銀行副行長陶玲表示，預(yù)計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調(diào)整，意味著10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調(diào)整結(jié)果。部分中小銀行完成調(diào)整的時間可能會略晚，總體預(yù)計會在10月31日前全部完成。

解讀：陶玲表示，為方便辦理，絕大多數(shù)借款人都不需要到銀行網(wǎng)點。政策調(diào)整后房貸利率具體是多少，根據(jù)政策要求，調(diào)整的是加點幅度，對于加點幅度高于-30個基點的存量房貸，將加點幅度統(tǒng)一降至-30個基點。

例如，北京前期首套房貸利率最低加點是55個基點，此次將最低加點降至-30個基點，那就意味著房貸利率降幅達到了85個基點。北京的二套房貸最低加點前期是105個基點，按照城市利率的下限要求，此次將最低加點降至-5個基點，房貸利率降幅就達到了110個基點。五環(huán)以外地區(qū)降幅會更大。

存量房貸利率調(diào)整后，能夠節(jié)省多少房貸呢？預(yù)計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點，總體上將能節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。具體到個人、家庭，根據(jù)商業(yè)銀行測算，以北京舉例，在北京購房，原房貸利率如果是4.4%，利率調(diào)整以后為3.55%，那么100萬元、25年期的等額本息房貸每個月就可少付月供469元，總共節(jié)省利息支出超過14萬元。

房地產(chǎn)增值稅調(diào)整政策正抓緊履行相關(guān)程序

要點：財政部部長助理宋其超表示，目前財政部正在抓緊研究明確取消普通住宅與非普通住宅相銜接的稅收政策，主要包括增值稅、土地增值稅。在增值稅方面，除北上廣深外一律不區(qū)分普通住宅與非普通住宅，北上廣深對于個人銷售購買兩年以上的普通住宅免征土地增值稅。近期我們正在對相關(guān)稅收政策作調(diào)整。具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。

解讀：相關(guān)政策調(diào)整將降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負擔，值得關(guān)注的是，本次財政部也強調(diào)“賦予地方一定的自主權(quán)”，不同城市在完善配套政策時或?qū)⒂兴鶇^(qū)別。

業(yè)內(nèi)認為，取消普通住宅和非普通住宅標準是給換房需求、改善型需求降低成本，交易稅費將極大地下降，比如購買144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%。土地增值稅預(yù)計將取消預(yù)繳，而直接轉(zhuǎn)到竣工驗收后的清算環(huán)節(jié)，這將給開發(fā)商節(jié)約土地價款1%-3%的稅負。除此以外，稅收政策將會是后續(xù)的重點，未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個稅等等。在剛需和改善占主導的情況下，市場對價格和交易成本比較敏感，二手房交易稅費下降或減免，上述稅種最大稅負節(jié)約在房價的5%-8%。按照過去的經(jīng)驗，稅費的下調(diào)將產(chǎn)生極大的“降成本”效應(yīng)，有利于釋放門檻上的需求。

研究設(shè)立收購存量土地專項借款

要點：自然資源部副部長劉國洪表示，盤活存量閑置土地工作是自然資源部當前工作的重點，將會同有關(guān)部門研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的一項補充，人民銀行提供專項再貸款的支持。

解讀：中指研究院認為，盤活閑置存量土地的配套資金政策不斷落地，資金的加持對于提升地方政府參與積極性，以及鼓勵地方政府嘗試創(chuàng)新舉措均具有重要影響。從盤活閑置存量土地的方式上看，支持房企退地、換地以及允許商辦用地等調(diào)規(guī)是重要方向，三種方式更加細化的配套政策也有望加快落地，如退換地流程、價格的評定、是否可以跨區(qū)置換等，各項政策舉措不斷跟進，有助于加快閑置存量土地的盤活利用節(jié)奏，促進市場“去庫存”。在此過程中，支持房企退地、換地、調(diào)規(guī)等操作，均有助于為企業(yè)提供資金流動性，緩解企業(yè)資金壓力，進一步促進房企獲取新增土地，促進行業(yè)進入新循環(huán)。企業(yè)也應(yīng)積極把握盤活閑置存量土地帶來的政策機會，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)、改善資金狀況。

可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房

要點：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，今年1～9月，已經(jīng)建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。同時，財政部明確，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

解讀：根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年以來，已有超40城發(fā)布收購存量房作為保障性住房的公告，8月，武漢、重慶等城市均有收購項目落地。今年9月29日，央行將保障性住房再貸款的央行支持比例從60%提高到100%，進一步加大資金支持力度；10月12日，財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補助資金也將更加側(cè)重支持消化存量房。本次財政部進一步明確支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，由地方自主決策、自愿實施，法治化、市場化運作。

市場已經(jīng)開始筑底，對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心

要點：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會是積極樂觀的結(jié)果。對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。

解讀：中指研究院指出，9月底以來，一線城市、杭州、成都、天津等城市已經(jīng)先后放寬了限制性政策，包括優(yōu)化或取消限購政策，取消限售等，未來北京、上海、深圳限購政策仍有進一步優(yōu)化空間，除了個別核心區(qū)域外，北上有望繼續(xù)降低外地購房者的社保年限至1年，北上深全面取消144平方米以上大戶型面積限購，擴大購房需求總量。

除此之外，繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費和交易傭金依然存在較強預(yù)期，全國層面優(yōu)化契稅、增值稅政策，提升每月房貸利息專項扣除金額或按房貸利息全額抵稅等，均有助于降低居民購房成本，促進需求入市。

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