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江西鄱陽：加強對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽價格不低于備案價的90%

來源：家居百科時間：2024年08月20日 10:01

據(jù)微信公眾號“鄱陽縣住房建設(shè)保障中心”8月19日消息，近日，江西省上饒市鄱陽縣發(fā)布關(guān)于印發(fā)《鄱陽縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，涉及公積金貸款、購房首付等31項內(nèi)容。本文件自印發(fā)之日起施行，有效期至2025年12月31日。

優(yōu)化金融稅費支持：及時下調(diào)存量房交易計稅價格

充分發(fā)揮本級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，全面建立項目融資“白名單”機制，對符合條件的房地產(chǎn)項目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸。對暫不符合“白名單”要求的項目，針對性拿出解決方案，金融機構(gòu)不得另行增設(shè)前置條件，一視同仁滿足不同所有制企業(yè)房地產(chǎn)項目合理融資需求。推行“存貸掛鉤”機制，將住建領(lǐng)域各類資金（包括但不限于住房公積金、住宅專項維修資金、預(yù)售監(jiān)管資金、質(zhì)量保修金）等各類資金傾斜存放至對融資協(xié)調(diào)機制支持力度大、“白名單”項目審批通過率高并入庫項目多、實際放款金額高的銀行金融機構(gòu)。

降低商業(yè)性個人住房貸款首付比例。首套房貸最低首付比例降至不低于15%，二套房貸最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房貸利率政策下限。提前釋放存量貸款保證金支持保交房項目建設(shè)。對新簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，不再收取商業(yè)按揭貸款保證金，并適度降低公積金貸款保證金收取比例。

優(yōu)化公積金貸款政策。支持可提可貸公積金購買新建商品住宅；職工家庭在當(dāng)?shù)責(zé)o成套住房(無獨立廚衛(wèi))，公積金首次貸款已結(jié)清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策；對首次使用住房公積金貸款購房的在職職工，貸款上限調(diào)整為80萬；再次使用住房公積金貸款購房的，貸款上限調(diào)整為70萬元。允許使用住房公積金貸款購房的三孩家庭或者購買裝配式建筑住房、立體生態(tài)住宅的家庭，在貸款上限的基礎(chǔ)上，貸款額度上浮20%；異地繳存職工在上饒本地購買新建商品房的，享受與本地繳存職工同等貸款政策待遇；探索研究并適時出臺針對購買大面積、大空間等高品質(zhì)改善型住宅的公積金貸款政策。

落實交易稅費優(yōu)惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策,自2024年8月1日至2025年12月31日,納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在本縣重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。支持稅務(wù)部門會同住建部門，在市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計幅度超過10%的情況下，及時下調(diào)存量房交易計稅價格，打通房產(chǎn)置換鏈條。

允許使用銀行保函繳納土地競買保證金。土地競買人可以使用銀行業(yè)金融機構(gòu)開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全款購買土地，如提前交納土地出讓價款的，提前交納的土地出讓價款等額部分可由受益財政給予購地款利息補貼(參考同期銀行貸款利率)。

延長土地出讓價款繳交時限。公布之日起至2025年12月31日期間，全縣范圍內(nèi)成交的土地，自合同簽訂之日起1個月內(nèi)繳納出讓價款的50%，剩余土地出讓金最遲應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清。

優(yōu)化監(jiān)管措施：加強對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽價格不低于備案價的90%

對新建商品住房預(yù)售資金重點監(jiān)管部分繼續(xù)按8%比例核算；在預(yù)售監(jiān)管資金最少保留2%比例前提下，按照監(jiān)管規(guī)定要求，支持使用商業(yè)銀行出具的不可撤銷見索即付性獨立保函。房地產(chǎn)項目融資貸款主辦銀行與預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行不一致的，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)變更至主辦銀行。

穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽備案價格應(yīng)依照不低于該項目在縣發(fā)改委備案的“一房一價”的90%進(jìn)行測算。縣人民法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，縣住建部門要加強對當(dāng)?shù)厣唐贩績r格的監(jiān)測，積極配合相關(guān)法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保本縣商品房價格總體平穩(wěn)。

進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，嚴(yán)厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費、采取不實報道及惡意競爭等違法行為。探索“以舊換新”模式。鼓勵國有企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、租賃公司等市場主體積極參與“收舊換新”。

文件提出，建立“一地一企一行一策”機制，加大房地產(chǎn)項目融資支持力度?？h主城區(qū)試點推出一批面積30畝左右的標(biāo)準(zhǔn)地，通過加強政銀企三方聯(lián)動，為企業(yè)開發(fā)建設(shè)提供融資支持。

優(yōu)化新建商品房項目審批服務(wù)。全面推行“拿地即開工”，分階段核發(fā)施工許可證，支持單獨核發(fā)基坑支護和土方開挖階段施工許可證；全面優(yōu)化預(yù)售許可辦理流程，新開發(fā)建設(shè)的商品住房項目開發(fā)投資比例達(dá)到25%以上、主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度達(dá)到±0以上，并已明確施工進(jìn)度和竣工交付日期、交清土地出讓價款后，即可辦理預(yù)售許可，但在達(dá)到規(guī)定預(yù)售形象進(jìn)度前，須實行全額預(yù)售資金重點監(jiān)管。

