“后脫歐時(shí)代”中英房地產(chǎn)投資前景

英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是中國(guó)高凈值人士和投資者的熱點(diǎn)選擇

中國(guó)（包括香港）對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資一直在逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)。最新數(shù)據(jù)顯示，盡管全球面臨危機(jī)，但中國(guó)對(duì)倫敦市中心黃金地段住宅物業(yè)的投資猛增，占倫敦市中心黃金地段100萬(wàn)英鎊以上國(guó)際購(gòu)房交易的15％，在超過(guò)1000萬(wàn)英鎊的交易中占20％。

2019年，英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地及香港買(mǎi)家在倫敦的物業(yè)投資達(dá)到了76.9億英鎊，其中，威斯敏斯特（City of Westminster）、肯辛頓（Royal Borough of Kensington）和切爾西（Chelsea）的住宅物業(yè)投資超過(guò)了7.5億英鎊。

根據(jù)《胡潤(rùn)2020年中國(guó)奢侈品消費(fèi)者調(diào)查》，中國(guó)高凈值人士目前將其財(cái)富的12.5％用于海外投資，而倫敦是最受歡迎的投資目的地。

然而，鑒于英國(guó)已經(jīng)正式脫離歐盟，這種趨勢(shì)會(huì)改變嗎？中國(guó)富裕人士和投資者是否仍將英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)視為避風(fēng)港？決定他們購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵因素是什么？在未來(lái)12個(gè)月中，他們對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和投資的哪些方面最感興趣？

總部位于倫敦的漫一傳播咨詢公司和The Luxury Property Forum聯(lián)合撰寫(xiě)的研究文章中，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地、香港和英國(guó)的13位備受尊敬的專家提供了其第一手觀察和見(jiàn)解。受訪者或本身為房地產(chǎn)投資者，或是為中國(guó)客戶在英國(guó)的房地產(chǎn)投資策略提供過(guò)建議。

主要觀點(diǎn)概覽：

1. 盡管英國(guó)脫歐，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是中國(guó)高凈值人士（HNWI）和投資者的熱點(diǎn)選擇。

2. 比起脫歐，疫情是中國(guó)買(mǎi)家更為關(guān)注的問(wèn)題；中國(guó)買(mǎi)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

3. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，倫敦對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，其全球金融中心、國(guó)際教育首選地和投資者避風(fēng)港的地位仍然牢固而穩(wěn)定。

4. 倫敦仍然保持著投資的黃金標(biāo)準(zhǔn)。許多人仍然將倫敦的房產(chǎn)視為重要資產(chǎn)，以及分散投資地。

5. 地理位置、收益回報(bào)和受教育機(jī)會(huì)是影響中國(guó)買(mǎi)家是否購(gòu)買(mǎi)或投資英國(guó)房產(chǎn)的主要決定因素。

6. 在倫敦，考文特花園（Covent Garden）、梅費(fèi)爾（Mayfair）、攝政公園（Regents Park）、金絲雀碼頭（Canary Wharf）、九榆樹(shù)（Nine Elms）、劉易舍姆（Lewisham）、德普特福德（Deptford）、伍利奇（Woolwich）、白城（White City）和伊靈（Ealing）是最受中國(guó)富裕人士和投資者歡迎的地區(qū)。 

7. 因?yàn)闈撛诘母呤找媛屎彤?dāng)?shù)卦絹?lái)越多的科技初創(chuàng)企業(yè)，劍橋、利物浦、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德等區(qū)域城市在中國(guó)買(mǎi)家中越來(lái)越受歡迎。

后脫歐時(shí)代

提問(wèn)：對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)買(mǎi)家而言，脫歐后，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)是什么？

盡管英國(guó)脫歐，但英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定和安全，這也是中國(guó)和全球購(gòu)房者的主要驅(qū)動(dòng)力。耗資90億英鎊，位于倫敦市中心最大的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一的心臟地帶 - 巴特西發(fā)電站（Battersea Power Station）國(guó)際銷售總監(jiān)Phil Mason表示，英國(guó)作為全球金融強(qiáng)國(guó)，國(guó)際教育首選地和中國(guó)投資者的避風(fēng)港的地位仍然“一如既往的牢固”。

