搬遷需求主導(dǎo)北京辦公樓租賃市場(chǎng)，零售地產(chǎn)市場(chǎng)租金趨穩(wěn)

“近期央行的‘一攬子’新政策發(fā)布，其力度顯著超越了市場(chǎng)先前預(yù)期。隨著新政落地，貨幣政策的寬松環(huán)境正逐漸筑底，將有效緩解市場(chǎng)流動(dòng)性壓力，并將進(jìn)一步提振北京乃至全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。“仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。

三季度，辦公樓市場(chǎng)由搬遷需求主導(dǎo)，全市租金持續(xù)處于下行通道。在投資市場(chǎng)，投資人對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)類型的配置需求受政策推動(dòng)進(jìn)一步提升。零售地產(chǎn)市場(chǎng)中，盡管需求復(fù)蘇步伐放緩，但新開店的勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。在工業(yè)物流市場(chǎng)，持續(xù)的租金下探促進(jìn)了更多以成本為導(dǎo)向的搬遷升級(jí)成交落地。高端住宅市場(chǎng)在三季度的成交量環(huán)比上漲42.9%，但新房、二手房?jī)r(jià)格分化程度越發(fā)顯著。

搬遷需求持續(xù)主導(dǎo)租賃市場(chǎng)。第三季度，市場(chǎng)成交主要由降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求主導(dǎo)，部分項(xiàng)目以價(jià)換量成效明顯。在成本控制策略下，企業(yè)對(duì)新設(shè)與擴(kuò)張持審慎態(tài)度，租賃市場(chǎng)需求增量不足。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求主要來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)、能源和專業(yè)服務(wù)業(yè)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn)，頭部企業(yè)加碼人工智能賽道，貢獻(xiàn)了較大面積的租賃成交。國(guó)央企領(lǐng)銜的能源類企業(yè)表現(xiàn)亮眼，非續(xù)租成交面積占比達(dá)20%。此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn)，教培行業(yè)政策利好推動(dòng)了教育企業(yè)市場(chǎng)活躍度回升。

空置壓力未見明顯緩解。三季度無(wú)新增供應(yīng)，整體空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。企業(yè)縮租、到期退租甚至租約期內(nèi)退租現(xiàn)象依舊存續(xù)，部分子市場(chǎng)面臨仍然面臨一定去化壓力。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量回正，錄得24,694平方米，主要得益于中關(guān)村子市場(chǎng)自用型需求的支撐。

全市甲級(jí)辦公樓租金繼續(xù)下調(diào)，環(huán)比及同比分別下降 3.1%及14.3%。當(dāng)下企業(yè)對(duì)租金折扣高度敏感，迫使部分業(yè)主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導(dǎo)致項(xiàng)目間博弈加劇，整體租金進(jìn)一步走低。預(yù)計(jì)年末市場(chǎng)將有12萬(wàn)平方米的供應(yīng)放量。受需求復(fù)蘇緩慢影響，年內(nèi)全市租金將延續(xù)下行趨勢(shì)?！爱?dāng)前的低租金窗口期為追求質(zhì)價(jià)比的企業(yè)提供了降本搬遷升級(jí)至更高品質(zhì)辦公空間的機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“現(xiàn)有租戶流失疊加新增需求疲軟，累積的去化壓力或?qū)Ⅱ?qū)使業(yè)主加大降租力度，并提供更加靈活的商務(wù)條款和增值服務(wù)，以探尋定價(jià)策略的均衡點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2024 年全年北京甲級(jí)辦公樓租金將下調(diào) 13.6%?！?/p> 投資

三季度成交活躍度有所下降，主要市場(chǎng)活動(dòng)為房企處置資產(chǎn)和自用類買家的購(gòu)入行為。根據(jù)新華網(wǎng)于8月發(fā)布的公告，其擬以自有資金10億元人民幣向關(guān)聯(lián)方國(guó)金大廈發(fā)展有限公司進(jìn)行增資。此次交易完成后，新華網(wǎng)將持有位于麗澤區(qū)域的國(guó)家金融信息大廈的部分房產(chǎn)所有權(quán)。

受政策推動(dòng)影響，投資人加速配置REITs底層資產(chǎn)類型。泰康人壽在三季度分別從萬(wàn)科及ESR手上收購(gòu)了北京舊宮的零售物業(yè)及位于通州的物流物業(yè)。隨著7月底國(guó)家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行的政策，市場(chǎng)進(jìn)入擴(kuò)容階段，也促進(jìn)了投資人對(duì)于符合公募REITs的資產(chǎn)類別配置，提前布局相關(guān)資產(chǎn)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“REITs類別物業(yè)收益穩(wěn)定，有退出渠道，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間仍為市場(chǎng)投資者追逐的熱點(diǎn)?！?/p> 零售地產(chǎn)

需求復(fù)蘇趨緩，但新開店的勢(shì)頭未受影響。餐飲零售商面臨成本上升和競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致利潤(rùn)下降，未來(lái)的擴(kuò)張需求略有減少。然而，2024年上半年簽約的餐飲、時(shí)尚和生活方式新店在第三季度依然持續(xù)開業(yè)，有效去化了空置面積，以新項(xiàng)目尤為明顯。因此，市區(qū)市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到了86,471平方米，保持在健康水平。

