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超重磅定調(diào)！更大力度穩(wěn)樓市政策來了

來源：家居百科時間：2024年12月13日 15:52

2025年經(jīng)濟與樓市怎么走，備受關(guān)注。

12月11日至12日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議明確，明年要重點抓好幾大重點任務(wù)，排在第一位的就是，大力提振消費，提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求。

從依靠出口到擴內(nèi)需被放在首位，這是方向性的大改變。當前外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，2025年擴大內(nèi)需的重要程度持續(xù)上升，也是當前應(yīng)對外部環(huán)境挑戰(zhàn)的關(guān)鍵舉措。

這次會議對房地產(chǎn)工作著墨頗多，支持力度非常大，目標非常明確，“穩(wěn)樓市”的重要性被上升到更高規(guī)格。

一是“穩(wěn)樓市”被放在擴內(nèi)需的政策架構(gòu)下。會議提出，實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，穩(wěn)定預(yù)期，激發(fā)活力。

樓市和股市作為居民財富蓄水池，不僅是穩(wěn)預(yù)期、激發(fā)經(jīng)濟活力的重中之重，也是年初以來居民預(yù)期和內(nèi)需持續(xù)偏弱的核心因素。通過穩(wěn)住樓市股市，修復(fù)居民財富效應(yīng)，促進消費復(fù)蘇，將是2025年擴大國內(nèi)需求的主線之一。

二是“穩(wěn)樓市”被放在防風險主題下。會議提出，有效防范化解重點領(lǐng)域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造。

房地產(chǎn)風險，已連續(xù)第三年被列為中央經(jīng)濟工作會議議題。“要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，必須要先防范房地產(chǎn)風險。房地產(chǎn)無論是作為抵押物，還是融資業(yè)務(wù)，其風險與地方債務(wù)風險、金融機構(gòu)風險交織在一起。要防范房地產(chǎn)風險，止跌回穩(wěn)最關(guān)鍵?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

可以預(yù)見，為穩(wěn)住樓市，2025年政策支持力度將更大，且新政策已備好。

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持續(xù)用力推動止跌回穩(wěn)

9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，奏響政策端新強音。此次中央經(jīng)濟工作會議再作定調(diào)，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

兩個多月時間，從“促進”到“持續(xù)用力”，凸顯穩(wěn)樓市的緊迫性，也說明當前市場止跌回穩(wěn)仍屬于初期階段，須持續(xù)用力。這也預(yù)示著未來不僅會有新政策出臺，政策力度還將進一步加大。

“我理解，穩(wěn)住樓市，就是在房地產(chǎn)市場實現(xiàn)止跌回穩(wěn)之后，保持住這種向好的態(tài)勢，把樓市穩(wěn)在一個更常態(tài)的狀態(tài)上，讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用。”華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示。因此，他預(yù)計，2025年，已有一攬子增量政策不會松勁，且后續(xù)還會加碼。

2025年，如何持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？此次會議，作出幾個重點部署。

一是加力實施城中村和危舊房改造。

城中村和危舊房改造，不僅是新一輪增量政策的重點，也是未來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的新抓手。

新一輪城中村改造計劃自去年提出以來，已經(jīng)從最初的35個大中城市擴大到300個地級市，并計劃新增100萬套貨幣化安置名額，未來覆蓋面還將繼續(xù)擴大。

李宇嘉分析稱，這35個大中城市作為房地產(chǎn)增量市場的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村和危舊房數(shù)量眾多，新市民和年輕人群體龐大，他們中的許多人居住在城中村和危舊房中。因此，實施城中村和危舊房改造不僅是推進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，也是改善新市民和年輕人居住條件的重要途徑。同時，通過貨幣化安置還可以帶動新房庫存去化。

二是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜解讀道，未來核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北京、上海、深圳繼續(xù)優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)、大戶型限購等；核心城市繼續(xù)降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費等，依然具備空間。

三是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

這是對此前嚴控增量、盤活和優(yōu)化存量政策的繼續(xù)強調(diào)。主要原因在于，存量用地和房屋規(guī)模都比較大，且戶型和用途不適應(yīng)當前的競爭環(huán)境，價格也在下降過程中。如果這部分盤活不了，競爭態(tài)勢一直惡化，房地產(chǎn)就無法實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

