北京“鶴崗”，首付10萬(wàn)一套兩居？！

新房進(jìn)度提醒：

首付50萬(wàn)起，89平一梯兩戶(hù)低密度洋房，

大興興宏雅苑共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房在售，無(wú)需搖號(hào)，先到先得戳小程序聯(lián)系

地鐵旁（19號(hào)線(xiàn)）+名校（北京四中）+南城最大商業(yè)+頂級(jí)精裝

御璟星城·元啟預(yù)計(jì)本周六開(kāi)盤(pán)，驚喜開(kāi)盤(pán)價(jià)，戳小程序獲?。?/p>

哈嘍大家好，我是血拼哥！

聽(tīng)說(shuō)了嗎？現(xiàn)在延慶的房?jī)r(jià)，53萬(wàn)就能拿下一套兩室一廳。

首付只需10萬(wàn)左右，月供大約1800……

新聞一出，延慶被網(wǎng)友戲稱(chēng)北京的“鶴崗”！

先是北京附近的張家口下花園，再有天津京津新城初步鶴崗化，如今，北京六環(huán)外的延慶也開(kāi)始萌芽？

No.1北京「鶴崗化」片區(qū)不止一處？

血拼哥打聽(tīng)了下這個(gè)房子情況，

房子位于延慶區(qū)康莊興隆街1號(hào)小區(qū)，是一套76平米的兩居，掛牌售價(jià)僅53萬(wàn)，單價(jià)不足7000元/平，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，還有談價(jià)空間。

按目前北京的房貸政策，首付大概10萬(wàn)+，月供不到2000元，

「鶴崗化」味道濃厚。

但是目前大中介網(wǎng)站沒(méi)有這么低的房子了。

血拼哥查了下延慶康莊鎮(zhèn)的這些房子，一般南北通透、光線(xiàn)充足，附近有八達(dá)嶺長(zhǎng)城和野鴨湖濕地公園，空氣環(huán)境也好。雖然不是老城區(qū)，但是附近一公里有幼兒園，中小學(xué)，配套并不荒蕪。

但是該小區(qū)有房源去年10月掛牌至今，10個(gè)多月沒(méi)有成交。

回想2018年延慶共產(chǎn)房中交富力·雅郡1.8萬(wàn)/平申購(gòu)開(kāi)盤(pán)的場(chǎng)景，難免令人發(fā)出「見(jiàn)證歷史」的感慨。

但是北京，像這樣總價(jià)不到60萬(wàn)的房子里，延慶并不占大頭。

作為北京市二手房均價(jià)“吊車(chē)尾”的區(qū)，延慶8月二手房掛牌均價(jià)只有16972元/㎡，

另外未超2萬(wàn)/平的還有密云、平谷均。

但是在大中介，總價(jià)50萬(wàn)左右的在售住宅里，占比最多的卻不是這三個(gè)區(qū)的房子，

首付10萬(wàn)左右普通住宅大多集中在房山。

房山真的正在『鶴崗化嗎』？

其實(shí)真實(shí)的市場(chǎng)并沒(méi)有那么瘋狂。

血拼哥看到，總價(jià)60萬(wàn)以下的二手房源中，之所以房山最多，不是因?yàn)榉可絾蝺r(jià)最低，而是因?yàn)閼?hù)型面積房山真的很小，三四十平的戶(hù)型非常多。房山即便是燕山的房?jī)r(jià)也在一萬(wàn)附近搖擺。

但是，房山二手房掛牌均價(jià)同比去年8月跌幅達(dá)20.3%，是全北京16區(qū)跌幅最大的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

從區(qū)域內(nèi)各板塊價(jià)格來(lái)看，除長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)、閻村以外，其他多個(gè)板塊價(jià)格已降至1萬(wàn)+，甚至有三個(gè)板塊直接跌破一萬(wàn)。

總體看，雖然北京也有首付10萬(wàn)左右的房子了，但是并不代表這些區(qū)域的房子沒(méi)價(jià)值了。

這些區(qū)域房?jī)r(jià)下滑嚴(yán)重涉及多種因素：

1.過(guò)度開(kāi)發(fā)：房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，導(dǎo)致價(jià)格下跌。

2.產(chǎn)業(yè)與人口不匹配：產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口增長(zhǎng)未能與房產(chǎn)建設(shè)同步。

3.輻射效應(yīng)有限，交通不便，導(dǎo)致較遠(yuǎn)片區(qū)難以享受到城市的發(fā)展紅利。

針對(duì)房山，問(wèn)題就暴露的更清晰了：

第一，配套建設(shè)發(fā)力，但成型產(chǎn)業(yè)空白。

大學(xué)城是亮點(diǎn)，但是簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)“產(chǎn)學(xué)研”模式重點(diǎn)是在人才培養(yǎng)，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力實(shí)在有限。

沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，樓市沒(méi)有第一層價(jià)格支撐。

第二，進(jìn)城通勤效率差，鏈接北部產(chǎn)業(yè)區(qū)費(fèi)力。

房山線(xiàn)，能夠比較快速便捷的鏈接豐科園、其次麗澤。

再往北就比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力了，而北京產(chǎn)業(yè)格局上，北部企業(yè)明顯比南城多、比南城強(qiáng)勢(shì)。

