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干貨: 標準化前提下全精裝體系建設(shè)分享

來源：家居百科時間：2020年04月22日 19:01

2020年初，突如其來的新冠肺炎疫情給房地產(chǎn)及全精裝產(chǎn)業(yè)帶來了空前巨大的沖擊，疫情過后，人們對住房的需求動向發(fā)生了哪些變化？全精裝產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)又該如何應(yīng)對？如何讓全精裝住宅產(chǎn)品真正實現(xiàn)高效率、高標準、高質(zhì)量和高客戶滿意度？無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)及全精裝產(chǎn)業(yè)鏈同仁當下最關(guān)注的問題。

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4月19日，中經(jīng)聯(lián)盟-全精裝成品房專委會特邀匯銘精裝董事長胡冶明先生，通過線上直播分享的形式，從“新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)及全精裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響”、“標準化前提下精裝住宅項目的管控要點”，以及“標桿房企對精裝住宅項目運作模式的演變”三個方面，深度解讀了其對于標準化前提下全精裝體系建設(shè)的智慧與思考，課程梗概如下：

01新冠肺炎疫對房地產(chǎn)及全精裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的思考

胡冶明先生表示，疫情對房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的影響是暫時的，要對未來充滿信心，行業(yè)的基本面沒有改變，房地產(chǎn)仍舊是國民經(jīng)濟的壓艙石。

目前，全國各地相繼出臺政策全力支持復(fù)工，一手抗疫情一手抓經(jīng)濟，在嚴控疫情的同時努力發(fā)展經(jīng)濟，已經(jīng)成為當下的主旋律，作為企業(yè)，要對未來市場充滿信心。

賽拉維發(fā)起的《助家戰(zhàn)“疫”大調(diào)查》結(jié)果顯示，56%的調(diào)查對象認為換房才能改善現(xiàn)狀，高達52%的客戶在疫情期間萌生了置業(yè)計劃。

出于對突發(fā)疫情的考慮，以后買房，你會比以前更側(cè)重考慮什么樣的房子?

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在胡冶明先生看來，疫情過后大家感情上對家的需求更加迫切，會有更多的人想買一套屬于自己的房子，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)及買賣的相關(guān)政策也將陸續(xù)出臺，開發(fā)企業(yè)需要重新考慮小區(qū)整體規(guī)劃、物業(yè)配套措施的配置方面的問題。

對于購房者來說，疫情過后，改善型住房和大戶型將更受歡迎，同時，通風和采光的效果如何、能否有效遏制氣溶膠對病毒的傳播、室內(nèi)格局與活動區(qū)域設(shè)置是否合理、是否有足夠的家庭活動空間和辦公空間、居住健康能否得到保證，都將是購房者關(guān)心的問題，基于購房人的關(guān)注點變化，開發(fā)企業(yè)必須要重塑住宅類產(chǎn)品的價值。

這次疫情對整個全精裝產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)也帶來了重要影響。首先，在設(shè)計方面，含括景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計，建筑設(shè)計在內(nèi)，未來將會有更大的需求；其次，公共衛(wèi)生健康的建筑需求將有所提升，此外，精裝材料設(shè)備將迎來更新迭代；最后是買房人需求與開發(fā)商項目存在需求信息不對稱的問題將更加被重視。

最后胡冶明先生強調(diào)，縱觀全國范圍內(nèi)的住宅產(chǎn)品，特別是全精裝住宅產(chǎn)品，做的比較好的，其開發(fā)企業(yè)一般都是有產(chǎn)品情懷的，在開發(fā)過程中不能只追求規(guī)模，不注重品質(zhì)，也不能只注重品質(zhì)，而不考慮盈利，希望開發(fā)商能夠找到一個比較合適的一個平衡點。

02未來怎樣才能做好全精裝

與毛坯房相比，全精裝工程更加繁瑣、細節(jié)更加復(fù)雜，質(zhì)量也缺乏保證機制，交付及投訴的情況時有發(fā)生，全精裝行業(yè)仍然面臨著諸多問題亟待解決，針對新冠肺炎疫情及客戶的需求，未來怎樣才能做好全精裝呢？胡冶明先生從項目定位、設(shè)計管理、合約及采購、批量施工、售后維保五個階段，對當下全精裝住宅管控難點和痛點問題進行了精彩分享。

