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美的置業(yè)為何重組開發(fā)業(yè)務(wù)？

來源：家居百科時(shí)間：2024年06月25日 12:01

作為經(jīng)營尚好的幾家民營房企之一，美的置業(yè)率先進(jìn)行了轉(zhuǎn)向。6月23日晚，美的置業(yè)公告稱，將對房開業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，擬剝離開發(fā)業(yè)務(wù)至控股股東，專注于經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

美的置業(yè)是“第二支箭”首批支持的民營房企之一。去年4月份，美的置業(yè)成功發(fā)行12億中期票據(jù)，是首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）的民營房企。

在今年年初的業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人還談及今年年度銷售目標(biāo)在550億元左右。如今，美的置業(yè)進(jìn)行大轉(zhuǎn)型，剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，其發(fā)展出乎意料，但是也在意料之中。

地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍在持續(xù)調(diào)整中，房企銷售、現(xiàn)金流安全承壓。對于美的置業(yè)來說，雖然目前信用安全，但是及時(shí)“踩剎車”，未免不是一件壞事。

受重組事件影響，港股美的置業(yè)大漲，收盤漲幅接近70%。

剝離重資產(chǎn)、聚焦輕資產(chǎn)

美的置業(yè)公告稱，公司擬將房開業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從本集團(tuán)剝離。分派完成后，私人公司集團(tuán)將不再成為本公司的附屬公司，并將由控股股東和選擇實(shí)物分派的股東通過持有私人公司股份而持有，公司將繼續(xù)經(jīng)營保留業(yè)務(wù)，而公司股份將繼續(xù)于聯(lián)交所上市。

重組方式方面，采用實(shí)物方式分派，股東可選擇按持股收取私人公司股份，基準(zhǔn)為每股分派1股；或收取現(xiàn)金5.9港元，較6月21日收報(bào)溢價(jià)57.33%。

對于業(yè)務(wù)重組的原因，美的置業(yè)稱，盡管集團(tuán)2023年年度維持健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求，仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持其房開業(yè)務(wù)。把房開業(yè)務(wù)從本集團(tuán)剝離將可減少本集團(tuán)的負(fù)債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與本公司股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

美的置業(yè)進(jìn)一步稱，將重資產(chǎn)的房開業(yè)務(wù)剝離將不可避免地縮減本集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的規(guī)模，但將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式使保留集團(tuán)能夠利用其在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識，實(shí)現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務(wù)相比），并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

此外，美的置業(yè)表示，輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)相對較高的利潤率被房開業(yè)務(wù)相對較低的利潤率沖減，因此投資者難以單獨(dú)對輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)進(jìn)行估值。集團(tuán)重組及建議分派后，美的置業(yè)的股價(jià)將更好地反映保留業(yè)務(wù)的價(jià)值。

地產(chǎn)開發(fā)拖累上市平臺

美的置業(yè)是美的控股旗下企業(yè)，成立于2004年，構(gòu)建了“開發(fā)+運(yùn)營+科技”的產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)生式發(fā)展生態(tài)，已在粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)布局逾350個(gè)項(xiàng)目。2018年10月，美的置業(yè)在香港聯(lián)交所上市。

2019年，美的置業(yè)銷售額超千億元，首次邁入“千億陣營”。不過隨著行業(yè)的整體失速，美的置業(yè)2023年銷售規(guī)模也降至658.5億元。

對于開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，從美的置業(yè)給出的理由來看，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)較重，且容易增加信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露。

目前，美的置業(yè)的主要業(yè)務(wù)有物業(yè)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營以及房地產(chǎn)科技。2023年，美的置業(yè)735.65億元的總收入中，物業(yè)開發(fā)業(yè)銷售收入為716.79億元，占比高達(dá)97.4%，其他業(yè)務(wù)收入不到19億元?？梢哉f，開發(fā)業(yè)務(wù)撐起了美的置業(yè)的整體規(guī)模。

但也正是開發(fā)業(yè)務(wù)占比較大，拖累了美的置業(yè)整個(gè)盈利水平。

年報(bào)顯示，2023年美的置業(yè)營業(yè)收入約735.65億元，同比下降0.1%；毛利約84.84億元，同比下降25%，毛利率11.5%，下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤約21.25億元，同比下降40.6%，凈利率2.9%，下降2個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占利潤約9.14億元，同比下降47.1%。

在熟悉美的置業(yè)的分析人士看來，此次重組后，房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線整體上移，房開業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債從上市公司的并表范圍調(diào)整為控股股東的并表范圍。上市公司的并表范圍大幅縮減，上市公司得以輕裝上陣。