英國(guó)房地產(chǎn)商Knight Dragon于格林威治半島投資了84億英鎊，這一半島是蘇豪區(qū)（Soho）面積的兩倍。其銷售和市場(chǎng)總監(jiān)Kerri Sibson認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，英國(guó)一直被視為一個(gè)穩(wěn)定和安全的市場(chǎng)，這也是對(duì)全球買(mǎi)家來(lái)說(shuō)的主要驅(qū)動(dòng)力，而這一點(diǎn)并沒(méi)有改變。

全球最大的獨(dú)立會(huì)計(jì)和咨詢成員公司專業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)之一，Grant Thornton UK LLP的中國(guó)對(duì)外投資部負(fù)責(zé)人Ian Zhu博士表示，盡管英國(guó)脫歐，英國(guó)仍是中國(guó)房地產(chǎn)買(mǎi)家的首選，因?yàn)椤芭c中國(guó)的大城市相比，租金收益較高”。

Ian Zhu博士指出，實(shí)際上，“與英國(guó)脫歐相比，疫情是一個(gè)更大的問(wèn)題，因?yàn)樵S多學(xué)生正在家里進(jìn)行在線遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)。因此學(xué)生住宿需求較低。”

倫敦市中心主要住宅物業(yè)的收購(gòu)和管理專家ECCORD倫敦常務(wù)董事， Jo Eccles也認(rèn)同此觀點(diǎn)，并表示英國(guó)脫歐和疫情的擾亂使中國(guó)買(mǎi)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)保持謹(jǐn)慎。

然而，Eccles也指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，英國(guó)仍然對(duì)中國(guó)買(mǎi)家具有吸引力，因?yàn)閾碛袀惗貎?yōu)質(zhì)房產(chǎn)是財(cái)富身份的象征，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)非常有吸引力。

在倫敦屢獲殊榮的建筑師事務(wù)所Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande指出，在英國(guó)脫歐之后，對(duì)于那些希望從歐盟以外的國(guó)家來(lái)到英國(guó)的人們來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境更加公平。

Van der Sande說(shuō)：“就倫敦地產(chǎn)而言，威斯敏斯特、肯辛頓和切爾西、卡姆登等主要行政區(qū)發(fā)生了許多變化，這將長(zhǎng)期限制一些優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的供應(yīng)。因此，現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)的、有品質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)將保持其長(zhǎng)期價(jià)值，無(wú)論是用來(lái)租賃還是投資?！?/p>

提問(wèn)二：中國(guó)富裕人士在購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)自己在英國(guó)使用或投資的房地產(chǎn)時(shí)，最重視的三大因素是什么？

地理位置、收益回報(bào)和受教育機(jī)會(huì)是中國(guó)和香港購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)或投資英國(guó)房產(chǎn)時(shí)最看重的因素。

英國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)代理公司Foxtons的高級(jí)住宅客戶經(jīng)理Liu Changyi表示，公寓或建筑物的位置、大小和布局以及未來(lái)的升值空間是最重要的三個(gè)因素。

“對(duì)于富裕人士，首先，他們將希望生活在財(cái)富水平相當(dāng)?shù)牡貐^(qū)，因此地理位置是首要因素。其次，他們要購(gòu)買(mǎi)理想中的房產(chǎn)，比如，要有高天花板、大花園、六間臥室和漂亮的樓梯。第三，他們希望看到財(cái)富增值。”

國(guó)際領(lǐng)先的企業(yè)、私人客戶基金管理服務(wù)供應(yīng)商Hawksford董事總經(jīng)理Steven Landes補(bǔ)充說(shuō)，中國(guó)和香港的買(mǎi)家對(duì)需要開(kāi)發(fā)和翻新的物業(yè)的興趣較小，他們更喜歡新的、現(xiàn)成的產(chǎn)品。同時(shí)，他也提到，地理位置對(duì)于中國(guó)富裕人士來(lái)說(shuō)很重要，但其重要性不如對(duì)英國(guó)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)高。

