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“國家中心城市”存“堵點” 沈陽21億地塊仍難入市

來源：家居百科時間：2020年04月10日 10:31

東北振興，沈陽先行。隨著東北振興戰(zhàn)略深入開展，沈陽加速邁向“國家中心城市”。自主創(chuàng)新示范區(qū)、首批老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)等國家級定位，更讓沈陽煥發(fā)勃勃生機。

沈飛搬遷、人才落戶“零門檻”等落地，讓人們對沈陽的發(fā)展前景更加期待。盡管受疫情影響，年初沈陽北土地價值仍然不斷提升，多宗地塊已陸續(xù)入市。但備受矚目的沈陽北明星項目上崗子地塊卻依然“待字閨中”，入市時間遲遲未定。

沈飛搬遷首府新區(qū)價值飆升

2020年，沈飛搬遷啟動?！氨P活半座城”——沈飛搬遷對于沈陽發(fā)展乃至東北振興，可謂是關(guān)鍵一步棋。

按照《東北振興“十三五”規(guī)劃》的規(guī)劃，加快智慧城市建設(shè)是東北振興的關(guān)鍵發(fā)力點。沈飛搬遷后將釋放出8.5平方公里的城市空間，未來沈陽首府新區(qū)將加速科創(chuàng)園云創(chuàng)中心的建設(shè)，打造以物聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)為核心的產(chǎn)業(yè)群和智慧城市，這意味著皇姑區(qū)即將帶領(lǐng)沈陽，率先進(jìn)入智慧城市時代。

隨著制約發(fā)展的“阿珞琉斯之踵”正式宣告打破，沈陽北部土地價值進(jìn)入快速攀升期。

長久以來，因為沈飛機場的隔斷，沈陽北部的發(fā)展一直受限，2019年沈陽土地拍賣中，西部三環(huán)外單價都在6000元/平米以上，北部三環(huán)以內(nèi)的單價卻依然在4000-5000元/平米徘徊。

而沈飛集團搬離市區(qū)后，整個沈陽東北部被橫向打通，實現(xiàn)了區(qū)域整體盤活，沈陽北部城市價值迅速得以體現(xiàn)。3月下旬，美的、龍湖分別以最高單價6300元/平米獲得沈北兩塊土地，出讓價同比提升了25%以上。隨著地鐵六號線、二號線南延線等交通設(shè)施的開工建設(shè)，沈北土地價值有望進(jìn)一步突破。

然而在3月下旬的拍賣會上，一直被外界譽為“北沈陽明星”項目的上崗子村地塊，依然沒有出現(xiàn)在出讓名單之上。“這是一個非常有價值的項目?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商高層表示，其所在公司有意參與該地塊競投。

沈飛搬遷，直接拉動皇姑區(qū)的首府新區(qū)，而上崗子村地塊正是首府新區(qū)連接城央的橋頭堡?！暗乩砦恢脙?yōu)越，地塊可塑性強，這地塊可以說是沈陽這幾年最值得期待的地塊之一，這一地塊出讓后，首府新區(qū)將形成連片開發(fā)格局，為沈陽的智慧城市發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。”上述開發(fā)商表示。

據(jù)《沈陽市土地項目推介：上崗子地塊》介紹，這一項目預(yù)計出讓面積達(dá)35公頃，容積率不大于1.2，是沈陽罕見的大體量、超低容積率項目。項目緊挨沈陽二環(huán)，交通非常方便。北部是沈飛原所在片區(qū)，未來將建設(shè)成為國家新型智慧城市建設(shè)先行區(qū)，西側(cè)緊挨有沈陽綠肺之稱的北陵公園，東側(cè)為皇姑英雄公園。

“雙公園環(huán)繞、低密度、大體量非常適合開發(fā)城央別墅，而且緊挨國家級的智慧科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來升值空間非常大，有興趣的開發(fā)商不在少數(shù)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

沈陽北明星項目緣何“難產(chǎn)”

近年來，上崗子地塊曾有過多次出讓計劃。記者了解到，早在2017年沈陽政府就有意推出這一地塊。2018年正式向外推薦，并引發(fā)了諸多開發(fā)商的關(guān)注。2019年，地塊出讓工作更被列入首府新區(qū)當(dāng)年的重點工作規(guī)劃。這個市場價值超過21億的項目，假如能順利入市并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，顯然對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟提振產(chǎn)生極大的推動作用。如今供需雙方早已有“郎情妾意”，然而入市動作卻一拖再拖，原因至今成謎。

3月底記者赴實地考察一探究竟?，F(xiàn)場看到，目前地塊已基本為凈地狀態(tài)，周邊條件優(yōu)越，與北陵公園僅一路之隔，地塊東北側(cè)臨近萬科首府未來城，周邊一手房價已穩(wěn)穩(wěn)超越1.4萬/平米。

但在地塊東南角，仍盤踞著一家名為“環(huán)城供熱”的燃煤熱源廠，該熱源廠占地約30畝，主要為周邊居民社區(qū)提供供暖服務(wù)。記者了解到，該熱源廠原本只是一個小型鍋爐廠，只服務(wù)于周邊金山、銀山小區(qū)。從2014年左右開始大規(guī)模擴展，目前服務(wù)范圍已擴大至皇姑區(qū)將近620萬平方米居民區(qū)。

但最為蹊蹺的是，根據(jù)沈陽市自然資源局公布的規(guī)劃方案，熱源廠所在地早在2011年已經(jīng)規(guī)劃為商業(yè)用地，至今從未變更過土地用途。而合規(guī)熱源廠只能在工業(yè)用地或市政用地上開發(fā)建造。

是否因上崗子地區(qū)民生供暖需要而不得已大開“綠燈”？有供暖行業(yè)人士表示，“根據(jù)《沈陽市城市供熱規(guī)劃（2013-2020年）》規(guī)定，該片區(qū)供暖在大型熱聯(lián)廠的覆蓋范圍內(nèi)，只需完成并網(wǎng)，建設(shè)小型換熱站即可，完全可以在滿足民生需求的同時，實現(xiàn)集約化土地利用，提升區(qū)域整體價值。”

以2019年的市場價保守測算，該熱源廠所在的30畝土地價格在1.2億元以上。業(yè)內(nèi)猜測，不排除因燃煤熱源廠的存在，影響了區(qū)域的總體出讓價值，直接導(dǎo)致市場價高達(dá)20余億元的上崗子地塊難以入市。

一個熱源廠，會成為沈陽北部城市價值提升的“攔路虎”嗎？在沈陽建設(shè)國家中心城市的進(jìn)程中，疏通“堵點”是關(guān)鍵。

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