北京“鶴崗”,首付10萬(wàn)一套兩居?!
新房進(jìn)度提醒:
首付50萬(wàn)起,89平一梯兩戶(hù)低密度洋房,
大興興宏雅苑共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房在售,無(wú)需搖號(hào),先到先得戳小程序聯(lián)系
地鐵旁(19號(hào)線(xiàn))+名校(北京四中)+南城最大商業(yè)+頂級(jí)精裝
御璟星城·元啟預(yù)計(jì)本周六開(kāi)盤(pán),驚喜開(kāi)盤(pán)價(jià),戳小程序獲?。?/p>
哈嘍大家好,我是血拼哥!
聽(tīng)說(shuō)了嗎?現(xiàn)在延慶的房?jī)r(jià),53萬(wàn)就能拿下一套兩室一廳。
首付只需10萬(wàn)左右,月供大約1800……
新聞一出,延慶被網(wǎng)友戲稱(chēng)北京的“鶴崗”!
先是北京附近的張家口下花園,再有天津京津新城初步鶴崗化,如今,北京六環(huán)外的延慶也開(kāi)始萌芽?
No.1北京「鶴崗化」片區(qū)不止一處?
血拼哥打聽(tīng)了下這個(gè)房子情況,
房子位于延慶區(qū)康莊興隆街1號(hào)小區(qū),是一套76平米的兩居,掛牌售價(jià)僅53萬(wàn),單價(jià)不足7000元/平,據(jù)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),還有談價(jià)空間。
按目前北京的房貸政策,首付大概10萬(wàn)+,月供不到2000元,
「鶴崗化」味道濃厚。
但是目前大中介網(wǎng)站沒(méi)有這么低的房子了。
血拼哥查了下延慶康莊鎮(zhèn)的這些房子,一般南北通透、光線(xiàn)充足,附近有八達(dá)嶺長(zhǎng)城和野鴨湖濕地公園,空氣環(huán)境也好。雖然不是老城區(qū),但是附近一公里有幼兒園,中小學(xué),配套并不荒蕪。
但是該小區(qū)有房源去年10月掛牌至今,10個(gè)多月沒(méi)有成交。
回想2018年延慶共產(chǎn)房中交富力·雅郡1.8萬(wàn)/平申購(gòu)開(kāi)盤(pán)的場(chǎng)景,難免令人發(fā)出「見(jiàn)證歷史」的感慨。
但是北京,像這樣總價(jià)不到60萬(wàn)的房子里,延慶并不占大頭。
作為北京市二手房均價(jià)“吊車(chē)尾”的區(qū),延慶8月二手房掛牌均價(jià)只有16972元/㎡,
另外未超2萬(wàn)/平的還有密云、平谷均。
但是在大中介,總價(jià)50萬(wàn)左右的在售住宅里,占比最多的卻不是這三個(gè)區(qū)的房子,
首付10萬(wàn)左右普通住宅大多集中在房山。
房山真的正在『鶴崗化嗎』?
其實(shí)真實(shí)的市場(chǎng)并沒(méi)有那么瘋狂。
血拼哥看到,總價(jià)60萬(wàn)以下的二手房源中,之所以房山最多,不是因?yàn)榉可絾蝺r(jià)最低,而是因?yàn)閼?hù)型面積房山真的很小,三四十平的戶(hù)型非常多。房山即便是燕山的房?jī)r(jià)也在一萬(wàn)附近搖擺。
但是,房山二手房掛牌均價(jià)同比去年8月跌幅達(dá)20.3%,是全北京16區(qū)跌幅最大的。
數(shù)據(jù)來(lái)源:安居客
從區(qū)域內(nèi)各板塊價(jià)格來(lái)看,除長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)、閻村以外,其他多個(gè)板塊價(jià)格已降至1萬(wàn)+,甚至有三個(gè)板塊直接跌破一萬(wàn)。
總體看,雖然北京也有首付10萬(wàn)左右的房子了,但是并不代表這些區(qū)域的房子沒(méi)價(jià)值了。
這些區(qū)域房?jī)r(jià)下滑嚴(yán)重涉及多種因素:
1.過(guò)度開(kāi)發(fā):房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩,導(dǎo)致價(jià)格下跌。
2.產(chǎn)業(yè)與人口不匹配:產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口增長(zhǎng)未能與房產(chǎn)建設(shè)同步。
3.輻射效應(yīng)有限,交通不便,導(dǎo)致較遠(yuǎn)片區(qū)難以享受到城市的發(fā)展紅利。
針對(duì)房山,問(wèn)題就暴露的更清晰了:
第一,配套建設(shè)發(fā)力,但成型產(chǎn)業(yè)空白。
大學(xué)城是亮點(diǎn),但是簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)“產(chǎn)學(xué)研”模式重點(diǎn)是在人才培養(yǎng),對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力實(shí)在有限。
沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè),樓市沒(méi)有第一層價(jià)格支撐。
第二,進(jìn)城通勤效率差,鏈接北部產(chǎn)業(yè)區(qū)費(fèi)力。
房山線(xiàn),能夠比較快速便捷的鏈接豐科園、其次麗澤。
