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老牌房企冠城大通擬徹底退出房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型之路并非易事

來源：家居百科時(shí)間：2024年07月15日 11:23

剝離后仍面臨雙重難題。

又一家涉房企業(yè)要退出房地產(chǎn)開發(fā)了。近日，冠城大通股份有限公司（簡(jiǎn)稱“冠城大通”）公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東（或?qū)嶋H控制人指定的關(guān)聯(lián)公司）。

作為曾經(jīng)的老牌房企，冠城大通在地產(chǎn)圈可謂另類。比如，成立于福州，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以大北京、大南京為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；并非房地產(chǎn)起家，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾助力冠城大通成為福建龍頭企業(yè)。如今，這家老牌的涉房企業(yè)，在經(jīng)過多年的轉(zhuǎn)型之路，也終于選擇徹底與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)揮手告別。

但是，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，冠城大通要面臨著雙重難題：如何提高主營(yíng)業(yè)務(wù)電磁線的利潤(rùn)水平以及新能源業(yè)務(wù)能否扭虧為盈。

徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)

追溯歷史，冠城大通早在1993年就北上北京，作為第一個(gè)參與北京舊城改造的外資企業(yè)，開發(fā)了京城高檔住宅代表作——冠城園，名聲大震。冠城大通也是最早一批北上的閩系房企之一。

在1997年，冠城大通在上海證券交易所上市，也是最早一批上市的老牌房企之一。

如今，隨著官宣剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也標(biāo)志著這家涉房企迎來徹底轉(zhuǎn)型。

根據(jù)冠城大通7月10日發(fā)布的公告，冠城大通擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東（或?qū)嶋H控制人指定的關(guān)聯(lián)公司）。

冠城大通目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為電磁線生產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)開發(fā)、新能源鋰電池電解液、添加劑生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等。

交易完成之后，冠城大通將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售主業(yè)，集中人力、物力、財(cái)力，適時(shí)通過擴(kuò)產(chǎn)、并購(gòu)等各種方式進(jìn)一步做大做強(qiáng)電磁線業(yè)務(wù)，并尋求現(xiàn)有業(yè)務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游及橫向并購(gòu)機(jī)會(huì)。

從冠城大通資產(chǎn)重組路徑來看，與美的置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)類似，集團(tuán)內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)從上市平臺(tái)剝離，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，業(yè)務(wù)方面也實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型曾遭實(shí)控人指責(zé)不堅(jiān)定、不到位

事實(shí)上，冠城大通的轉(zhuǎn)型之路早已開始，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收縮在多年前就開始了。

冠城大通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張主要發(fā)生在2015年之前。

在2003年，冠城大通確立了以電磁線與房地產(chǎn)雙主業(yè)并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，此后，冠城大通開發(fā)建設(shè)了北京200萬平方米的太陽(yáng)星城，鞏固在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位。2006年，在東二環(huán)廣渠門區(qū)域開發(fā)了冠城·名敦道。此后，冠城大通南下長(zhǎng)三角，在蘇州、南京、南通等布局，并回歸福州開發(fā)項(xiàng)目。2012年，在由全國(guó)工商聯(lián)主辦的“2012中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”榜單上，福建僅4家民營(yíng)企業(yè)上榜，冠城大通成為福建區(qū)域入選的唯一房地產(chǎn)企業(yè)。

2015年，冠城大通加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步伐，進(jìn)入鋰電池產(chǎn)業(yè)鏈。但是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，冠城大通擴(kuò)張之路慢了下來，漸少拿地。自2021年起，冠城大通加快房地產(chǎn)項(xiàng)目去庫(kù)存，逐步擴(kuò)大電磁線漆包線產(chǎn)能，加強(qiáng)電解液添加劑業(yè)務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但轉(zhuǎn)型路不易。

