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“工抵房”真假難辯購買時(shí)謹(jǐn)防踩“坑”

來源：家居百科時(shí)間：2024年10月24日 10:21

“內(nèi)部工抵房撿漏”“限時(shí)工抵一口價(jià)”……近期，在中介的海報(bào)里，以“工抵房”名義賣房的信息頻頻出現(xiàn)。

“工抵房”是開發(fā)商抵扣工程款的房產(chǎn)，因價(jià)格相對(duì)較低而具有吸引力。目前工抵房亂象叢生，有的地方工抵房是以“特價(jià)房”形式出售，也有的被質(zhì)疑是變相降價(jià)的噱頭。為此，今年以來，多個(gè)地方加強(qiáng)了對(duì)工抵房的價(jià)格管控。

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前市場(chǎng)處于調(diào)整階段，房企銷售回款相對(duì)乏力，同時(shí)工程款支付壓力較大，工抵房數(shù)量相對(duì)有所增加。而對(duì)于購房者來說，工抵房雖然價(jià)格便宜，但其中的問題也不少，尤其在購買時(shí)要避免踩坑。

在中介海報(bào)等宣傳資料中，以“工抵房”名義賣房的信息頻頻出現(xiàn)。

“工抵房?jī)r(jià)格比在售價(jià)低10%-30%”

一位河北秦皇島經(jīng)紀(jì)人小郭日前發(fā)布了一條綠城·悅園工抵房的廣告，包括具體的房號(hào)、面積，以及折后價(jià)格等。從價(jià)格來看，比該項(xiàng)目公開價(jià)格每平方米低千元。小郭稱，這是開發(fā)商在賣房，直接與開發(fā)商簽合同，相當(dāng)于變相調(diào)價(jià)，比售樓處的價(jià)格便宜。

而另一位自稱手上有工抵房的河北張家口下花園經(jīng)紀(jì)人表示，這里的工抵房是工程材料商委托賣的，是固定戶型，數(shù)量不多，也是與開發(fā)商簽新房購買合同。價(jià)格的確便宜，比如碧桂園開發(fā)的一套原價(jià)100萬元的別墅，80萬元就能拿下。

工抵房也稱工程抵押房，是指開發(fā)商向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的房產(chǎn)，通俗來說也就是開發(fā)商用來抵扣工程款的房產(chǎn)。工抵房因是一種抵債手段，最大特點(diǎn)是價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)。從目前市場(chǎng)來看，工抵房大多是不好銷售的戶型或者車位。有的工抵房是建筑材料商委托中介銷售，大部分是由開發(fā)商進(jìn)行銷售。

據(jù)廣州經(jīng)紀(jì)人小張介紹，一般來說，工抵房的價(jià)格會(huì)比項(xiàng)目售樓處的在售價(jià)低10%-30%。在工程招投標(biāo)過程中，工抵房的多少往往成為一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，接受的工抵房越多，中標(biāo)的可能性越大。但是，工程方并不參與工抵房的銷售，購房者也是與開發(fā)商簽合同。

一位與北京多家房企有過合作的材料商表示，目前其部分貨款是以房子的形式相抵，市場(chǎng)好的時(shí)候，不用擔(dān)心銷售問題；現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，想要變現(xiàn)，價(jià)格就要便宜，大概比市場(chǎng)價(jià)低20%左右?！巴幸娒?，都會(huì)說說這些工抵房，看看是否有銷售渠道，或者進(jìn)行置換。從我手上的工抵房來看，所處位置都不好，銷售速度也慢?！?/p>

在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)看來，“工抵房”是長(zhǎng)期存在的一種特殊房源，其數(shù)量多少與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)高度相關(guān)。目前市場(chǎng)處于調(diào)整階段，房企銷售回款相對(duì)乏力，同時(shí)工程款支付壓力較大，工抵房數(shù)量相對(duì)有所增加。另據(jù)中信證券分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)欠款問題的“重災(zāi)區(qū)”，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付款不斷上升，工抵房占比持續(xù)走高。

北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，北京中介鮮有接受建筑材料商委托銷售工抵房，大多是開發(fā)商以特價(jià)房的方式在售樓處出售，購房者直接與開發(fā)商簽約；而且，售樓處也很少宣傳出售工抵房，“畢竟出售抵押的房產(chǎn)，會(huì)對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響”。

工抵房成了變相降價(jià)的噱頭？

值得關(guān)注的是，對(duì)于廣州市場(chǎng)上類似“內(nèi)部工抵房撿漏”“工抵房專場(chǎng)”這樣的宣傳廣告，小張表示，“有一些是真的工抵房，但也有的是假工抵房，實(shí)際上就是特價(jià)房，開發(fā)商會(huì)借工抵房之名進(jìn)行促銷?！?/p>

