廣州首套房商貸低于公積金，最低2.6%？有銀行內(nèi)部討論：吃不消，后續(xù)或?qū)⑸细?/h1>
來源：家居百科 時(shí)間：2024年10月22日 11:51
南方財(cái)經(jīng)全媒體記者許爽 廣州報(bào)道
10月21日，人民銀行公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。
此次調(diào)整是繼今年2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來的最高。
南方財(cái)經(jīng)全媒體記者了解到，已有銀行開始出臺(tái)執(zhí)行最新房貸利率政策，外資銀行按揭貸款利率仍有相當(dāng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，近期首套房貸利率最低可至2.6%。
值得注意的是，與上一次7月LPR下調(diào)的情景不同，此次大部分商業(yè)銀行支行網(wǎng)點(diǎn)在當(dāng)日營業(yè)時(shí)間內(nèi)并沒有收到最新政策通知。對(duì)于商業(yè)銀行而言，此次LPR超預(yù)期下降或?qū)磔^大凈息差壓力。有客戶經(jīng)理透露，后續(xù)或?qū)⑸细〖訙p點(diǎn)政策以應(yīng)對(duì)成本壓力。
大部分銀行房貸政策尚未調(diào)整
從廣州地區(qū)情況來看，大部分各家商業(yè)銀行正處于研討新一期房貸利率政策的階段。截至目前，大部分商業(yè)銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)尚未收到具體通知。
“5年期LPR今天進(jìn)行了下調(diào)，我行正在出臺(tái)最新房貸政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行廣州地區(qū)首套房貸利率水平在3.1%~3.2%區(qū)間?！惫ど蹄y行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，預(yù)計(jì)最新政策在近期出臺(tái)。
“今天早上總行已經(jīng)通知網(wǎng)點(diǎn)，下午晚些將公布最新房貸利率執(zhí)行政策?！睆V州銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行房貸利率水平為3.0%，即上一期LPR（3.85%）減去85個(gè)BP。
不過，亦有部分商業(yè)銀行率先執(zhí)行最新房貸政策。交通銀行個(gè)貸部客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行加減點(diǎn)政策維持不變，首套房貸已執(zhí)行最新LPR-75BP，即2.85%。
據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者測(cè)算，利率下調(diào)后，若以“300萬元貸款本金、30年期、等額本息”情況為例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況為：調(diào)整前利率若為3.1%，月供為12810.49元。調(diào)整后，若以目前各銀行主流的執(zhí)行利率2.85%計(jì)算，月供為12406.72元。如此對(duì)比，下調(diào)后每月月供減少了403.77元。
限時(shí)最低2.6%？銀行：吃不消，后續(xù)或?qū)⑸细?/p>
一直以來，外資銀行商業(yè)房貸利率在廣州地區(qū)頗具競(jìng)爭(zhēng)力。此次LPR調(diào)整之前，廣州就已有外資商業(yè)銀行的按揭房貸利率與廣州住房公積金貸款利率持平。
“我行最新房貸利率政策尚未公布。此前，我行個(gè)人房貸利率最低為2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP?！蹦惩赓Y商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預(yù)計(jì)將低于廣州當(dāng)前的5年期首套公積金房貸利率水平。
不過，該客戶經(jīng)理亦向記者表示，未來該行房貸利率仍會(huì)下探并處于市場(chǎng)最低水平，但不太可能繼續(xù)執(zhí)行-100BP的政策?！叭绻F(xiàn)在提交資料錄入系統(tǒng)審核的話，我們還可以按照最新LPR-100BP的政策給您做按揭，但后續(xù)新政策出臺(tái)不太可能有這么低的利率了?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理透露，銀行內(nèi)部正在評(píng)估最新房貸利率成本空間，2.6%的水平大概率無法盈利。
在廣州地區(qū)，國有銀行亦有類似情況。“目前我行貸款利率加減點(diǎn)政策還在討論過程中，具體政策可能會(huì)在明后兩天出臺(tái)。”某國有大行客戶經(jīng)理向記者表示，若按照當(dāng)前LPR-85BP執(zhí)行房貸利率政策，可能將"突破該行底線"。
目前，廣州首套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。這意味著，此次商業(yè)銀行執(zhí)行最新LPR的房貸政策后，房貸利率或?qū)⒌陀趶V州住房公積金貸款利率水平。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應(yīng)打開。
LPR降幅超預(yù)期 樓市或?qū)⑦^暖冬
從今年LPR調(diào)整情況來看，此次調(diào)整是繼2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來最高。
5年期LPR是房貸利率定價(jià)主要參考基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次降息25個(gè)基點(diǎn)超過市場(chǎng)預(yù)期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地購房需求以剛需、剛改為主導(dǎo)，對(duì)利率、稅費(fèi)等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來市場(chǎng)需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了今年一季度樓市的小陽春。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等利好，將為四季度樓市帶來暖冬行情。
“展望未來，年內(nèi)LPR報(bào)價(jià)可能將保持穩(wěn)定?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，9月政策利率下調(diào)幅度較大，四季度將進(jìn)入政策效果觀察期，繼續(xù)降息的可能性較??；另一方面，當(dāng)前銀行凈息差處在歷史低位，將制約報(bào)價(jià)行持續(xù)壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力。
王青認(rèn)為，四季度的重點(diǎn)是在10月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，引導(dǎo)企業(yè)和居民貸款利率特別是新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下行。