面向銀行等金融業(yè)高管、企業(yè)主及其私人客戶的高級(jí)投資俱樂(lè)部—亞洲銀行家俱樂(lè)部的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Kingston Lai指出，香港和中國(guó)內(nèi)地的投資者傾向于購(gòu)買(mǎi)新建筑，尤其是在疫情期間，人們無(wú)法自由出行、親自實(shí)地考察，很難遠(yuǎn)程判斷二手地產(chǎn)的價(jià)值。

以中國(guó)為中心并在全球范圍內(nèi)投資的家族企業(yè)的曾氏集團(tuán)董事長(zhǎng)曾沛霖表示，這取決于個(gè)人的財(cái)務(wù)目標(biāo)和流動(dòng)性需求。一些投資者更喜歡較高和穩(wěn)定的租金收入，因?yàn)榈盅汉投愂諏?duì)特定家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或投資組合有影響。

管理和提供高端住宅設(shè)計(jì)、翻新和開(kāi)發(fā)的Walton Wagner主管Nick Walton指出，中國(guó)投資者不一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)用于居住的房產(chǎn)，而更愿意投資。因此，他們強(qiáng)烈希望購(gòu)買(mǎi)新建筑。

Walton還指出，短期內(nèi)沒(méi)有真正的學(xué)生市場(chǎng)，來(lái)自中國(guó)和其他國(guó)家的國(guó)際留學(xué)生正在猶豫明年是否要來(lái)英國(guó)學(xué)習(xí)。

提問(wèn)三，就英國(guó)的特定地區(qū)和城市而言，哪些地方是中國(guó)買(mǎi)家和投資者在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)會(huì)感興趣的？
倫敦仍將是第一選擇，這是其作為英國(guó)無(wú)可匹敵的經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心的地位決定的。盡管利物浦、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德等地區(qū)性城市因?yàn)楦叩氖找媛试絹?lái)越受到中國(guó)買(mǎi)家的歡迎。

 
Foxtons高級(jí)住宅客戶經(jīng)理Liu Changyi表示，中國(guó)買(mǎi)家正在整個(gè)倫敦進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)和投資。目前最受歡迎的地區(qū)是倫敦市中心、金絲雀碼頭（Canary Wharf），九榆樹(shù)（Nine Elms），劉易舍姆（Lewisham），德普特福德（Deptford），伍利奇（Woolwich）。

Liu說(shuō)：“疫情之前的幾年里，這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一直在上漲，在接下來(lái)的一年中，上漲速率將放緩，中國(guó)買(mǎi)家將開(kāi)始尋找其他具有增長(zhǎng)潛力的地區(qū)，例如克羅伊登 (Croydon)、西漢姆（West Ham）和豪恩斯洛（Hounslow）?！?br>
曾氏集團(tuán)董事長(zhǎng)曾沛霖說(shuō)，中國(guó)的富裕人士向來(lái)更喜歡在大學(xué)附近購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，并且可能會(huì)對(duì)新建筑感興趣。倫敦將永遠(yuǎn)對(duì)外國(guó)買(mǎi)家保持吸引力。

曾沛霖說(shuō)：“曼徹斯特、伯明翰和利物浦等其他主要城市的人口在持續(xù)增長(zhǎng)。在利物浦，人們紛紛購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于出租，而且這里收益率不錯(cuò)，郵政編碼L7和L1的地區(qū)通常能達(dá)到8.2％和8％的收益率，在過(guò)去五年中分別增長(zhǎng)了15％和12％?！?/p>

Regal London是倫敦領(lǐng)先的、以住宅為主導(dǎo)的多用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，其銷售和市場(chǎng)總監(jiān)Jacob Sullivan強(qiáng)調(diào)，連通性對(duì)于中國(guó)富裕人士至關(guān)重要。Sullivan說(shuō)：“倫敦仍是許多中國(guó)買(mǎi)家心中的首選。這個(gè)重要的全球城市不斷吸引著國(guó)際業(yè)務(wù)巨頭，例如蘋(píng)果、谷歌和臉書(shū)，并在一些發(fā)達(dá)城市投資了數(shù)百萬(wàn)美元的基礎(chǔ)設(shè)施，還開(kāi)發(fā)了諸如歐洲最大的建筑項(xiàng)目Crossrail等。”