所以除本地人群以外，房山能夠承接的外溢人群不多。

第三，房山庫(kù)存量也不算少。

近兩年供應(yīng)的項(xiàng)目去化情況普遍不夠理想，再往前數(shù)部分陳年老盤(pán)有余量、還有回遷房，而今年的土拍，房山還貢獻(xiàn)了3宗地……

*2022年后入市項(xiàng)目案名/獲批套數(shù)/網(wǎng)簽套數(shù)/網(wǎng)簽去化率

北京在售新盤(pán)真實(shí)網(wǎng)簽情況（最新版），后臺(tái)回復(fù)「網(wǎng)簽」可獲取。

在市場(chǎng)行情普遍下滑狀態(tài)下，房山就更顯艱難了。

當(dāng)然，房山并不是一個(gè)不能買(mǎi)的區(qū)域。

?首先價(jià)格很適合剛需。

?并且如果恰好你是在南城工作，是可以考慮的。

?在選擇上，臨鐵盤(pán)所擁有的生活便捷度及將來(lái)流通性更好。

?就板塊來(lái)講，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)優(yōu)先考慮。

No.2 如何避免卷入「鶴崗化」

經(jīng)驗(yàn)告訴我們，幾乎所有問(wèn)題都需要辯證來(lái)看，一刀切的答案要不得。

就像上面這個(gè)問(wèn)題，每套房子情況不同，很難有標(biāo)準(zhǔn)答案，

但是我們可以根據(jù)概率屏蔽一些風(fēng)險(xiǎn)。

安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，和過(guò)去一年對(duì)比，無(wú)論是戶(hù)型、面積還是區(qū)域，很難找到均價(jià)漲跌的規(guī)律，相比而言，樓齡的規(guī)律更明顯。

北京二手房均價(jià)，樓齡5年以?xún)?nèi)的新房、次新較5年以上的二手房均價(jià)更穩(wěn)定。

注意，不吹不黑，理性看待，新房也有破發(fā)的案例，一房一價(jià)，大家理性判斷。

今年的新房市場(chǎng)可以說(shuō)分化嚴(yán)重，不少項(xiàng)目今年的網(wǎng)簽單價(jià)明顯低于去年，

但，也有新房的價(jià)格依然堅(jiān)挺，且去化速度并不慢。

這些趨勢(shì)也可以作為我們置業(yè)方向的參考因素。

基于項(xiàng)目的網(wǎng)簽信息，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了104個(gè)項(xiàng)目樣本中，只有15個(gè)新房今年的網(wǎng)簽單價(jià)高于去年，其余都低于去年。

從區(qū)域來(lái)看，昌平區(qū)和海淀區(qū)的新房網(wǎng)簽單價(jià)2024年略高于2023年。

通州區(qū)的新房同比去年下跌了1.9%，跌幅最小。

可能因?yàn)槭芙衲?月6號(hào)“雙限”政策優(yōu)化的影響，關(guān)注的人群變多，

且同樣是地鐵6號(hào)線(xiàn)延線(xiàn)，位于物資學(xué)院站的萬(wàn)科東廬只比璽悅朝陽(yáng)多坐兩站地，單價(jià)卻低于2萬(wàn)元/平，價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯。

跌幅最多的是房山區(qū)，今年的價(jià)格較去年跌了7.8%。

當(dāng)然，處于同樣境況的還有順義區(qū)，新房?jī)r(jià)格同比下跌6.5%。

另外，根據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新房項(xiàng)目中，總價(jià)越高的，今年的價(jià)格同比去年越抗跌！

其中，500萬(wàn)以下的新房，最不扛跌，同比下跌了6.5%；其次是700-900價(jià)格的新房，同比下跌了3.7%。

而1100萬(wàn)以上的項(xiàng)目，價(jià)格非常穩(wěn)定，2024年的價(jià)格較2023年沒(méi)有明顯變化。

所以，新房市場(chǎng)純改善型產(chǎn)品，一般更扛跌。

注意，以上結(jié)論均為概率，每個(gè)房子情況不一樣，需要具體分析。

最后，觀察指導(dǎo)價(jià)與網(wǎng)簽均價(jià)發(fā)現(xiàn)，順義房山成交均價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距最大，

也就意味著這兩個(gè)區(qū)降價(jià)最狠。

典型如順義LHYHY，指導(dǎo)價(jià)在3.9萬(wàn)元/平左右，而今年實(shí)現(xiàn)成交價(jià)只有2.4萬(wàn)元/平。

LJYHF指導(dǎo)價(jià)4.2萬(wàn)/平，網(wǎng)簽均價(jià)39863元/平

GYDH指導(dǎo)價(jià)4.2萬(wàn)/平，網(wǎng)簽均價(jià)38000元/平

后臺(tái)回復(fù)「0829」查看項(xiàng)目名。

而價(jià)差最小的依舊是海淀。

最后，奉上2024年截止到8月，「最不扛跌」和「最抗跌」的項(xiàng)目top8統(tǒng)計(jì)表。

后臺(tái)回復(fù)「抗跌」獲??！

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新房進(jìn)度提醒：

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