再往北就比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力了,而北京產(chǎn)業(yè)格局上,北部企業(yè)明顯比南城多、比南城強(qiáng)勢(shì)。
所以除本地人群以外,房山能夠承接的外溢人群不多。
第三,房山庫(kù)存量也不算少。
近兩年供應(yīng)的項(xiàng)目去化情況普遍不夠理想,再往前數(shù)部分陳年老盤(pán)有余量、還有回遷房,而今年的土拍,房山還貢獻(xiàn)了3宗地……
*2022年后入市項(xiàng)目案名/獲批套數(shù)/網(wǎng)簽套數(shù)/網(wǎng)簽去化率
北京在售新盤(pán)真實(shí)網(wǎng)簽情況(最新版),后臺(tái)回復(fù)「網(wǎng)簽」可獲取。
在市場(chǎng)行情普遍下滑狀態(tài)下,房山就更顯艱難了。
當(dāng)然,房山并不是一個(gè)不能買(mǎi)的區(qū)域。
?首先價(jià)格很適合剛需。
?并且如果恰好你是在南城工作,是可以考慮的。
?在選擇上,臨鐵盤(pán)所擁有的生活便捷度及將來(lái)流通性更好。
?就板塊來(lái)講,長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)優(yōu)先考慮。
No.2 如何避免卷入「鶴崗化」
經(jīng)驗(yàn)告訴我們,幾乎所有問(wèn)題都需要辯證來(lái)看,一刀切的答案要不得。
就像上面這個(gè)問(wèn)題,每套房子情況不同,很難有標(biāo)準(zhǔn)答案,
但是我們可以根據(jù)概率屏蔽一些風(fēng)險(xiǎn)。
安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),和過(guò)去一年對(duì)比,無(wú)論是戶(hù)型、面積還是區(qū)域,很難找到均價(jià)漲跌的規(guī)律,相比而言,樓齡的規(guī)律更明顯。
北京二手房均價(jià),樓齡5年以?xún)?nèi)的新房、次新較5年以上的二手房均價(jià)更穩(wěn)定。
注意,不吹不黑,理性看待,新房也有破發(fā)的案例,一房一價(jià),大家理性判斷。
今年的新房市場(chǎng)可以說(shuō)分化嚴(yán)重,不少項(xiàng)目今年的網(wǎng)簽單價(jià)明顯低于去年,
但,也有新房的價(jià)格依然堅(jiān)挺,且去化速度并不慢。
這些趨勢(shì)也可以作為我們置業(yè)方向的參考因素。
基于項(xiàng)目的網(wǎng)簽信息,有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了104個(gè)項(xiàng)目樣本中,只有15個(gè)新房今年的網(wǎng)簽單價(jià)高于去年,其余都低于去年。
從區(qū)域來(lái)看,昌平區(qū)和海淀區(qū)的新房網(wǎng)簽單價(jià)2024年略高于2023年。
通州區(qū)的新房同比去年下跌了1.9%,跌幅最小。
可能因?yàn)槭芙衲?月6號(hào)“雙限”政策優(yōu)化的影響,關(guān)注的人群變多,
且同樣是地鐵6號(hào)線(xiàn)延線(xiàn),位于物資學(xué)院站的萬(wàn)科東廬只比璽悅朝陽(yáng)多坐兩站地,單價(jià)卻低于2萬(wàn)元/平,價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯。
跌幅最多的是房山區(qū),今年的價(jià)格較去年跌了7.8%。
當(dāng)然,處于同樣境況的還有順義區(qū),新房?jī)r(jià)格同比下跌6.5%。
另外,根據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),新房項(xiàng)目中,總價(jià)越高的,今年的價(jià)格同比去年越抗跌!
其中,500萬(wàn)以下的新房,最不扛跌,同比下跌了6.5%;其次是700-900價(jià)格的新房,同比下跌了3.7%。
而1100萬(wàn)以上的項(xiàng)目,價(jià)格非常穩(wěn)定,2024年的價(jià)格較2023年沒(méi)有明顯變化。
所以,新房市場(chǎng)純改善型產(chǎn)品,一般更扛跌。
注意,以上結(jié)論均為概率,每個(gè)房子情況不一樣,需要具體分析。
最后,觀察指導(dǎo)價(jià)與網(wǎng)簽均價(jià)發(fā)現(xiàn),順義房山成交均價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差距最大,
也就意味著這兩個(gè)區(qū)降價(jià)最狠。
典型如順義LHYHY,指導(dǎo)價(jià)在3.9萬(wàn)元/平左右,而今年實(shí)現(xiàn)成交價(jià)只有2.4萬(wàn)元/平。
LJYHF指導(dǎo)價(jià)4.2萬(wàn)/平,網(wǎng)簽均價(jià)39863元/平
GYDH指導(dǎo)價(jià)4.2萬(wàn)/平,網(wǎng)簽均價(jià)38000元/平
后臺(tái)回復(fù)「0829」查看項(xiàng)目名。
而價(jià)差最小的依舊是海淀。
最后,奉上2024年截止到8月,「最不扛跌」和「最抗跌」的項(xiàng)目top8統(tǒng)計(jì)表。
后臺(tái)回復(fù)「抗跌」獲??!
?
新房進(jìn)度提醒:
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