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“后脫歐時代”中英房地產投資前景

來源：家居百科時間：2021年03月11日 11:03

英國房地產市場仍將是中國高凈值人士和投資者的熱點選擇

中國（包括香港）對英國房地產市場的投資一直在逐年穩(wěn)定增長。最新數據顯示，盡管全球面臨危機，但中國對倫敦市中心黃金地段住宅物業(yè)的投資猛增，占倫敦市中心黃金地段100萬英鎊以上國際購房交易的15％，在超過1000萬英鎊的交易中占20％。

2019年，英國國家統(tǒng)計局的數據顯示，中國內地及香港買家在倫敦的物業(yè)投資達到了76.9億英鎊，其中，威斯敏斯特（City of Westminster）、肯辛頓（Royal Borough of Kensington）和切爾西（Chelsea）的住宅物業(yè)投資超過了7.5億英鎊。

根據《胡潤2020年中國奢侈品消費者調查》，中國高凈值人士目前將其財富的12.5％用于海外投資，而倫敦是最受歡迎的投資目的地。

然而，鑒于英國已經正式脫離歐盟，這種趨勢會改變嗎？中國富裕人士和投資者是否仍將英國房地產市場視為避風港？決定他們購買的關鍵因素是什么？在未來12個月中，他們對房產購買和投資的哪些方面最感興趣？

總部位于倫敦的漫一傳播咨詢公司和The Luxury Property Forum聯合撰寫的研究文章中，來自中國內地、香港和英國的13位備受尊敬的專家提供了其第一手觀察和見解。受訪者或本身為房地產投資者，或是為中國客戶在英國的房地產投資策略提供過建議。

主要觀點概覽：

1. 盡管英國脫歐，但從長遠來看，英國房地產市場仍將是中國高凈值人士（HNWI）和投資者的熱點選擇。

2. 比起脫歐，疫情是中國買家更為關注的問題；中國買家對購買時機持謹慎態(tài)度。

3. 從長遠來看，倫敦對中國投資者來說，其全球金融中心、國際教育首選地和投資者避風港的地位仍然牢固而穩(wěn)定。

4. 倫敦仍然保持著投資的黃金標準。許多人仍然將倫敦的房產視為重要資產，以及分散投資地。

5. 地理位置、收益回報和受教育機會是影響中國買家是否購買或投資英國房產的主要決定因素。

6. 在倫敦，考文特花園（Covent Garden）、梅費爾（Mayfair）、攝政公園（Regents Park）、金絲雀碼頭（Canary Wharf）、九榆樹（Nine Elms）、劉易舍姆（Lewisham）、德普特福德（Deptford）、伍利奇（Woolwich）、白城（White City）和伊靈（Ealing）是最受中國富裕人士和投資者歡迎的地區(qū)。

7. 因為潛在的高收益率和當地越來越多的科技初創(chuàng)企業(yè)，劍橋、利物浦、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德等區(qū)域城市在中國買家中越來越受歡迎。

后脫歐時代

提問：對于中國房地產買家而言，脫歐后，英國房地產市場的獨特賣點和關注點是什么？

盡管英國脫歐，但英國房地產市場仍將保持穩(wěn)定和安全，這也是中國和全球購房者的主要驅動力。耗資90億英鎊，位于倫敦市中心最大的新開發(fā)項目之一的心臟地帶 - 巴特西發(fā)電站（Battersea Power Station）國際銷售總監(jiān)Phil Mason表示，英國作為全球金融強國，國際教育首選地和中國投資者的避風港的地位仍然“一如既往的牢固”。

英國房地產商Knight Dragon于格林威治半島投資了84億英鎊，這一半島是蘇豪區(qū)（Soho）面積的兩倍。其銷售和市場總監(jiān)Kerri Sibson認為，長期以來，英國一直被視為一個穩(wěn)定和安全的市場，這也是對全球買家來說的主要驅動力，而這一點并沒有改變。

全球最大的獨立會計和咨詢成員公司專業(yè)服務網絡之一，Grant Thornton UK LLP的中國對外投資部負責人Ian Zhu博士表示，盡管英國脫歐，英國仍是中國房地產買家的首選，因為“與中國的大城市相比，租金收益較高”。