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胡冶明先生認為，在項目定位階段的管控要點主要有七方面，具體包括內(nèi)部的項目可行性研究及項目開發(fā)計劃書、市場和客戶以及產(chǎn)品定位、精裝住宅產(chǎn)品細化建議、項目實施具體措施、開發(fā)項目的投資估算、項目的稅務(wù)籌劃及財務(wù)成本分析，以及項目投資收益結(jié)論分析。

在項目的設(shè)計管理階段，要做好全精裝項目的設(shè)計、“三輪疊圖”、“四輪疊圖”的管理、專項設(shè)計前置和部品的二次深化設(shè)計、設(shè)計深度（成本）管控、設(shè)計階段的目標成本控制，并做好設(shè)計階段的樣板先行，同時將材料、部品與后期批量招標采購緊密結(jié)合。

想要實現(xiàn)項目合約及采購階段的合理管控，則必須做好全精裝項目的合約規(guī)劃、精細化成本控制、設(shè)計階段對項目目標成本的控制、合理分工、合理的采購方式以及全精裝項目的供應(yīng)商管理庫。

在精裝項目批量施工階段，要重點關(guān)注以下八個方面，分別是：營銷、招標、實體樓層樣板房的三重打造、停歇點檢查、土建總包的施工管理、批量施工的施工組織設(shè)計管理、批量施工的交接、項目啟動會、第三方飛檢及第三方抽驗，同時內(nèi)部要實現(xiàn)三次以上的驗收，并聘請第三方陪驗、交付、售后維保。

針對售后維保階段，想要最大程度避免被業(yè)主投訴，必須建立完善的售后服務(wù)系統(tǒng)，同時在成立屬于開發(fā)商內(nèi)部管理的售后工程維修中心的基礎(chǔ)上，要及早確認簽約專業(yè)的第三方維保單位，并認真做好入伙交付后最關(guān)鍵三個月的售后服務(wù)工作，還要建立售后保修服務(wù)管理標準及技術(shù)標準、成品保護標準及各種維修內(nèi)容的維修時限。

胡冶明先生認為，沒有這五個管控體系做支撐，做精裝總承包的管理難度將非常大。裝修單位是承上啟下的角色，無論什么樣的營造方式，一定要有精裝總承包的心態(tài)，此外，必須讓成本的管理貫穿整個項目定位、設(shè)計管理、資源整合、施工管理和售后服務(wù)維保的全過程。

03標桿房企對全精裝住宅項目運作模式的演變和改變

房企對全精裝住宅項目運作模式近些年發(fā)生了怎樣的演變？針對這一問題，胡冶明先生結(jié)合全精裝住宅的過程管控，深度剖析了全精裝住宅項目運作模式所經(jīng)歷的五個發(fā)展階段。

胡冶明先生認為，全精裝住宅項目運作模式從最早的精裝2.0初級階段，過渡到精裝2.0高級階段，再發(fā)展為精裝3.0階段，并不斷進化為EPC委托代建模式和當前的精裝4.0階段，這五個階段分別對應(yīng)的是開發(fā)商引導(dǎo)型、開發(fā)商集成型、開發(fā)商與家居連鎖系統(tǒng)供應(yīng)商合作型、專業(yè)公司管理型，以及專業(yè)化C2B定制的C2M、C2F模式。

疫情過后，全精裝住宅項目的運作模式將再次升級，開發(fā)商將轉(zhuǎn)型成住宅美好家居生活場景營造者，居家生活運營商、服務(wù)商。

結(jié)語

本場活動中，胡冶明先生總結(jié)了全精裝行業(yè)在疫情中的思考及全精裝項目的5大難點問題，并根據(jù)自己多年的實操經(jīng)驗提出了對應(yīng)解決方案，對于房地產(chǎn)及全精裝行業(yè)從業(yè)者極具參考和借鑒價值，由于篇幅有限，想要深入學(xué)習(xí)，歡迎掃碼回看胡冶明老師直播的完整課程。

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（長按識別二維碼，回看課程完整內(nèi)容）

全精裝住宅是我國住宅業(yè)未來發(fā)展的趨勢，無論是開發(fā)企業(yè)、裝飾企業(yè)、施工單位、材料部品供應(yīng)商，都將面臨一場重塑行業(yè)格局的變革，企業(yè)應(yīng)及早抓住這一市場機遇，提早布局并持續(xù)深耕學(xué)習(xí)，早日實現(xiàn)改善人居環(huán)境、提高健康水平的行業(yè)愿景，并推進住宅全精裝向高品質(zhì)、高質(zhì)量地發(fā)展。

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