“群眾無過錯即辦證”，及時為購房群眾辦理登記辦證手續(xù)

文件提出，探索現(xiàn)房銷售模式。針對試點新推出的現(xiàn)房銷售項目，競得人可申請延期至取得現(xiàn)房銷售備案前繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

水、電、氣、網(wǎng)等專營單位要進(jìn)一步完善服務(wù)機制，規(guī)范收費行為，明碼標(biāo)價，對不合理收費一律進(jìn)行清理，切實降低房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)成本。

支持房地產(chǎn)項目分段竣工驗收和分區(qū)域規(guī)劃核實。通過告知承諾、銀行履約保函等方式，在項目工程規(guī)劃、消防、人防、排水管網(wǎng)、質(zhì)量和檔案驗收完成后，完成分段竣工驗收備案登記。房地產(chǎn)開發(fā)項目在滿足使用功能，公共服務(wù)等配套設(shè)施已按建設(shè)時序同步實施的情況下可分期規(guī)劃核實，因保交房、穩(wěn)民生等特殊情況確需分單體工程規(guī)劃核實的，建設(shè)單位或者個人提出書面申請，經(jīng)自然資源主管部門同意后，可對已滿足使用功能的單體工程分期進(jìn)行規(guī)劃核實。支持主體工程或單體建筑盡快投入使用，其他驗收部門強化事中事后監(jiān)管，在項目末期驗收時再予以核驗。

對因房企欠繳稅費、土地被抵押或涉及查封等問題無法辦證的房地產(chǎn)項目，分類施策、集中攻堅，依據(jù)《自然資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部國家稅務(wù)總局國家金融監(jiān)督管理總局最高人民法院關(guān)于分類施策妥善解決保交房項目辦證問題的通知》文件精神，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，及時為購房群眾辦理登記辦證手續(xù)。

允許土地分割處置和項目分期開發(fā)建設(shè)。制定支持房地產(chǎn)項目分期開發(fā)建設(shè)的政策，細(xì)化有關(guān)分期辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)，對具備分期開發(fā)建設(shè)條件的項目，允許在繳納50%以上土地出讓金后，分期辦理不超過已繳納出讓金比例的土地不動產(chǎn)權(quán)證，首期土地不動產(chǎn)權(quán)證僅限用于辦理預(yù)售許可。對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達(dá)到項目投資額25%的土地，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，先辦理預(yù)告登記，在投資額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。推動房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時“帶押過戶”，促進(jìn)土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。處置土地所得收益，應(yīng)優(yōu)先用于保交付或償還前期債務(wù)。

允許合理調(diào)整開竣工日期。縣自然資源主管部門要加強動態(tài)巡查,督促企業(yè)按照出讓合同約定按期開竣工。對于超期一年以內(nèi)的未開發(fā)土地,企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)動工的,可經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),簽訂補充協(xié)議，根據(jù)項目合理開發(fā)周期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。

穩(wěn)妥處置閑置存量土地。落實國家有關(guān)部門關(guān)于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，由縣人民政府建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務(wù)的前提下，支持通過依法依規(guī)收回、收購等方式穩(wěn)妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業(yè)實際支付的原地價款、利息及經(jīng)審計確認(rèn)的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，鼓勵優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應(yīng)，幫助企業(yè)紓困解難。

加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責(zé)任，充分發(fā)揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規(guī)劃核實、土地被抵押、涉及查封等導(dǎo)致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關(guān)手續(xù)，辦理登記發(fā)證。

優(yōu)化配套措施：政府可購買、租賃存量商辦用于幼兒園、文體中心等項目

文件提出，促進(jìn)商業(yè)庫存去化?？h人民政府可購買、租賃存量商業(yè)辦公類商品房用于幼兒園、兒童服務(wù)中心、便民服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、文體活動中心、創(chuàng)業(yè)中心等項目。各級機關(guān)、醫(yī)院、國有企業(yè)等各類機關(guān)企事業(yè)單位，原則上不再新開工建設(shè)業(yè)務(wù)技術(shù)用房，確有必要的，經(jīng)審批后可按規(guī)定就近購買庫存商業(yè)用房或?qū)懽謽沁M(jìn)行籌集。

同時，鄱陽縣還將支持國有企業(yè)以合理價格收購取得商品房預(yù)售許可，已完成竣工驗收備案的項目用作保障性住房，優(yōu)先收購可實現(xiàn)封閉管理的項目。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特別是債務(wù)即將到期且無力償還的房地產(chǎn)企業(yè)，協(xié)商以合理價格收購在建（主體已完工，一年內(nèi)可交付的準(zhǔn)現(xiàn)房）在售符合戶型、面積要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。