盡管供應(yīng)仍處于高位，但空置壓力有限。四個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)新增供應(yīng)22萬(wàn)平方米。得益于預(yù)租期的活躍需求，平均開業(yè)率達(dá)到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩(wěn)，市區(qū)空置率僅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.8%；而郊區(qū)空置率則下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，錄得7.6%。

租金增幅放緩，趨于穩(wěn)定。以餐飲為代表的零售商利潤(rùn)放緩后，與業(yè)主之間的租金預(yù)期差異開始顯現(xiàn)——前者尋求降低租金以提升利潤(rùn)，而后者則希望持續(xù)提租以達(dá)成收入目標(biāo)。因此，大多數(shù)項(xiàng)目的租金已趨于平穩(wěn)，僅有少數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定期的新項(xiàng)目仍有上漲空間。市區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比上調(diào)0.2%，而郊區(qū)則為0.4%?！?024年全年北京零售地產(chǎn)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)為163萬(wàn)平方米，將達(dá)到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因?yàn)槌墒扉_發(fā)商提前三個(gè)季度啟動(dòng)預(yù)租，上半年的強(qiáng)勁預(yù)租成果確保了可觀的開業(yè)率。然而，需求復(fù)蘇的斜率放緩，以及存量項(xiàng)目租賃雙方預(yù)期稍有失衡，將導(dǎo)致租金漲幅放緩，市區(qū)市場(chǎng)2024全年同比漲幅預(yù)計(jì)為2.5%，核心市場(chǎng)為2.0%?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

在租戶搬遷租賃需求支撐下，三季度北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)定。盡管市場(chǎng)中的增量需求有限，但項(xiàng)目續(xù)租和新租之間的租金價(jià)差逐漸擴(kuò)大，促進(jìn)了更多以成本為導(dǎo)向的搬遷升級(jí)成交落地。其中，通州永樂店及大興機(jī)場(chǎng)地區(qū)憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)于三季度錄得新租成交總計(jì)超過10,000平方米。在供應(yīng)方面，三季度北京于通州馬駒橋子市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目，總建筑面積約為9.5萬(wàn)平方米。在大面積自用需求支撐下，新項(xiàng)目去化表現(xiàn)良好，于季末錄得15%以下的空置率。不過，由于受到個(gè)別子市場(chǎng)主力租戶退租影響，北京物流市場(chǎng)三季度僅錄得16,984平方米的凈吸納量。全市整體空置率在此影響下上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。

全市平均租金在承壓環(huán)境中持續(xù)下探。三季度北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.1%。租戶仍然非常注重成本把控，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)面積租賃方面的預(yù)算逐步降低。部分業(yè)主開始提供進(jìn)一步的租金優(yōu)惠以吸引租戶。鑒于當(dāng)前市場(chǎng)需求較為疲弱，即使針對(duì)小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。此前長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的通州馬駒橋子市場(chǎng)租金也在三季度出現(xiàn)松動(dòng)。部分去化緩慢的項(xiàng)目業(yè)主開始對(duì)租金做出調(diào)整以期提升出租率。

“成本導(dǎo)向型租戶搬遷趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“食品供應(yīng)鏈、第三方物流企業(yè)預(yù)期會(huì)繼續(xù)提供一定程度的增量租賃需求，但成本導(dǎo)向的升級(jí)搬遷預(yù)計(jì)仍將主導(dǎo)市場(chǎng)。因此，業(yè)主會(huì)繼續(xù)降租以吸引租金敏感型租戶?！惫?yīng)方面，在未來(lái)12個(gè)月，預(yù)計(jì)將有近 133萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。供應(yīng)壓力加大疊加需求疲軟的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率將有所攀升。

北京高端住宅市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行。購(gòu)房者對(duì)于重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房需求仍保持穩(wěn)定，在此支撐下三季度北京高端住宅市場(chǎng)共成交919套，環(huán)比上漲42.9%。不過市場(chǎng)銷量和去年同期相比，仍保持在較低水平，同比下降35.4%。當(dāng)前新房、二手房市場(chǎng)住宅價(jià)格分化明顯。在新入市的高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)下，三季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%。而二手房市場(chǎng)則因供應(yīng)過剩，促使業(yè)主進(jìn)一步降價(jià)以加速成交，三季度價(jià)格環(huán)比下降2.1%。租金方面，在高端租賃房源供應(yīng)增長(zhǎng)疊加需求疲軟的影響下，多數(shù)業(yè)主開始采取更靈活的租賃策略以挽留現(xiàn)有租戶，三季度租金環(huán)比下降1.9%。

寬松政策持續(xù)加碼，但市場(chǎng)仍需時(shí)間修復(fù)蓄力。當(dāng)前由于多數(shù)購(gòu)房者仍偏向采取觀望策略，近期市場(chǎng)情緒或?qū)⒈３窒鄬?duì)疲弱。“不過，北京于三季度末宣布將適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)該政策的實(shí)施將減輕部分購(gòu)房者的稅收負(fù)擔(dān)，釋放其購(gòu)房需求，促進(jìn)高端住宅市場(chǎng)銷量增長(zhǎng)。”米陽(yáng)表示：“價(jià)格方面，預(yù)計(jì)開發(fā)商將通過價(jià)格調(diào)整積極推進(jìn)新房成交進(jìn)程，而在二手房市場(chǎng)中，預(yù)計(jì)位于非核心區(qū)域的老舊項(xiàng)目將引領(lǐng)二手房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下滑?！?/p>

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