民生證券宏觀分析師吳彬認(rèn)為，單次LPR大幅下調(diào)或意味著商業(yè)銀行補(bǔ)充資本金也將快速落地。根據(jù)2024年上半年末商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債情況，吳彬團(tuán)隊(duì)測(cè)算1年期、5年期LPR降息10bp分別對(duì)應(yīng)凈息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR統(tǒng)一下調(diào)25BP，預(yù)計(jì)凈息差收窄的幅度約15BP，而今年上半年銀行凈息差已經(jīng)下降了15BP，再加上存量房貸利率下調(diào)，本輪貨幣寬松對(duì)銀行的凈息差影響較大，這也要求補(bǔ)充商業(yè)銀行資本金的措施刻不容緩，預(yù)計(jì)最快11月將落地執(zhí)行。
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此次調(diào)整是繼今年2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來的最高。
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值得注意的是，與上一次7月LPR下調(diào)的情景不同，此次大部分商業(yè)銀行支行網(wǎng)點(diǎn)在當(dāng)日營業(yè)時(shí)間內(nèi)并沒有收到最新政策通知。對(duì)于商業(yè)銀行而言，此次LPR超預(yù)期下降或?qū)磔^大凈息差壓力。有客戶經(jīng)理透露，后續(xù)或?qū)⑸细〖訙p點(diǎn)政策以應(yīng)對(duì)成本壓力。
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“5年期LPR今天進(jìn)行了下調(diào)，我行正在出臺(tái)最新房貸政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行廣州地區(qū)首套房貸利率水平在3.1%~3.2%區(qū)間?！惫ど蹄y行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，預(yù)計(jì)最新政策在近期出臺(tái)。
“今天早上總行已經(jīng)通知網(wǎng)點(diǎn)，下午晚些將公布最新房貸利率執(zhí)行政策?！睆V州銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行房貸利率水平為3.0%，即上一期LPR（3.85%）減去85個(gè)BP。
不過，亦有部分商業(yè)銀行率先執(zhí)行最新房貸政策。交通銀行個(gè)貸部客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行加減點(diǎn)政策維持不變，首套房貸已執(zhí)行最新LPR-75BP，即2.85%。
據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者測(cè)算，利率下調(diào)后，若以“300萬元貸款本金、30年期、等額本息”情況為例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況為：調(diào)整前利率若為3.1%，月供為12810.49元。調(diào)整后，若以目前各銀行主流的執(zhí)行利率2.85%計(jì)算，月供為12406.72元。如此對(duì)比，下調(diào)后每月月供減少了403.77元。
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“我行最新房貸利率政策尚未公布。此前，我行個(gè)人房貸利率最低為2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP?！蹦惩赓Y商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預(yù)計(jì)將低于廣州當(dāng)前的5年期首套公積金房貸利率水平。
不過，該客戶經(jīng)理亦向記者表示，未來該行房貸利率仍會(huì)下探并處于市場(chǎng)最低水平，但不太可能繼續(xù)執(zhí)行-100BP的政策?！叭绻F(xiàn)在提交資料錄入系統(tǒng)審核的話，我們還可以按照最新LPR-100BP的政策給您做按揭，但后續(xù)新政策出臺(tái)不太可能有這么低的利率了?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理透露，銀行內(nèi)部正在評(píng)估最新房貸利率成本空間，2.6%的水平大概率無法盈利。
在廣州地區(qū)，國有銀行亦有類似情況。“目前我行貸款利率加減點(diǎn)政策還在討論過程中，具體政策可能會(huì)在明后兩天出臺(tái)。”某國有大行客戶經(jīng)理向記者表示，若按照當(dāng)前LPR-85BP執(zhí)行房貸利率政策，可能將"突破該行底線"。
目前，廣州首套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。這意味著，此次商業(yè)銀行執(zhí)行最新LPR的房貸政策后，房貸利率或?qū)⒌陀趶V州住房公積金貸款利率水平。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應(yīng)打開。
LPR降幅超預(yù)期 樓市或?qū)⑦^暖冬
從今年LPR調(diào)整情況來看，此次調(diào)整是繼2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來最高。
5年期LPR是房貸利率定價(jià)主要參考基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次降息25個(gè)基點(diǎn)超過市場(chǎng)預(yù)期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地購房需求以剛需、剛改為主導(dǎo)，對(duì)利率、稅費(fèi)等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來市場(chǎng)需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了今年一季度樓市的小陽春。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等利好，將為四季度樓市帶來暖冬行情。
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王青認(rèn)為，四季度的重點(diǎn)是在10月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，引導(dǎo)企業(yè)和居民貸款利率特別是新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下行。
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來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)返回搜狐焦點(diǎn)首頁，查看更多
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