支持合作開發(fā)。支持企業(yè)利用土地、資本和技術(shù)聯(lián)合開發(fā)，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏。支持企業(yè)依法通過兼并重組，引入第三方資金等方式處置閑置存量土地，推動項目建設(shè)和風(fēng)險化解。企業(yè)以存量土地出資(入股)，或引入投資方共同成立新公司的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，自然資源主管部門可按照自愿、公平、不損害公共利益的原則，與原建設(shè)用地使用權(quán)人，新成立的公司依法簽訂協(xié)議，重新約定土地使用權(quán)期限，以新公司作為土地使用權(quán)人辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理相應(yīng)登記手續(xù)。

提前明確新建商品住房項目所屬學(xué)區(qū)。按照就近入學(xué)原則，結(jié)合片區(qū)學(xué)位供給情況，在新建商品住房項目土地出讓時，明確項目學(xué)區(qū)。優(yōu)化義務(wù)教育入學(xué)條件。對購買新建商品住房的業(yè)主子女，可憑已備案的新建商品房網(wǎng)簽合同按照當(dāng)年義務(wù)教育招生政策辦理義務(wù)教育入學(xué)手續(xù)。

優(yōu)化商品住宅規(guī)劃條件：新出讓地塊容積率控制在2.0及以下

文件要求，為切實提高住房品質(zhì)，滿足人民群眾高品質(zhì)住房需求，新出讓商品住宅地塊容積率嚴(yán)格控制在2.0及以下，并在符合城市風(fēng)貌管控要求前提下，試點推動低密度、低容積率的高品質(zhì)住宅項目建設(shè)。大力推廣立體生態(tài)住宅，鼓勵新出讓地塊按照立體生態(tài)住宅建筑實施管理有關(guān)規(guī)定建設(shè)，努力打造一批高品質(zhì)的立體生態(tài)住宅小區(qū)。

合規(guī)調(diào)整商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。支持除土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議或者招商引資協(xié)議中，有關(guān)產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)約定未履約，以及因企業(yè)自身原因造成土地閑置外，對已出讓尚未建設(shè)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或商業(yè)兼容住宅用地，在符合國土空間規(guī)劃、不突破公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力、土地使用權(quán)人自愿和充分征求利害關(guān)系人意見的前提下，可結(jié)合實際情況，依法依規(guī)穩(wěn)妥有序?qū)⑸虡I(yè)服務(wù)業(yè)用途調(diào)整為居住用途或調(diào)整商住比例，優(yōu)先用于保障性住房、保障性租賃住房建設(shè)。新出讓的商業(yè)辦公類商品房項目用地，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛净蝾愖≌ⅰ?/p>

允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)。對原已進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標(biāo)和不改變原建筑風(fēng)格并滿足公建配套的前提下，經(jīng)原審批單位同意，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

優(yōu)化商品住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：供業(yè)主免費使用的公共空間不計容

優(yōu)化商品住房項目配套設(shè)施建設(shè)要求。對項目周邊公共服務(wù)設(shè)施已滿足居民需求的，可按片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌，避免重復(fù)建設(shè)，并在土地出讓時予以明確；且按要求配建并無償移交的幼兒園、社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等建筑面積不納入項目容積率計算范圍。并對通過招拍掛出讓方式新取得建設(shè)用地使用權(quán)的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關(guān)站、開閉所，以及風(fēng)雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算。

同時，在保證安全條件下，商品住宅項目主陽臺設(shè)計進(jìn)深由不應(yīng)大于1.8米調(diào)整為不應(yīng)大于2.4米，次陽臺設(shè)計進(jìn)深由不應(yīng)大于1.2米調(diào)整為不應(yīng)大于1.5米，并按其水平投影面積的1/2計算建筑面積、計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積、計入容積率。各類陽臺投影面積之和不超過戶型面積的20%，超出部分按全面積計算建筑面積、計入容積率；每套商品住宅設(shè)計的設(shè)備平臺，其水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且不超過5平方米的，不計算建筑面積、不計入容積率；優(yōu)化凸窗設(shè)計要求，凸窗寬度可與房間開間寬度等寬。已批未開工建設(shè)的項目，允許按此規(guī)定對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整。

優(yōu)化商品住宅建筑層高設(shè)計約束條件。標(biāo)準(zhǔn)層高由不宜大于3.2米調(diào)整為不宜大于3.6米；如層高超過3.6米，則按該層水平投影面積的倍數(shù)(建筑層高的1/3倍)計算建筑面積、計入容積率。

優(yōu)化商品住宅機動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)。戶均建筑面積在100平方米以上的商品住宅小區(qū)，機動車停車位按不少于1.0個車位/戶進(jìn)行配建；戶均建筑面積在100平方米以下的，可按不少于0.8個車位/戶進(jìn)行配建。

優(yōu)化商品住宅項目架空層使用功能。在滿足消防安全、作為非營利性公共設(shè)施前提下，商品住宅項目架空層可進(jìn)行半圍合(綠植、樹木等)，設(shè)置健身運動、圖書閱覽、黨建活動、兒童游戲、青年交流、老年休閑等小區(qū)公共活動功能。架空層不得以任何形式對外銷售或變相以租代售。

來源：澎湃新聞返回搜狐焦點首頁，查看更多

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