截至2023年12月31日，美的置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（不包括集團(tuán)持有及運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米。這些物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目大多為住宅物業(yè)，分布于大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)等中國五大區(qū)域。

未來美的置業(yè)如何參與開發(fā)業(yè)務(wù)？

股權(quán)重組后后，美的置業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)從上市平臺剝離出去，將保留物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營、房地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)。

那么，未來開發(fā)業(yè)務(wù)層面，美的置業(yè)以何種形式參與？目前，美的置業(yè)輕資產(chǎn)規(guī)模較少，能否支撐上市平臺的發(fā)展？

上述分析人士表示，除了不再并表外，開發(fā)業(yè)務(wù)原有的團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該不會變化。與此同時(shí)，上市公司將能夠利用其在房開業(yè)務(wù)中積累的現(xiàn)有專業(yè)知識和技能，擴(kuò)大其服務(wù)范圍，拓展建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，最終能夠提供涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程各個(gè)階段的服務(wù)?！按送?，將重資產(chǎn)拿地和開發(fā)運(yùn)營分離開來，開發(fā)團(tuán)隊(duì)得以釋放活力，鍛造實(shí)力，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實(shí)力。”

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)735.65億元的總收入中，物業(yè)開發(fā)之外的其他業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租賃收入、酒店運(yùn)營等收入不到19億元。美的置業(yè)在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面能有多大的空間？

重組公告稱，在物業(yè)管理方面，截至2023年12月31日，美的置業(yè)在我國66個(gè)城市服務(wù)385個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總合約建筑面積約9032萬平方米。

在商業(yè)物業(yè)方面，截至2023年12月31日，該業(yè)務(wù)分布在我國6個(gè)城市運(yùn)營6個(gè)自持商業(yè)物業(yè)、4個(gè)第三方持有的商業(yè)物業(yè)及3個(gè)自有產(chǎn)業(yè)園。

還有建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)。美的置業(yè)公告稱，當(dāng)前，公司向地方政府及關(guān)聯(lián)方（即美的控股集團(tuán)）提供服務(wù)，包括但不限于向公立醫(yī)院和學(xué)校以及用作康體、醫(yī)療及辦公等相關(guān)用途的各類建筑或經(jīng)營場所提供工程建設(shè)管理、智能系統(tǒng)安裝及其他相關(guān)配套服務(wù)。此次重組完成后，業(yè)務(wù)將拓展至住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目管理，主要包括物業(yè)開發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃及建造（例如監(jiān)督和控件目建設(shè)階段的任務(wù)和活動，包括在建樓棟的進(jìn)度、成本、質(zhì)量和安全管理）、銷售及市場推廣。

“此次重組后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入將納入控股股東的會計(jì)報(bào)表，上市公司僅確認(rèn)開發(fā)管理服務(wù)收入。開發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模雖小，但利潤率和利潤穩(wěn)定性將大大提高。”上述分析人士說。

業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)“輕裝上陣”

上市公司不再并表，但是業(yè)務(wù)層面仍深度參與，美的置業(yè)似乎在尋找一個(gè)輕重資產(chǎn)分離風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。

“此次重組是對新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進(jìn)行的探索，積極嘗試重資產(chǎn)拿地與開發(fā)運(yùn)營分離的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力，各歸其位、各得其所。”該位分析人士如是說。

匯生國際資本總裁黃立沖表示，這樣的重組也可能帶來一些好處。例如，通過將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的股份分派給美的置業(yè)的股東，美的置業(yè)可以簡化其合規(guī)管理，減少對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的監(jiān)管負(fù)擔(dān)。此外，這樣的分派也使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為一個(gè)獨(dú)立的實(shí)體，避免因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累美的置業(yè)的整體估值。

此外，黃立沖認(rèn)為，如果房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境，作為獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行重組會更加簡單，減少對美的置業(yè)財(cái)務(wù)狀況的負(fù)面影響。

在黃立沖看來，從優(yōu)勢分析的角度來看，這樣的重組可以使美的置業(yè)專注于其核心業(yè)務(wù)，提高運(yùn)營效率和專注度。同時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分派給股東可以提高業(yè)務(wù)透明度，讓投資者更清楚地了解各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的表現(xiàn)。最后，股東可以直接持有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的股份，從而有更多的投資選擇和靈活性。

除了美的置業(yè)外，今年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也將重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給了母公司華遠(yuǎn)集團(tuán)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，未來或有其他房企順勢而為，對發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。一是，業(yè)務(wù)方面“去重取輕”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓剝離，甩掉重資產(chǎn)包袱，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)如代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等，能夠聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司。二是，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓，其對應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時(shí)轉(zhuǎn)讓，能降低企業(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，助力穿越周期。

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