高位購(gòu)房者希望受惠利率下調(diào)，存量房貸調(diào)整卡點(diǎn)在哪兒？

在全國(guó)層面房貸利率取消下限后，多地房貸利率不斷探底：一線城市廣州的首套房貸利率最低達(dá)到3%，云南玉溪有銀行的房貸利率已跌破3字頭，只要2.95%。

但新增房貸明顯受優(yōu)待而存量房貸利率卻“高位站崗”，降低存量房貸利率的呼聲也越發(fā)高漲。

記者在采訪中了解到，去年9月央行對(duì)存量房貸利率普調(diào)后，已有很多存量房業(yè)主受益，但無(wú)論是首套房還是二套房，存量與新增房貸的利息差目前仍然較大。有購(gòu)房者表示，降低存量房貸利率，能夠顯著減輕居民負(fù)擔(dān)，還能刺激居民消費(fèi)。

未來(lái)“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來(lái)存量房貸利率的再一次下降？阻礙存量房貸利率再次下調(diào)的因素有哪些？

存量房業(yè)主希望“及時(shí)止損”

某一線城市購(gòu)房者王珂，買房后不僅房?jī)r(jià)下跌了，房貸利率也一直下行，他平時(shí)省吃儉用就為了盡早湊夠錢提前還貸。

“買房一年多時(shí)間，我已經(jīng)提前還貸兩次、總計(jì)還款70萬(wàn)，之后打算存到一筆錢就提前還一次?！蓖蹒鎸?duì)記者表示。

王珂坦言，刺激他一次次提前還貸的直接原因就是房貸利率的不斷下調(diào)。他于2023年5月買了第二套房，貸款約130萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的二套房商貸利率是5.35%，而現(xiàn)在，他所在一線城市的二套房商貸利率低至3.7%。雖然隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的調(diào)整，王珂的商貸利率現(xiàn)在已經(jīng)降為5.25%，但相比現(xiàn)在最新利率，王珂每個(gè)月月供還是要多出一千多元。

“發(fā)布新的住房信貸政策那天，我們業(yè)主群內(nèi)一片感慨，大家都覺得自己房子買早了，不僅房?jī)r(jià)‘站高崗’，就連房貸利率也高位站崗了，大家都在討論如何及時(shí)止損?！蓖蹒嬲f(shuō)道。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2022年1月時(shí)，全國(guó)百城首套房主流利率平均為5.56%，二套房主流利率平均為5.84%；而到了今年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.90%。盡管看上去利率只相差兩個(gè)百分點(diǎn)左右，但按照100萬(wàn)元房貸來(lái)算，總利息差超過(guò)40萬(wàn)元，月供差達(dá)到1000多元。

購(gòu)房人江維告訴記者，他在2023年11月購(gòu)買首套房，執(zhí)行利率LPR+35BP，但沒過(guò)幾個(gè)月，貸款銀行已經(jīng)將首套房貸利率調(diào)到LPR-10BP，他希望自己的存量房貸加減點(diǎn)也能跟進(jìn)調(diào)整。

江維正在跟同小區(qū)的購(gòu)房者們一起呼吁銀行降低存量房貸利率。他表示，住房貸款有別于一般商業(yè)貸款，具有明顯的民生屬性，尤其是首套房的房貸，具備剛需屬性，政策上應(yīng)予平等對(duì)待。新老劃斷、給予增量明顯優(yōu)待的做法，會(huì)導(dǎo)致提前還貸、“賣舊買新”掛牌激增等問題，也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)以低利率消費(fèi)貸置換高利率房貸等操作，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“如果存量房貸利率不會(huì)再下調(diào)，那我只能等收房后，找親朋好友湊一些錢，把房貸提前還了，現(xiàn)在這個(gè)利率實(shí)在太不劃算?！苯S對(duì)記者說(shuō)。

有城市支持“商轉(zhuǎn)公”降低利率

實(shí)際上，降低存量房貸呼聲已久，去年央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，已對(duì)部分存量貸款利率進(jìn)行過(guò)一輪普調(diào)。

通知要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

當(dāng)時(shí)，符合條件的首套房存量房貸客戶和部分“二套轉(zhuǎn)首套”房貸客戶都實(shí)現(xiàn)了存量房貸利率降低，其中“二套轉(zhuǎn)首套”客戶是此輪政策調(diào)整的最大受益方。

此類購(gòu)房人手中的房產(chǎn)，原本在地方限購(gòu)限貸政策下屬于“二套房”，而樓市政策松綁后，按照新規(guī)又被視為“首套房”，便可以享受此次利率調(diào)整。