Ian Zhu博士指出，實際上，“與英國脫歐相比，疫情是一個更大的問題，因為許多學生正在家里進行在線遠程學習。因此學生住宿需求較低?！?br>
倫敦市中心主要住宅物業(yè)的收購和管理專家ECCORD倫敦常務董事， Jo Eccles也認同此觀點，并表示英國脫歐和疫情的擾亂使中國買家對購買時機保持謹慎。

然而，Eccles也指出，從長遠來看，英國仍然對中國買家具有吸引力，因為擁有倫敦優(yōu)質房產是財富身份的象征，這對他們來說非常有吸引力。

在倫敦屢獲殊榮的建筑師事務所Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande指出，在英國脫歐之后，對于那些希望從歐盟以外的國家來到英國的人們來說，競爭的環(huán)境更加公平。

Van der Sande說：“就倫敦地產而言，威斯敏斯特、肯辛頓和切爾西、卡姆登等主要行政區(qū)發(fā)生了許多變化，這將長期限制一些優(yōu)質住宅物業(yè)的供應。因此，現在可以購買的、有品質的不動產資產將保持其長期價值，無論是用來租賃還是投資。”

提問二：中國富裕人士在購買或開發(fā)自己在英國使用或投資的房地產時，最重視的三大因素是什么？

地理位置、收益回報和受教育機會是中國和香港購買者在購買或投資英國房產時最看重的因素。

英國領先的房地產代理公司Foxtons的高級住宅客戶經理Liu Changyi表示，公寓或建筑物的位置、大小和布局以及未來的升值空間是最重要的三個因素。

“對于富裕人士，首先，他們將希望生活在財富水平相當的地區(qū)，因此地理位置是首要因素。其次，他們要購買理想中的房產，比如，要有高天花板、大花園、六間臥室和漂亮的樓梯。第三，他們希望看到財富增值?！?br>
國際領先的企業(yè)、私人客戶基金管理服務供應商Hawksford董事總經理Steven Landes補充說，中國和香港的買家對需要開發(fā)和翻新的物業(yè)的興趣較小，他們更喜歡新的、現成的產品。同時，他也提到，地理位置對于中國富裕人士來說很重要，但其重要性不如對英國買家來說高。

面向銀行等金融業(yè)高管、企業(yè)主及其私人客戶的高級投資俱樂部—亞洲銀行家俱樂部的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Kingston Lai指出，香港和中國內地的投資者傾向于購買新建筑，尤其是在疫情期間，人們無法自由出行、親自實地考察，很難遠程判斷二手地產的價值。

以中國為中心并在全球范圍內投資的家族企業(yè)的曾氏集團董事長曾沛霖表示，這取決于個人的財務目標和流動性需求。一些投資者更喜歡較高和穩(wěn)定的租金收入，因為抵押和稅收對特定家庭的資產結構或投資組合有影響。

管理和提供高端住宅設計、翻新和開發(fā)的Walton Wagner主管Nick Walton指出，中國投資者不一定會購買用于居住的房產，而更愿意投資。因此，他們強烈希望購買新建筑。

Walton還指出，短期內沒有真正的學生市場，來自中國和其他國家的國際留學生正在猶豫明年是否要來英國學習。

提問三，就英國的特定地區(qū)和城市而言，哪些地方是中國買家和投資者在未來12個月內會感興趣的？
倫敦仍將是第一選擇，這是其作為英國無可匹敵的經濟、政治和文化中心的地位決定的。盡管利物浦、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德等地區(qū)性城市因為更高的收益率越來越受到中國買家的歡迎。

Foxtons高級住宅客戶經理Liu Changyi表示，中國買家正在整個倫敦進行購買和投資。目前最受歡迎的地區(qū)是倫敦市中心、金絲雀碼頭（Canary Wharf），九榆樹（Nine Elms），劉易舍姆（Lewisham），德普特福德（Deptford），伍利奇（Woolwich）。

Liu說：“疫情之前的幾年里，這些地區(qū)的房地產價格一直在上漲，在接下來的一年中，上漲速率將放緩，中國買家將開始尋找其他具有增長潛力的地區(qū)，例如克羅伊登 (Croydon)、西漢姆（West Ham）和豪恩斯洛（Hounslow）?！?br>
曾氏集團董事長曾沛霖說，中國的富裕人士向來更喜歡在大學附近購買房產，并且可能會對新建筑感興趣。倫敦將永遠對外國買家保持吸引力。

