多地重現(xiàn)買房“0首付”+返現(xiàn) 網(wǎng)友稱“高評(píng)高貸，老手段了” 監(jiān)管部門緊急提示

這段時(shí)間，在多個(gè)社交平臺(tái)上，類似“0首付拿下人生第一套房”等購(gòu)房者經(jīng)驗(yàn)分享的帖子正引發(fā)網(wǎng)友熱議。

當(dāng)記者私聊發(fā)帖人，詢問(wèn)如何操作時(shí)，他們則會(huì)亮明房地產(chǎn)中介的身份，轉(zhuǎn)至其他平臺(tái)向記者詳細(xì)介紹購(gòu)房方案。

連日來(lái)，鄭州、南寧等多地監(jiān)管部門均對(duì)“0首付”購(gòu)房所潛含的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)出了警示。

據(jù)鄭州市房管局介紹，“0首付”通常是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。

南寧市住建局在回應(yīng)有關(guān)“首套住房0首付”的問(wèn)題時(shí)明確表示，“0首付”購(gòu)房方式存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，并非一種可持續(xù)的購(gòu)房方式。

有網(wǎng)友評(píng)論：高評(píng)高貸，老手段了，只不過(guò)現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商配合你。

首付“0元購(gòu)”，開(kāi)發(fā)商還能“返現(xiàn)”

據(jù)中國(guó)證券報(bào)，談及具體操作方法，通過(guò)某社交平臺(tái)轉(zhuǎn)介的中介小徐向記者舉例，位于廣州黃埔區(qū)某樓盤備案價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)廣州地區(qū)政策，首付比例需在15%以上，也就是說(shuō)客戶可向銀行借貸總房款的85%。開(kāi)發(fā)商會(huì)與銀行合作，按照備案價(jià)做一份購(gòu)房合同，并以該價(jià)格向銀行貸款，多貸出的資金由開(kāi)發(fā)商打給客戶作為首付款。

“這套房子85平方米，合同注明的房子總價(jià)為145萬(wàn)元，實(shí)際上這套房子賣102萬(wàn)元。以85%的比例向銀行貸款123萬(wàn)元，多貸出來(lái)的21萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接打給您。您帶著這筆錢來(lái)付房子首付，真正‘不掏一分錢’就買房?！毙⌒煺f(shuō)。

不過(guò)，“在‘0首付’的操作中，購(gòu)房者還需要支付一筆貸款服務(wù)費(fèi)，加上維修基金，總共支付七八千元?！币晃恢薪槿藛T如是說(shuō)。

今年7月30日，鄭州一房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，當(dāng)?shù)赜袛?shù)個(gè)樓盤都能操作“低首付”。

“第一種方式類似高評(píng)高貸。”他稱，比如有項(xiàng)目現(xiàn)在“首付1萬(wàn)上車”，總房款是100萬(wàn)元，購(gòu)房者只需付1萬(wàn)元首付，剩余99萬(wàn)元全部貸款。因?yàn)殂y行最高貸款比例是85%，相當(dāng)于按備案價(jià)約120萬(wàn)元去申請(qǐng)貸款，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只賣100萬(wàn)元，貸出來(lái)的錢幾乎覆蓋總房款。

低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價(jià)100萬(wàn)元的房子，首付款15萬(wàn)元，前期購(gòu)房者先付5萬(wàn)元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會(huì)比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機(jī)構(gòu)貸款的話，也會(huì)有一定的額外利息?！?/p>

低首付、“0首付”操作并非只在鄭州，南寧也有數(shù)個(gè)樓盤宣稱可以操作，只不過(guò)方式是返現(xiàn)。

“比如首付款15萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商能返現(xiàn)13萬(wàn)～15萬(wàn)元，因?yàn)槊刻追吭捶惮F(xiàn)的金額不同，有的能做到‘0首付’，有的則是低首付?！碑?dāng)?shù)匾恢薪楸硎?，操作起?lái)很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)把錢打到購(gòu)房者相關(guān)人士賬戶上，用來(lái)支付首付。

事實(shí)上，早在一年前，據(jù)新京報(bào)，“鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因?yàn)闃潜P原先價(jià)格高，現(xiàn)在價(jià)格低，按照原價(jià)位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者就可以實(shí)現(xiàn)全額貸款，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，政策卡得不嚴(yán)，不少新盤都是這么操作的。”

去年年中，據(jù)南方都市報(bào)，在多個(gè)社交平臺(tái)，以“0首付”為賣點(diǎn)的大量售樓廣告，讓首付不足的購(gòu)房者心動(dòng)不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個(gè)城市。

為了賺取中介傭金，有少數(shù)中介抱著僥幸心理，為首付不足的購(gòu)房者“出謀劃策”。有房產(chǎn)中介私下向記者透露，一手房市場(chǎng)在管理上相對(duì)嚴(yán)格，“負(fù)首付”和“0首付”現(xiàn)象相對(duì)少一些，但該現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)并不陌生。不少房產(chǎn)中介公司和貸款公司存在合作關(guān)系，對(duì)于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會(huì)將其介紹給貸款公司，貸款公司根據(jù)客戶實(shí)際情況制定相應(yīng)的貸款方案。

屬于“騙貸”，多地監(jiān)管部門已出手

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤認(rèn)為，0首付購(gòu)房會(huì)讓購(gòu)房者、商業(yè)銀行以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到風(fēng)險(xiǎn)波及。

業(yè)內(nèi)資深人士表示，借助高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為實(shí)現(xiàn)0首付購(gòu)房，不僅會(huì)增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，并且屬于“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并對(duì)購(gòu)房者個(gè)人信用造成負(fù)面影響。

同時(shí)，“0首付”購(gòu)房涉及的部分違規(guī)操作行為，無(wú)法在網(wǎng)簽合同中明確約定，得不到法律保護(hù)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)房者很難依法追責(zé)索賠。

“樓盤‘0首付’往往在市場(chǎng)持續(xù)走低的行情之下才會(huì)出現(xiàn)，這反映出一些地方的市場(chǎng)仍未走出低谷，房企對(duì)未來(lái)信心不足?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

克而瑞分析師表示，“0首付”活動(dòng)并不意味著“一分錢首付都不出即可購(gòu)房”的活動(dòng)，此類活動(dòng)可分為開(kāi)發(fā)商墊付首付、通過(guò)消費(fèi)貸等方式支付首付以及“高評(píng)高貸”（在購(gòu)房過(guò)程中使房產(chǎn)評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)）三種操作方式，由于這些操作是否合規(guī)有待商榷，因此容易被叫停。

根據(jù)克而瑞調(diào)研，這類營(yíng)銷活動(dòng)多以“0首付”為噱頭助力買力來(lái)訪，但從實(shí)際效果來(lái)看，其在促成交易方面效果不佳。

針對(duì)近期“0首付”、低首付購(gòu)房等現(xiàn)象，7月底以來(lái)，多地監(jiān)管部門已經(jīng)出手，向公眾提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)發(fā)出警告。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，從商品房銷售的角度來(lái)看，0首付、低首付的方式是違規(guī)的，往往伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。

“0首付、低首付的方式看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但為了及時(shí)支付剩余首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新成本，又會(huì)產(chǎn)生更多融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是有些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利，一不小心就會(huì)掉入金融陷阱。”他表示。

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