上海市民謝峰是受益者之一，他告訴記者，原本他有一套房屋在購(gòu)買時(shí)并不是家庭唯一住房，但后期出售了其他住房，那套住房就成為其家庭唯一住房，而且上海又將原先的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，因此他那套住房就在政策層面上成為了“首套房”。在央行發(fā)出降低存量房貸利率通知后，謝峰就向貸款銀行提出了申請(qǐng)，2023年11月，其申請(qǐng)獲批，房貸利率下降至3.95%，每月月供少了200多元。

“按照政策要求，利率是按照原貸款發(fā)放時(shí)的下限來(lái)確定的，所以相比現(xiàn)在上海首套房商貸3.5%的利率，仍要高出一些。”謝峰表示。

近期，和上海類似，杭州也因二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化，部分存量房貸利率已自動(dòng)調(diào)整為首套利率。

今年年初，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)宣昌能就曾表示，2023年有超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。

此外，近期也有不少城市通過(guò)“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”（以下簡(jiǎn)稱“商轉(zhuǎn)公”）來(lái)變相降低存量房貸利率，眾所周知，公積金貸款利率要顯著低于商業(yè)貸款利率。

7月12日，武漢住房公積金管理中心就宣布部分恢復(fù)二套房“商轉(zhuǎn)公”，武漢地區(qū)繳存人家庭名下在本市僅有兩套住房，且從未使用過(guò)個(gè)人住房公積金貸款的，可以就其中一套住房申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，最高額度可達(dá)100萬(wàn)元。7月1日，煙臺(tái)市住房公積金管理中心也開始辦理“商轉(zhuǎn)公”直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，普通家庭限額80萬(wàn)元，多孩家庭最高限額100萬(wàn)元。

專家：關(guān)注存款利率下調(diào)動(dòng)向

新增房貸利率仍在不斷下降，未來(lái)“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來(lái)存量房貸利率的再一次下降？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“羊毛出在羊身上，如果存款利率沒有下降，貸款利率也不可能下降，銀行作為企業(yè)，也需要考慮自己的利潤(rùn)空間。存量房貸現(xiàn)在在銀行看來(lái)，是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低存量房貸利率會(huì)壓縮利潤(rùn)空間，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，他們更在意報(bào)表上的利潤(rùn)。”

上海某股份制銀行內(nèi)部人士也對(duì)記者表示，盡管存款利率已經(jīng)出現(xiàn)多輪下調(diào)，但受房貸利率降低等因素影響，銀行凈息差仍然普遍承壓。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較去年四季度的1.69%下滑了15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新低。

目前，中農(nóng)工建交郵六大行三年定期存款利率為1.95%，五年為2.00%。在房貸利率下限取消后，市場(chǎng)上已經(jīng)開始出現(xiàn)“2字頭”的房貸利率，若房貸利率繼續(xù)下調(diào)，毫無(wú)疑問銀行的經(jīng)營(yíng)壓力也會(huì)比較大。

張宏偉認(rèn)為，如果購(gòu)房者希望存量房貸利率繼續(xù)下降，目前只有兩種實(shí)現(xiàn)途徑：一是LPR下降，今年有1-2次機(jī)會(huì)，估計(jì)累計(jì)降息0.5個(gè)百分點(diǎn)，存量房貸利率會(huì)隨之在第二年下降同樣的幅度；二是近期再出現(xiàn)存款利率下調(diào)，只有存款利率下降了，銀行貸款利率下降才會(huì)有空間，去年9-10月存款利率下降后，存量房貸利率就整體下調(diào)了一次，讓購(gòu)房者的還貸壓力有所減輕。未來(lái)，存量房貸利率是否整體下調(diào)，將和存款利率是否下調(diào)以及下調(diào)幅度有密切關(guān)系。

“可以預(yù)見的是，如果增量與存量繼續(xù)維持這么大的利息差距，肯定會(huì)有更多提前還貸的情況發(fā)生。從老百姓的角度來(lái)講，能省多少是多少，大家會(huì)盡可能去提前還一部分貸款，讓利息少支出一些。”張宏偉表示，接下來(lái)，在購(gòu)房者、銀行和政府部門等多方之間，還會(huì)出現(xiàn)新一輪博弈，或許博弈之后存量房貸利率還有繼續(xù)下降的可能性。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，雖然購(gòu)房者作為借款人已經(jīng)與銀行達(dá)成合同約定，利率要以合同約定為準(zhǔn)，但是現(xiàn)在的新增房貸利率持續(xù)走低，新購(gòu)房人和老購(gòu)房人的房貸利率相差懸殊，所以，購(gòu)房者可以嘗試和銀行去溝通，同時(shí)也應(yīng)多關(guān)注相關(guān)政策的變化。

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