另據(jù)克而瑞信息顯示，迫于項(xiàng)目去化流速放緩的壓力，今年以來，房企以特價(jià)房、工抵房、買房返傭的形式變相降價(jià)。

與此同時(shí)，也有購房者質(zhì)疑“工抵房”成了開發(fā)商的噱頭，實(shí)際是為了以價(jià)換量。

9月23日，在山東省濟(jì)寧市網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)，有業(yè)主反映辰雨如畫小區(qū)以工抵房名義低價(jià)售賣。其中提到辰雨如畫開發(fā)商“惡意降價(jià)，并且樓棟、樓層、樓號(hào)隨便選購，并贈(zèng)送車位，其價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。”對(duì)此，上述平臺(tái)給予的回應(yīng)是，市場(chǎng)上個(gè)別的宣傳為施工方工抵房源，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不存在惡意降價(jià)，且目前此價(jià)格房源已經(jīng)叫停。

這一現(xiàn)象在成都也多有發(fā)生。今年，成都部分網(wǎng)友通過“問政四川”投訴，越秀曦悅府、保利怡心和頌、天投公園翠嶼等項(xiàng)目的開發(fā)商以“工抵房”的說辭惡意降價(jià)銷售。

從目前來看，各地不同程度存在銷售“工抵房”的現(xiàn)象。在徐躍進(jìn)看來，“工抵房”售價(jià)通常會(huì)低于項(xiàng)目案場(chǎng)售價(jià)，如果“工抵房”大規(guī)模存在，會(huì)在一定程度上對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成影響。

為此，今年以來，很多地方出臺(tái)“工抵房”相關(guān)規(guī)定規(guī)范市場(chǎng)，比如，河南安陽縣提出，原則上允許不超過預(yù)售許可總套數(shù)10%的“工抵房”直接進(jìn)行網(wǎng)簽備案。此外，江西資溪、豐城、瑞金、鄱陽、贛江新區(qū)等多地發(fā)文加強(qiáng)工抵房?jī)r(jià)格管控。比如，江西省撫州市資溪縣明確要穩(wěn)妥處置“工抵房”，加強(qiáng)對(duì)“工抵房”價(jià)格管控，網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)與該小區(qū)平均價(jià)格相匹配；上饒市鄱陽縣要求“工抵房”網(wǎng)簽備案價(jià)格不得低于該項(xiàng)目在縣發(fā)改委備案的“一房一價(jià)”的90%。

律師：核實(shí)備案價(jià)，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

從購房者到上市公司，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常能看到“工抵房”的影子。比如，今年9月，碧桂園用上海的3處不動(dòng)產(chǎn)抵償?shù)蹥W家居4.23億元債務(wù)。此外，帝歐家居曾透露，與萬科、融創(chuàng)、雅居樂等13家房地產(chǎn)企業(yè)也在進(jìn)行債務(wù)重組，原因是債務(wù)重組人無法以現(xiàn)金方式清償所欠公司的貨款，以其已建成和在建商品房抵償其所欠付貨款共計(jì)約2.20億元，具體抵債房產(chǎn)共計(jì)106套。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于房企來說，通過以房抵債，可以加快工抵房或房源的去庫存，同時(shí)也減少和供應(yīng)商的糾紛。

從目前來看，這些工抵房大概率都將流向終端市場(chǎng)。對(duì)于購房者來說，能買到便宜的房子固然是件好事，但也要避免“踩坑”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，購買工抵房務(wù)必要關(guān)注房款的具體支付，是直接支付給開發(fā)商，還是支付給第三方；是否還存在差價(jià)問題，差價(jià)支付給誰。“以往就遇到過工抵房延期交房，解除合同時(shí)開發(fā)商稱自己沒有收到房款，或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可等。因此，房款最好是支付給開發(fā)商。如果有差價(jià)，也最好讓開發(fā)商和施工單位自行處理，支付給開發(fā)商，開發(fā)商再給施工單位。而且，一定要注意房款是否支付到了開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上，否則就存在被開發(fā)商轉(zhuǎn)移的問題?！?/p>

王玉臣還表示，購買前一定要核實(shí)清楚房屋的基本情況，比如手續(xù)是否齊全，是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等。期房風(fēng)險(xiǎn)更高一些，所以尤其要關(guān)注施工進(jìn)度?！按送?，要對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目進(jìn)行一些基本的調(diào)查，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行，列入了失信名單，項(xiàng)目也停工許久了，這種房子最好不要購買。”

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