怎么盤活？李宇嘉建議，一方面，調(diào)整規(guī)劃和土地用途（如商改住、商辦改公寓等）、降低或取消配建和自持比例，該項工作已在推進過程中；另一方面，就是由政府用專項債、專項借款來收回，相關(guān)配套政策將繼續(xù)完善。

目前，鄭州、廣州等熱點城市均開始發(fā)布房票安置政策，預(yù)計隨著專項債、專項借款發(fā)行規(guī)模的增加，房票安置將在2025年大規(guī)模落地。

這次會議，特別強調(diào)盤活商辦用房。未來，商辦用房改為長租公寓、保障性租賃住房，是比較可行的路徑。

四是推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

賈康表示，要穩(wěn)住樓市，僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導(dǎo)精神之下，把房地產(chǎn)調(diào)控、一攬子增量政策與基礎(chǔ)性制度改革結(jié)合起來，即所謂快變量和慢變量，要形成接力，形成合力?；A(chǔ)性制度建設(shè)，至少涉及四個方面，一是土地制度改革；二是住房雙軌制改革；三是健全金融雙軌制，必須要有配套的改革創(chuàng)新；四是必須要解決的“啃硬骨頭”的稅收制度改革。

本次會議還強調(diào)，大力實施城市更新、加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度。

強調(diào)“大力”，意味著2025年城市更新工作，將有更大推進動作，加快完善相關(guān)規(guī)劃、探索可持續(xù)的資金來源等，或是重要方向。加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度，有望推動優(yōu)勢區(qū)域集聚更多有效資源，這也將為區(qū)域房地產(chǎn)市場提供支撐。

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財政與貨幣政策“雙寬放水”

房地產(chǎn)回穩(wěn)，需要打好政策組合拳。

本次會議強調(diào)，加強財政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、貿(mào)易、環(huán)保、監(jiān)管等政策和改革開放舉措的協(xié)調(diào)配合，完善部門間有效溝通、協(xié)商反饋機制，增強政策合力。把經(jīng)濟政策和非經(jīng)濟性政策統(tǒng)一納入宏觀政策取向一致性評估，統(tǒng)籌政策制定和執(zhí)行全過程，提高政策整體效能。

對于穩(wěn)地產(chǎn)而言，積極的財政政策、寬松的貨幣政策、新型城鎮(zhèn)化政策、宏觀審慎的防風險政策等，都不可或缺。明年，將迎來財政政策與貨幣政策“雙寬”放水之年。

本次會議定調(diào)，要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發(fā)行使用，擴大投向領(lǐng)域和用作項目資本金范圍。

“積極的財政政策，有助于降低城鎮(zhèn)化成本，降低住房消費成本?！崩钣罴谓庾x道，比如，更加積極的財政政策下，特別國債對“兩重”（國家重大戰(zhàn)略實施和重點領(lǐng)域安全能力建設(shè)）的支持，重點方向之一就是涉及“以人為本”的城鎮(zhèn)化需要的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等投資。再比如，促進消費的政策工具箱創(chuàng)新，未來可能增加對生育、養(yǎng)育、教育等補貼支持，這些都給房地產(chǎn)消費帶來源頭活水。

民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示，2025年新增專項債券額度預(yù)計增加至5萬億元，保障基建項目新增資金需求的同時，也用于置換存量隱性債務(wù)、回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房等。

本次會議還明確，要實施適度寬松的貨幣政策。適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預(yù)期目標相匹配。

中國銀河證券首席經(jīng)濟學家章俊預(yù)計，2025年可能累計調(diào)降政策利率（即7天期逆回購利率）40～60個基點，引導(dǎo)5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下行60～100個基點。全年可能累計降準150～250個基點。

李宇嘉表示，寬松的貨幣政策下，一方面，通過降準降息（降低LPR、降低存量房貸利率），從而降低住房消費成本。另一方面，也是更重要的，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導(dǎo)向下的貨幣精準投放，從而產(chǎn)生對房地產(chǎn)消費基礎(chǔ)設(shè)施，包括老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)、教育醫(yī)療均等化投入等支持，從而間接促進住房消費。

2025年，我國經(jīng)濟運行仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)將會成為一個重要的影響因子。拼盡全力穩(wěn)樓市，就是穩(wěn)經(jīng)濟。

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