由領(lǐng)先的獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的倫敦經(jīng)紀(jì)公司The London Broker首席執(zhí)行官Charlie Willis表示，這取決于投資者的規(guī)模，也就是財(cái)務(wù)靈活性，“除了倫敦、曼徹斯特以及格拉斯哥和愛(ài)丁堡之外，中國(guó)買(mǎi)家之間的差距也很大?！?br>
由金融行為監(jiān)管局授權(quán)和監(jiān)管的資產(chǎn)管理者GWM倫敦有限公司執(zhí)行董事Rafael Steinmetz Leffa同意這一說(shuō)法。他說(shuō)：“倫敦市中心仍然是首選，但是我聽(tīng)聞越來(lái)越多投資者正在尋找被低估但有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。萊斯特、曼徹斯特、伯明翰和謝菲爾德都有已建立好或正在發(fā)展華人社區(qū)的城市?！?br>
Hawksford董事總經(jīng)理Steven Landes表示認(rèn)同。“利物浦、曼徹斯特、紐卡斯?fàn)柡椭x菲爾德等地區(qū)性城市在中國(guó)買(mǎi)家中越來(lái)越受歡迎，因?yàn)榕c倫敦相比，其收益率要高得多?！?br>
展望未來(lái)，雖然英國(guó)脫歐和疫情不可避免地會(huì)對(duì)英國(guó)的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一些短期干擾，但中國(guó)富裕人士和投資者對(duì)英國(guó)和倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全和長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)仍持審慎的信心和樂(lè)觀態(tài)度。

以下是受訪者的完整列表（不按任何順序）：

1. Foxtons高級(jí)住宅客戶經(jīng)理Changyi Liu
2. The London Broker首席執(zhí)行官Charlie Willis
3. Grant Thornton UK LLP中國(guó)對(duì)外投資主管Ian Zhu博士
4. Regal London銷售與市場(chǎng)總監(jiān)Jacob Sullivan
5. ECCORD London董事總經(jīng)理Jo Eccles
6. Formation Architects董事兼受托人Kees van der Sande 
7. Knight Dragon銷售和市場(chǎng)總監(jiān)Kerri Sibson
8. 亞洲銀行家俱樂(lè)部創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Kingston Lai
9. Walton Wagner董事Nick Walton
10. 曾氏集團(tuán)主席曾沛霖（Patrick Tsang）
11.巴特西發(fā)電廠國(guó)際銷售總監(jiān)Phil Mason
12. GWM倫敦有限公司執(zhí)行董事Rafael Steinmetz Leffa
13. Hawksford董事總經(jīng)理Steven Landes

關(guān)于漫一傳播咨詢公司(11K Consulting)

漫一傳播咨詢公司于 2015 年在倫敦成立，是一間專注為房地產(chǎn)、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)及高檔生活方式品牌提供全方位服務(wù)的公關(guān)及傳播機(jī)構(gòu), 并在上海及香港擁有專業(yè)的公關(guān)團(tuán)隊(duì)。11K 為歐美客戶打造推廣策略，協(xié)助其接觸潛在的亞洲高凈值顧客群，打開(kāi)亞洲市場(chǎng)。2016 年，11K 被英國(guó)最權(quán)威的公關(guān)類獎(jiǎng)項(xiàng) Public Relations and Communications Association's (PRCA) Dare Awards 評(píng)為 New Consultancy of the Year。 

關(guān)于The Luxury Property Forum：
The Luxury Property Forum是倫敦高端房地產(chǎn)行業(yè)的官方論壇，匯集了來(lái)自各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)豐富且敬業(yè)的成員。通過(guò)發(fā)展強(qiáng)大的業(yè)務(wù)合作關(guān)系、培育機(jī)會(huì)并分享知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和人脈，來(lái)促進(jìn)高端房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步和持續(xù)增長(zhǎng)。

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