曾沛霖說：“曼徹斯特、伯明翰和利物浦等其他主要城市的人口在持續(xù)增長。在利物浦，人們紛紛購買房產用于出租，而且這里收益率不錯，郵政編碼L7和L1的地區(qū)通常能達到8.2％和8％的收益率，在過去五年中分別增長了15％和12％?！?/p>

Regal London是倫敦領先的、以住宅為主導的多用地產開發(fā)商之一，其銷售和市場總監(jiān)Jacob Sullivan強調，連通性對于中國富裕人士至關重要。Sullivan說：“倫敦仍是許多中國買家心中的首選。這個重要的全球城市不斷吸引著國際業(yè)務巨頭，例如蘋果、谷歌和臉書，并在一些發(fā)達城市投資了數百萬美元的基礎設施，還開發(fā)了諸如歐洲最大的建筑項目Crossrail等。”

由領先的獨立房地產經紀人組成的倫敦經紀公司The London Broker首席執(zhí)行官Charlie Willis表示，這取決于投資者的規(guī)模，也就是財務靈活性，“除了倫敦、曼徹斯特以及格拉斯哥和愛丁堡之外，中國買家之間的差距也很大?！?br>
由金融行為監(jiān)管局授權和監(jiān)管的資產管理者GWM倫敦有限公司執(zhí)行董事Rafael Steinmetz Leffa同意這一說法。他說：“倫敦市中心仍然是首選，但是我聽聞越來越多投資者正在尋找被低估但有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。萊斯特、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德都有已建立好或正在發(fā)展華人社區(qū)的城市。”

Hawksford董事總經理Steven Landes表示認同。“利物浦、曼徹斯特、紐卡斯爾和謝菲爾德等地區(qū)性城市在中國買家中越來越受歡迎，因為與倫敦相比，其收益率要高得多?！?br>
展望未來，雖然英國脫歐和疫情不可避免地會對英國的經濟和房地產市場造成一些短期干擾，但中國富裕人士和投資者對英國和倫敦房地產市場的安全和長期投資機會仍持審慎的信心和樂觀態(tài)度。

以下是受訪者的完整列表（不按任何順序）：

1. Foxtons高級住宅客戶經理Changyi Liu
2. The London Broker首席執(zhí)行官Charlie Willis
3. Grant Thornton UK LLP中國對外投資主管Ian Zhu博士
4. Regal London銷售與市場總監(jiān)Jacob Sullivan
5. ECCORD London董事總經理Jo Eccles
6. Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande
7. Knight Dragon銷售和市場總監(jiān)Kerri Sibson
8. 亞洲銀行家俱樂部創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Kingston Lai
9. Walton Wagner董事Nick Walton
10. 曾氏集團主席曾沛霖（Patrick Tsang）
11.巴特西發(fā)電廠國際銷售總監(jiān)Phil Mason
12. GWM倫敦有限公司執(zhí)行董事Rafael Steinmetz Leffa
13. Hawksford董事總經理Steven Landes

關于漫一傳播咨詢公司(11K Consulting)

漫一傳播咨詢公司于 2015 年在倫敦成立，是一間專注為房地產、建筑、室內設計行業(yè)及高檔生活方式品牌提供全方位服務的公關及傳播機構, 并在上海及香港擁有專業(yè)的公關團隊。11K 為歐美客戶打造推廣策略，協助其接觸潛在的亞洲高凈值顧客群，打開亞洲市場。2016 年，11K 被英國最權威的公關類獎項 Public Relations and Communications Association's (PRCA) Dare Awards 評為 New Consultancy of the Year。

關于The Luxury Property Forum：
The Luxury Property Forum是倫敦高端房地產行業(yè)的官方論壇，匯集了來自各個領域的經驗豐富且敬業(yè)的成員。通過發(fā)展強大的業(yè)務合作關系、培育機會并分享知識、經驗和人脈，來促進高端房地產行業(yè)的進步和持續(xù)增長。