去年12月份，冠城大通實(shí)際控制人、董事薛黎曦被上交所予以監(jiān)管警示，原因是其未按規(guī)定履行2023年半年度報(bào)告審核、審議義務(wù)。而這背后，也暗藏了冠城大通在轉(zhuǎn)型中存在的問題與矛盾。

冠城大通此前的一份公告顯示，薛黎曦未在董事會(huì)會(huì)議上投表決票、未簽署書面確認(rèn)意見，主要原因?yàn)楣巨D(zhuǎn)型戰(zhàn)略執(zhí)行不堅(jiān)定、措施不到位，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想，市值不斷萎縮，其對(duì)此表示不予認(rèn)可。

近期，冠城大通發(fā)布了2024年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。公告顯示，冠城大通預(yù)計(jì)2024年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2000萬元到-3000萬元；預(yù)計(jì)2024年半年度歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-2800萬元到-3800萬元。

對(duì)于虧損原因，冠城大通表示，因公司目前正大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已多年未有新增項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目處于尾盤狀態(tài)，可結(jié)轉(zhuǎn)資源減少，同時(shí)受房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的影響，本期房地產(chǎn)高毛利項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模較小。后續(xù)公司將繼續(xù)加快存量項(xiàng)目的去化和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出工作，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，做大做強(qiáng)電磁線業(yè)務(wù)，并通過盤活資產(chǎn)、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等舉措實(shí)現(xiàn)降本增效。

而在2021年、2023年，冠城大通也是虧損狀態(tài)。

多年未拿地、房地產(chǎn)大部分項(xiàng)目處尾盤狀態(tài)

目前，冠城大通在房地產(chǎn)領(lǐng)域還有哪些資產(chǎn)？

據(jù)冠城大通2023年年報(bào)顯示，其在開發(fā)項(xiàng)目?jī)H剩位于北京的冠城大通百旺府及西北旺新村項(xiàng)目，位于南京的冠城大通藍(lán)湖庭、冠城大通華宸院，以及位于福州的冠城大通悅山郡，大部分項(xiàng)目處于尾盤狀態(tài)。

冠城大通投資中心工作人員表示，這些尾盤大概還有大幾十億的貨值。從2019年到現(xiàn)在，公司已經(jīng)沒有再拿地了。

受市場(chǎng)環(huán)境低迷及公司項(xiàng)目可供出售面積減少影響，2023年，冠城大通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積9.09萬平方米，同比下降32.06%；實(shí)現(xiàn)合同銷售額11.99億元，同比下降47.25%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積21.49萬平方米，同比增14.80%；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入38.71億元，同比下降29.39%；凈利潤(rùn)-2.96億元。

轉(zhuǎn)型不易，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率較低、新能源業(yè)務(wù)虧損

不僅僅是地產(chǎn)收入的下降與利潤(rùn)的虧損，冠城大通的其他業(yè)務(wù)也面臨低毛利率以及不賺錢的局面。

2023年，冠城大通整體營(yíng)收約97.2億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損4.45億元。在冠城大通收入占比中，房地產(chǎn)占比39.82%，最高的是電磁線，占比55.67%，電解液添加劑和鋰電池僅占比0.42%、0.26%。

在盈利方面，電磁線毛利率僅6.81%，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售是15.36%，電解液添加劑是4.77%，鋰電池是-2.45%。

在凈利潤(rùn)方面，除了電磁線盈利外，房地產(chǎn)、電解液添加劑均是虧損狀態(tài)，而房地產(chǎn)則是虧損大頭。

在業(yè)內(nèi)人士看來，冠城大通將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市平臺(tái)剝離出去，無論對(duì)于市值管理還是財(cái)務(wù)報(bào)表的優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)的管控，都是利好。但是對(duì)于冠城大通來說，未來的轉(zhuǎn)型之路仍然不易，主營(yíng)業(yè)務(wù)電磁線較低的利潤(rùn)水平以及新能源業(yè)務(wù)仍在虧損階段，這無疑使得轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)。

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